房產(chǎn)新政實(shí)施三個(gè)多月以來(lái),當(dāng)人們熱議房?jī)r(jià)持續(xù)盤(pán)整之時(shí),租賃市場(chǎng)轟然抬頭的價(jià)格又引來(lái)多方關(guān)注。作為蘇州最老的新村之一,南環(huán)新村的危舊房重建工程牽動(dòng)人心。改造方案是分批次將老樓推倒重建,居民全部回遷安置。這樣一來(lái),一千多戶(hù)居民必須在近兩三年時(shí)間內(nèi)靠租房過(guò)渡,這使得原本就房租高漲的周邊市場(chǎng)幾乎出現(xiàn)了一房難求的緊張局面。
從人挑房子租,到房子挑人租 盼星星,盼月亮,終于盼來(lái)了老新村改造。年屆50的王阿姨,在南環(huán)新村已經(jīng)生活了二十多個(gè)年頭。當(dāng)她終于為能告別陳舊的墻板,破爛不堪的環(huán)境而欣喜時(shí),卻發(fā)現(xiàn),要找一個(gè)過(guò)渡期的落腳處竟然這么難。 “以前這邊玉蘭、養(yǎng)蠶里的租房不要太多哦,怎么一下子都沒(méi)了,要么價(jià)佃老老貴,要么房子破的不能看,隨隨便便一套蠻老的兩房,就要租到2200。”王阿姨叫苦不迭。
幫她找房子的任劍鋒做中介也有多年了,對(duì)于今年市場(chǎng)的變化他也覺(jué)得奇怪。“最近房子特別緊張,往年就算到了大學(xué)生租房高峰也沒(méi)有這么明顯。” 小任告訴記者,以前周邊新村裝修一般的老式兩房,一般可以租到1500到1700元/月,而現(xiàn)在就算出到2000也租不到,前兩天他剛租出去一套長(zhǎng)島花園的房子,“裝修很一般,采光也不好,2400都租掉了,只要是房子,出來(lái)就有人要。” 秦阿姨在木杏新村有一套60多平米的老房子,由于是新村最后一幢,房齡長(zhǎng)、采光差,安全性也一般,一直租不高,而這兩個(gè)月,相熟的中介紛紛打電話(huà)來(lái),問(wèn)她這套房租出去沒(méi)有,還主動(dòng)建議她加價(jià)。 “以前是人挑房子租,現(xiàn)在是房子挑人租,除了價(jià)格外,現(xiàn)在我可以好好挑挑人了,最好租給女孩子或者本地人。”市場(chǎng)好了,秦阿姨儼然牛了起來(lái)。
5月中下旬以來(lái)蘇州房租直漲20% 在采訪(fǎng)中,很多中介都承認(rèn),蘇州的房租今年漲的離譜。“特別是5月中下旬以來(lái),突然就暴漲起來(lái),市區(qū)的房子平均漲了3、400,園區(qū)平均漲了5、600。”裕興房產(chǎn)的唐少華告訴記者。
究其原因,新政影響首當(dāng)其沖。 “現(xiàn)在降價(jià)預(yù)期比較普遍,所以觀(guān)望的人多了,原本打算買(mǎi)房的人現(xiàn)在會(huì)選擇租房住,邊住邊等”,小唐分析說(shuō),“還有很多來(lái)蘇州工作的外地人,原本準(zhǔn)備買(mǎi)房安家,新政要求交滿(mǎn)一年社保以上才能買(mǎi),這批人只能先租房了。” 此外,在一線(xiàn)城市曾被媒體披露的中介聯(lián)合推高房租的現(xiàn)象,在蘇州也有上演。 任劍鋒向記者透露,有一些做了多年的老中介常會(huì)采取包租的形式,囤積房源、抬高租金。他們手上盤(pán)著十幾套甚至幾十套房子,和房東一簽就是好幾年,他們一方面壓低房東的出租價(jià),另一方面抬高房客租房的價(jià)格,從中吃差價(jià);此外,這種包租模式一般還有一個(gè)半月的豁免期,就是第一個(gè)半月內(nèi)房東是不收租金的,而往往房子租出去只要半個(gè)月不到,中介又能從中盈利,再加上一個(gè)月租金的中介費(fèi)用,獲益十分可觀(guān)。
但小任也承認(rèn),這樣的模式基本上是前兩年簽下來(lái)的,中介全權(quán)代理,握有房東房產(chǎn)證和身份證的復(fù)印件,租客直接與中介公司簽合約。在現(xiàn)在租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面下,房東不愁房子租不出去,一般不會(huì)再簽這樣的包租協(xié)議,而中介為了多收中介費(fèi),常常會(huì)勸說(shuō)房東“提價(jià)”出租。 這樣的說(shuō)法也得到了園區(qū)湖西某中介劉黎的認(rèn)可。他隱晦的向記者表示,園區(qū)房租的上漲,其實(shí)背后是各家中介形成的利益聯(lián)盟。
“園區(qū)和市區(qū)的情況不一樣,市區(qū)一般是租房者承擔(dān)一個(gè)月租金的中介費(fèi),而園區(qū)只要是租金超過(guò)2500元,都是房東和租客一人一半,各承擔(dān)半個(gè)月。而事實(shí)上,房東往往不愿意出這筆中介費(fèi)。為了促成交易,譬如房東原本打算租3000元/月,應(yīng)該出1500元中介費(fèi)的,我們往往會(huì)抬高到3200元/月,這樣房東一年多收的租金高于他要付的中介費(fèi),他也就心平了。” 園區(qū)中介費(fèi)用房東和租客一人一半并不是今年才形成的市場(chǎng)潛規(guī)則,為什么今年房租會(huì)大漲呢?面對(duì)記者的疑問(wèn),小劉承認(rèn),這主要還是大市的原因。“市場(chǎng)旺了,提價(jià)不愁租不掉,所以租金才會(huì)一路往上走。”
租金不重要爭(zhēng)搶房源才是關(guān)鍵 曾幾何時(shí),租賃市場(chǎng)的傭金收益對(duì)中介來(lái)說(shuō)只是小錢(qián),他們更重視二手房買(mǎi)賣(mài)的高額傭金。業(yè)內(nèi)人士向記者透露一條不成文的規(guī)定:在房產(chǎn)中介公司,新來(lái)的員工只能去做租房,要混出資歷了才能輪到做售房。這是因?yàn)樽夥坷麧?rùn)太少,老中介都不屑一顧,做二手房才是生財(cái)之路。而如今,在新政出臺(tái)后,原先不重視的租房市場(chǎng)也成為了每家中介淡季下的追逐目標(biāo)。
“現(xiàn)在租金漲不漲我不關(guān)心,反正房子再貴也租的掉,我現(xiàn)在關(guān)心的是哪里有房源,有時(shí)候根本找不著房源。”記者在采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn),相比租金的漲跌,房源匱缺才是中介現(xiàn)在最愁的問(wèn)題。
有房源就不怕沒(méi)成交。一些做了很多年,手里積累了不少客戶(hù)的老中介今年過(guò)的很滋潤(rùn)。
任劍鋒就很羨慕他的一個(gè)中介同行老唐:“前兩天我問(wèn)他生意怎么樣,他說(shuō)禮拜一零蛋、禮拜二零蛋,禮拜三、禮拜四都成交了三套,你算算,一套房子傭金就算一千,一個(gè)月也得進(jìn)賬兩萬(wàn)四,可我就慘了,手里沒(méi)房子,一個(gè)月也成交不了一兩套。”小任如今天天在打電話(huà)找房源。
房租上漲趨勢(shì)頂多再撐三個(gè)月 雖然今年來(lái)租金一路走高,但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房租上漲的趨勢(shì)最多還能再撐三個(gè)月。 某房地產(chǎn)網(wǎng)站二手房主管謝嘉嘉認(rèn)為,現(xiàn)在租金上漲很大原因是出于跟風(fēng)。“除了一些心態(tài)比較平和的房東外,大部分人都是聞風(fēng)而動(dòng),看到樓上樓下差不多的房子漲價(jià)了,也就跟著漲。等這一批急著租房的大學(xué)生和外地人消化掉之后,市場(chǎng)供求關(guān)系的變化自然會(huì)反映在價(jià)格上。” 她認(rèn)為,雖然市場(chǎng)短期看跌,但由于蘇州樓市價(jià)格并不像一線(xiàn)城市那樣瘋狂,真正愿意把手上房子低價(jià)出售的人并不多,更多的人堅(jiān)持認(rèn)為房子是抵抗通脹最有力的武器。在長(zhǎng)期看漲的心態(tài)下,必然有更多空置住宅逐步專(zhuān)向租賃市場(chǎng),租房市場(chǎng)供不應(yīng)求局面最多不超過(guò)三個(gè)月。
記者手記:價(jià)格是由供求關(guān)系決定的,這是基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。新政出臺(tái),房?jī)r(jià)應(yīng)聲滯脹,原本打算買(mǎi)房的人,自然要觀(guān)望一番。當(dāng)人人都覺(jué)得現(xiàn)階段租房比買(mǎi)房保險(xiǎn)時(shí),租金自然而然就飄上去了。再加上大學(xué)生租房潮、拆遷過(guò)渡戶(hù),需求旺了,房源卻沒(méi)有明顯增多,這就催生房租的猛漲。因而是稀缺導(dǎo)致房租上漲,不是炒作導(dǎo)致房租上漲。當(dāng)市場(chǎng)上供需比趨于平穩(wěn),房東一味坐地起價(jià)的行為得不到市場(chǎng)追捧時(shí),漲勢(shì)自然會(huì)自動(dòng)消失。