下半年房價難以顯著反彈
8月13日和8月21日，國務院副總理李克強九天內(nèi)在兩地重復強調(diào)：要繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社日前刊文稱：“這給敏感時期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。”
眾多開發(fā)商都把市場回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統(tǒng)銷售旺季身上。是否真是如此？開發(fā)商們能否如愿？
成交量大跌，價格跌得不明顯
繼央行、住建部、統(tǒng)計局、國土部等部門紛紛出來表示不會輕易放松房地產(chǎn)調(diào)控后，8月，銀監(jiān)會也加入進來，要求商業(yè)銀行對房價過快上漲地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；銀監(jiān)會還要求銀行做房價下跌60%的壓力測試；隨后國土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調(diào)控風暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著從中央到地方的地產(chǎn)銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府或?qū)⑼瞥錾唐贩款A售款監(jiān)管制度，使得開發(fā)商的資金更加緊張。
更重要的，來自最高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉(zhuǎn)晴的美好愿望化為一池泡影———短短九天之內(nèi)，李克強副總理在不同場合兩次重申，堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作，鞏固調(diào)控的初步成果。
分析人士指出，李克強的這一表態(tài)延續(xù)了前段時間國家的相關口徑，即繼續(xù)從嚴執(zhí)行4月17日出臺的“新國十條”。
就在此之前，以“樓市應該不會再有更嚴厲的調(diào)控了”為代表性觀點的“調(diào)控終結(jié)論”、“見底論”籠罩在業(yè)內(nèi)的上空，一定程度上影響著部分人對未來調(diào)控的走向及房價走勢的預期。
所謂“調(diào)控終結(jié)論”，其核心內(nèi)容就是“政策松動論”，其主要觀點是宣稱，此輪房地產(chǎn)調(diào)控將一如以往的多次調(diào)控一樣再次中途“夭折”，房地產(chǎn)調(diào)控政策將松動。后來，由于銀監(jiān)會、住建部等機構公開辟謠，相繼表示調(diào)控政策不會松動，將堅定不移地將調(diào)控進行到底，于是，“調(diào)控終結(jié)論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見底論”開始浮出水面。
房地產(chǎn)評論人士陳真誠認為，所謂“見底”，一種是“房價見底”，主要是指市場成交量下降進而房價下降已經(jīng)“見底”，其后將出現(xiàn)報復性反彈。另一種是“政策見底”，其主要觀點是此輪調(diào)控中央及地方政府的政策已經(jīng)“見底”，將不會繼續(xù)出臺或不應繼續(xù)出臺調(diào)控政策。在陳看來，兩者釋放的信號是一樣的———即此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整步入了階段性底部。
“當前，全國和上海樓市就像一潭死水。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“全國市場低迷，上海更為慘淡。 ”
由楊紅旭提供的一份數(shù)據(jù)顯示，從成交量上分析，“新國十條”4月中旬出臺，5月開始，一手商品住宅市場成交量就變得很難看了。5~7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30萬、42萬、43萬平方米———處于近幾年來的歷史低谷。 2008年最低迷的9~10月，還尚有近50萬平方米的成交量。
另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，在4月17日“新國十條”出臺后的一周，即4月19日至4月25日，在該機構監(jiān)測的35個城市中，21個城市成交量環(huán)比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。此后的5~7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價格并沒有明顯下跌。
樓盤打折熱銷致折扣減少
正是在這樣的一種“量跌價不跌”的制衡狀態(tài)中，8月，部分一線城市卻意外出現(xiàn)了成交量復蘇的跡象。
中國房產(chǎn)信息集團公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月16日~8月22日，上海全市商品住宅的成交量達到16.49萬平方米，創(chuàng)下“新國十條”新政頒布17周以來的最高水平；受到成交量持續(xù)大幅回升的帶動，開發(fā)商也增加了供應，上周共有11個樓盤推出23.3萬平方米，是前周4.7萬平方米供應量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤中也未見大幅降價的樓盤。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價為20095元/平方米，環(huán)比微漲1%，再度突破兩萬元，這也是上海市連續(xù)三周出現(xiàn)的量漲價穩(wěn)情況。
同為一線城市的北京和廣州，也延續(xù)著相同的軌跡。據(jù)廣州房管部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月1日~8月16日，廣州十區(qū)二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達到7月46.3萬平方米的70%，成交套數(shù)為3177套，更達到7月3690套的86%，以此計算，8月份廣州成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現(xiàn)明顯回暖。而一手住宅成交均價為11102元/平方米，與7月份成交均價相比大幅反彈近8%。
近期的量漲價穩(wěn)的現(xiàn)象，被外界認為是部分開發(fā)商降價所致。然而數(shù)據(jù)則顯示，部分降價樓盤獲得市場追捧，基本上沒有出現(xiàn)三成這樣的顯著優(yōu)惠，一般是10%~20%的優(yōu)惠就會引起熱銷。這還是相對于4月前后的預推價格，若與2009年底的實際銷售價格相比，基本上沒有任何優(yōu)惠。而在2008年下半年降價潮中，很多舊盤新推房源價格，較前期出現(xiàn)三成下跌的大有盤在。
而據(jù)記者的調(diào)查，市場實際情況是，部分樓盤打折后賣得相當不錯，甚至重新出現(xiàn)排隊購房現(xiàn)象，這就使企業(yè)不愿意增加促銷力度，有些樓盤價格折扣呈減小態(tài)勢。
“去年，(上海樓市)幾乎每個月都是供不應求，而今年每個月都是供大于求。”楊紅旭分析指出，近三個月開發(fā)商不敢輕易開盤，如果照常推盤，則供大于求的情況會更為突出。當然，在這一總體不景氣的情況下，少數(shù)樓盤和產(chǎn)品賣得還不錯，主要是開發(fā)商賣力促銷的緣故。
有關數(shù)據(jù)顯示，今年4~5月，商品住宅成交均價曾攀高至24000多元/平方米，6~7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤價格確有下跌外，主要與高檔樓盤在成交結(jié)構中所占比重下滑有關。市場上，綠地、萬科、保利等企業(yè)的部分樓盤進行降價促銷，幅度在5%~20%之間，也有個別樓盤的降幅達到近三成。
但值得關注的是，很多樓盤降價即出現(xiàn)熱銷，機敏的開發(fā)商再推房源時就適當提高了一點價格，如此反復試探購房者的承受能力，部分剛性需求開始有點被動了。可在中央調(diào)控政策依然“緊咬牙關”的情況下，今年下半年房價注定難以顯著反彈，正所謂“進退兩難”。
開發(fā)商“從良”卻暫緩降價
無疑，下一階段的房地產(chǎn)調(diào)控，向左還是向右，陷入了一種被楊紅旭稱之為“糾結(jié)”的狀態(tài)。
正當樓市成交量在如此“糾結(jié)”中不斷萎縮之時，中央樓市新政卻在進一步細化———消除原來存在的灰色空間，使得政策越來越清晰化，而開發(fā)商們也在政策的高壓下，拋出了“從良”論，但是對于降價、降幅之說，卻依舊閃爍其詞。
作為“從良”論的創(chuàng)造者，華遠集團總裁任志強在8月19日商界名家午餐會上對于房價下跌給予了這樣的評價：“就像運動員似的，很吃力地舉杠鈴，能輕輕放嗎？不能。一下就掉下來了。我們現(xiàn)在北京市財政收入因為房地產(chǎn)，下滑的幅度是非常大的，去年我們15%是靠房地產(chǎn)，今年下降到12%。沒有一個政府能受得了，所以到時候我說，房價如果跌20%、30%，政府比我們急。指望開發(fā)商沒錢了，指望大跌的門兒都沒有。”
而上海市人大代表、上海望源房地產(chǎn)公司董事長季寶紅也贊同此觀點。他表示，目前房價出現(xiàn)大幅下跌的可能性幾乎沒有。“現(xiàn)在的新開樓盤，根據(jù)目前的市場進行定價，雖然有可能比早前預期有所下調(diào)，但是你說他是降價了，他說只是一次合理的定價。”對于一些老樓盤推新房源是否會降價的情況，他也指出，這種降價的風險性很大，如果降價的話，對之前買房的業(yè)主將如何交代。“這會造成一些遺留問題，給后期銷售帶來很多不利的影響。”
對于目前外界評論最多的開發(fā)商資金鏈壓力大的問題，季寶紅笑言，這個已經(jīng)被夸大了，其實開發(fā)商目前并不存在資金壓力大的情況，就算是一些中小房企，這些房企實際上的資金足夠支撐一段時間的。“在2009年樓市火爆期間，這些中小房企爭不過大房企，基本上沒有什么拿地的情況，使得各自的資金鏈保持了一個健康的狀態(tài)。而大型房企更是在2009年收益頗豐，足夠支撐過今年。”季寶紅如是說。
據(jù)記者采訪獲悉，目前雖然即將進入9月，面對“最后一季度”銷售期，眾多開發(fā)商卻并不急于推出降價促銷活動，而部分在8月獲得不錯成績的樓盤已經(jīng)醞釀提價計劃。一位開發(fā)商的銷售經(jīng)理向記者道出了其中原因：“現(xiàn)在剛需似乎要出動了，我們就占著主動了，等著看量出價嘍。”