8月10日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，最為人關(guān)注的新建商品房?jī)r(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期的下跌，而是環(huán)比與6月份持平。
此前，6月份新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，曾讓市場(chǎng)一度認(rèn)為這是房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”到來(lái)的標(biāo)志。
膠著態(tài)勢(shì)下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等部門反復(fù)表態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松。而銀監(jiān)會(huì)也開(kāi)始了新一輪“名單化”房貸和開(kāi)發(fā)貸管理。
價(jià)格調(diào)整曲線放緩拉長(zhǎng)
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年1-7月，全國(guó)商品房銷售面積4.58億平方米，比去年同期增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增幅比上半年回落8.6個(gè)百分點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，7月單月房屋銷售面積為6466萬(wàn)平方米，比6月份減少了29.7%，低于2009年月均7800萬(wàn)平方米的水平。
楊紅旭表示，開(kāi)發(fā)商資金鏈寬松的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，上半年多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)銷售額完成不到50%，這預(yù)示著下半年必將經(jīng)歷一個(gè)銷售的集中期，企業(yè)要保證資金回款，上市公司要完成業(yè)績(jī)，就必須進(jìn)行調(diào)價(jià)促銷。
根據(jù)房屋價(jià)格指數(shù)，7月份全國(guó)主要城市中，樓市一改5、6月份成交量巨幅下滑的頹勢(shì)，出現(xiàn)了小幅抬頭，成交價(jià)格環(huán)比也出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。
不過(guò)，陳晟分析，7月份的樓市情況不能被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體反彈。房?jī)r(jià)的環(huán)比上漲應(yīng)該與上市樓盤的結(jié)構(gòu)有關(guān)，7月份新推的樓盤中高檔住宅比例比較大，在結(jié)構(gòu)上導(dǎo)致了成交價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了反彈。
陳晟表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格反彈的態(tài)度并不是一致的，對(duì)于力推稀缺土地資源、高端樓盤的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，推動(dòng)高價(jià)是其銷售理念；而更多的普通商品房和政策性住房的開(kāi)發(fā)商對(duì)于降價(jià)促銷決心很大。
“因此7月份房?jī)r(jià)回漲并不是開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)一步調(diào)。”陳晟如是說(shuō)。
在政策維持緊縮的大背景下，今年全國(guó)樓市整體成交量仍然會(huì)處于較低的水平，與2009年相比，勉強(qiáng)持平甚至可能下降15%。
預(yù)期在第三季度末，第四季度初總體房?jī)r(jià)松動(dòng)下調(diào)，但是下降的突然性或集中性不會(huì)很明顯。由于各個(gè)企業(yè)對(duì)于調(diào)控的反應(yīng)速度不一樣，在價(jià)格調(diào)整上步調(diào)不一致，這使得調(diào)價(jià)的時(shí)間曲線放緩拉長(zhǎng)，總體降價(jià)幅度也不會(huì)很大。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林峰也認(rèn)為，7月份的數(shù)據(jù)表明，總體價(jià)格在年初上漲后，并沒(méi)有明顯下降態(tài)勢(shì)，但也沒(méi)有再上漲，而維持價(jià)格的平穩(wěn)，就是調(diào)控的目標(biāo)。
“名單化”信貸管理
房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)雖然有，但是還沒(méi)有達(dá)到公眾的預(yù)期。
7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著和8月初部分地區(qū)房?jī)r(jià)反彈，再次堅(jiān)定了調(diào)控部門的決心。
而本輪調(diào)控的主角將是信貸政策。
國(guó)土資源部辦公廳近日下發(fā)的《有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置情況的函》，其中要求“對(duì)存在土地閑置及炒作土地行為的企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”。
而7月底銀監(jiān)會(huì)一次內(nèi)部會(huì)議上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，銀監(jiān)會(huì)還將與住建部合作，由住建部再出一份“黑名單”，進(jìn)行“名單化”信貸管理。
住建部將依據(jù)開(kāi)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓活動(dòng)結(jié)果，在全國(guó)確定一批捂盤惜售、抬價(jià)漲價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)名單，并將之遞交銀監(jiān)會(huì)。
由于不少囤地的企業(yè)都是中小房地產(chǎn)企業(yè)，或?yàn)榇笮头康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目公司，從證監(jiān)會(huì)渠道對(duì)其進(jìn)行融資管理未必見(jiàn)效，而從銀監(jiān)會(huì)渠道對(duì)其進(jìn)行貸款管理，則將是一記重拳。
日前，銀監(jiān)會(huì)建議北京、上海等地暫停三套房貸，對(duì)其他地區(qū)的第三套房貸政策也加強(qiáng)了監(jiān)察，銀行信貸進(jìn)一步緊縮。
8月份第一周，北京市新建商品房成交量總計(jì)1306套，同比下降了52.7%；與上周環(huán)比也下降25.5%。
對(duì)此，何田認(rèn)為，第三套房貸政策和對(duì)土地閑置現(xiàn)象的處理都是既有規(guī)定，并不是制度創(chuàng)新，銀監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部此舉，影響更多是在心理層面。
陳晟表示，這次銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)信貸監(jiān)管，國(guó)土資源部列出土地閑置名單，都選擇的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，因?yàn)檫@些城市成交量大，土地供求比較緊張，調(diào)控容易出現(xiàn)反彈，國(guó)家最近的舉措，是在7月份主要城市成交價(jià)回升的情況下，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的階段性抑制，以維護(hù)全國(guó)樓市的總體穩(wěn)定。
7 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4118億元，比6月環(huán)比減少29.4%。預(yù)期全年增幅將回落到20%左右。對(duì)此，何田表示，目前國(guó)家已經(jīng)達(dá)到了控制房?jī)r(jià)瘋狂上漲的目的，調(diào)控正在按部就班地進(jìn)行，即使調(diào)控的時(shí)長(zhǎng)進(jìn)入了“十二五”規(guī)劃的軌道，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不會(huì)產(chǎn)生不良影響，各地加大的保障房建設(shè)，能夠頂住地產(chǎn)投資下降給地方政府帶來(lái)的缺口。
文林峰也認(rèn)為，調(diào)控并不是要把房地產(chǎn)市場(chǎng)打死，而是回歸理性，健康平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模占總gdp的40%，自身實(shí)力巨大，發(fā)展前景也很好，當(dāng)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)正常發(fā)展，投資萎縮就會(huì)自我解決。