近日上海二手房市場監(jiān)測結(jié)果顯示，比較搶手的房源價格仍表現(xiàn)堅挺，但降價的范圍已然擴散，部分地區(qū)下調(diào)幅度加深。6月份，10%一度成為價格調(diào)整底線，目前已在更多板塊被輕松跨越，但稀落的交易情況表明，當(dāng)前的價格松動依然沒有達到購房者主流預(yù)期。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，對政策松緊的試探和觀察，顯然在延誤市場調(diào)整節(jié)奏。管理層對于市場輿論環(huán)境的澄清，推動供求雙方更趨理性，預(yù)期更為明朗。近期二手房存量仍在穩(wěn)步增長，價格調(diào)整壓力不斷積聚，在整體價格下調(diào)逐步深化的通道中，不排除局部激化的可能，6月份以來固化成形的價格下行瓶頸有望借機打破。
首先從目前二手房供應(yīng)較為充足的郊環(huán)松江來看，由于前期受到70、90政策影響，區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)體量較大，中小戶型偏多，總價優(yōu)勢受到購買婚房的年輕人喜歡。次新房的供應(yīng)也較為充足，但是由于部分購房者將購房計劃擱淺，開始租房過渡，因此也有部分業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)售為租。特別是進入7月份以后，從網(wǎng)上房地產(chǎn)上的掛牌數(shù)據(jù)看，供應(yīng)量明顯收窄。就松江九亭板塊來看，其中北九亭板塊的配套相對成熟，又有軌道交通9號線，因此購房者關(guān)注度較大，而且商品房供應(yīng)十分充足，房型面積選擇范圍較大。據(jù)中原地產(chǎn)北九亭分行鄭經(jīng)理介紹說，近來兩個月中的觀望氛圍使一些業(yè)主撤牌或轉(zhuǎn)租，在售房源的掛牌量有所下降，但隨著需求的積累，在剛性需求支撐影響下，目前看房客戶明顯增多，雖然部分業(yè)主有一定的議價空間，但也只有那些品質(zhì)一般，掛牌量相對充足的樓盤，議價幅度在5%以內(nèi)，而那些品質(zhì)較好，掛牌量有限的物業(yè)價格依然堅挺沒有松動跡象。目前板塊內(nèi)較受購房者喜歡的樓盤有知雅匯、九城湖濱、貝尚灣及英倫風(fēng)尚等，二手房價格在16000-20000元/平方米之間，其中知雅匯性價比較高，交投較為活躍，目前89平方米的二房，成交價格為138萬，與140萬元的掛牌價格僅有1.4%的差距。
再次，位于內(nèi)中環(huán)的普陀區(qū)，武寧板塊大型居住區(qū)較為集中，由于配套完善、交通十分便利，地處中心地帶，較受購房者喜歡。其中板塊內(nèi)的新湖明珠城以及中遠兩灣城都是屬于開發(fā)期數(shù)較多，體量較大的社區(qū)，因此二手房市場的掛牌物業(yè)也相對充足。就中遠兩灣城來看，據(jù)中原地產(chǎn)兩灣城二店分行吳經(jīng)理介紹，該樓盤的二手房價格跨度較大，在22000-30000元/平方米之間，自新政之后價格松動明顯，現(xiàn)在價格集中在23000-27000元/平方米之間，7月份再度下調(diào)1000元/平方米。光新板塊價格則從25000下調(diào)至23500元/平方米附近，萬里板塊也從22500下調(diào)至20000元/平方米，10%的階段性價格調(diào)整正面臨全面突破。普陀地區(qū)租賃市場長期活躍，近期租金上漲明顯，個別面積100平方米左右的兩房租金漲至6000元/月，較前兩月4500元/月的基準租金上漲33.3%。這也使得部分長期掛牌沒有成交的業(yè)主轉(zhuǎn)向租賃。區(qū)域業(yè)主中的投資客群在去年大幅換出，目前掛牌業(yè)主置換型居多。
最后，就位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的徐匯區(qū)的徐匯中心板塊來看，板塊地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，中高樓盤較為集中。在新政震懾之下，有相當(dāng)體量的掛牌物業(yè)上市，據(jù)中原地產(chǎn)東方曼哈頓分行葉經(jīng)理介紹，新政之后，二手房的掛牌量增加15%以上，而且價格方面也出現(xiàn)不同程度松動。例如，創(chuàng)世紀花園、亞都國際名園及新國家園，二手房價格在35000-38000元/平方米，目前掛牌物業(yè)的業(yè)主基本都是置換業(yè)主物業(yè)，議價空間較大。例如，房型面積為130平方米的三房，掛牌價格480萬，新政前成交價格460萬，本月成交價格450萬。但相比板塊內(nèi)的一些面積在40-60平方米的老式公房總價在150-200萬之間，由于部分屬于學(xué)區(qū)房，價格依然十分堅挺，沒有松動。
短期內(nèi)嚴格的信貸政策使得各類置業(yè)需求均遭抑制，隨著買賣雙方博弈情緒的消耗，供求關(guān)系的激化以及整體市場的預(yù)期都會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價格的逐步下調(diào)，有望激活一定的成交量。
樓市新政百日之際，住建部政策研究中心副主任王玨林接受了本報獨家采訪。就新政出臺的目的，百天后的效果以及新政執(zhí)行期限等問題進行了解答。對于物業(yè)稅等敏感話題，王玨林也予以正面回應(yīng)。
跟進閱讀：王玨林：市場暫不具有大幅降價條件（來源：京華時報）
聲音
◎調(diào)控政策沒有退出時間表，調(diào)控政策是長期的，而且有些調(diào)控政策是永遠的，有些會根據(jù)市場變化進行調(diào)整，現(xiàn)在說哪天結(jié)束，太早了。
◎政策本身就是根據(jù)市場變化調(diào)整的，即便取消了，市場不好了也還能拿回來，但現(xiàn)在不可能停。
◎上半年經(jīng)濟形勢比較理想，完成全年經(jīng)濟指標困難并不大。另外，調(diào)控剛剛開始，下半年才是關(guān)鍵階段，不能松動。如果輕易結(jié)束，前面的成果全面失敗，以后再出政策，百姓不相信了，因此肯定會穩(wěn)妥進行下去。
【新政效果】
房價從高位高漲至停滯松動
記者：新"國十條"已經(jīng)執(zhí)行百天，能否說新政策已經(jīng)出現(xiàn)效果？
王玨林：有效果。如果沒有政策，想一想，房價現(xiàn)在會是什么水平？還得往上走，像洪水似的。有了政策，房價最起碼從高位、高漲到停滯，現(xiàn)在向下松動，停下來就是成果。地價相比去年和今年年初的情況也完全不一樣，開發(fā)商積極性減少。同時，囤地、囤房、銷售不公平、競爭不公平、二手房交易不公平的問題開始調(diào)整。保障性住房建設(shè)也加快步伐，進而全方位地調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。
調(diào)控政策不會是只調(diào)控房價，階段性成果也不是最終的，應(yīng)該說效果剛剛開始?，F(xiàn)在市場供應(yīng)量還遠遠不足，而且價格降得不理想。這次政策主要是抑制房價過快上漲，但最終還是要全方位調(diào)控，不是單純調(diào)房價，要從制度上完善，從供應(yīng)上解決問題。目前房價已經(jīng)有所表現(xiàn)，但大家還不認可，所以市場銷售量下降比較快，正在觀望。
市場暫不具有大幅降價條件
記者：到年底是否會出現(xiàn)大面積的降價？
王玨林：大面積降價，要看怎么理解。如果說，出現(xiàn)大部分開發(fā)企業(yè)讓利打折的局面，我個人認為是可能的。但要是說，大幅度的降價，目前還看不出來，也不可能。因為不管市場供應(yīng)量，還有企業(yè)條件都不符合大幅度降價的條件。
目前的降價都是微調(diào)，好地段不降還在升。不得不承認房地產(chǎn)企業(yè)資金確實很充足，開發(fā)企業(yè)不做賠本買賣。另外，每個企業(yè)的房子并不多，房子賣一半就盈利了，他們沒有必要大幅降價出售。最重要的是，大幅度降價出售，也是不健康的，一下降價50%，那是不可能的。出現(xiàn)這種情況的話，各種矛盾也全都出來了。
【長效措施】
政策配合大供應(yīng)量才能抑房價
記者：您認為此次政策希望房價降多少？有目標嗎？
王玨林：不要以降多少為標準，要以新"國十條"的要求執(zhí)行到位為標準，執(zhí)行到位了，這個市場會更理性?，F(xiàn)在市場還不理性，還沒有解決這個問題。消費者對政策還有很大期望，開發(fā)商、相關(guān)部門和政府都在觀望。很多人預(yù)測降多少，那都是推理，誰說了也不算。
房價是衡量調(diào)控最大的效果，降多少是效果呢？房價的構(gòu)成太多了，北京出臺了最嚴厲的政策，但供應(yīng)量不足，平抑房價是雙方面的，要兩條腿走路。只是靠政策也是不行的，供應(yīng)量不足，價格下調(diào)的幅度就不行。北京最大的問題是要趕緊加快供應(yīng)量。目前，北京住宅庫存量有9萬多套，其實還是很少。
房屋稅費調(diào)整不會增百姓負擔(dān)
記者：外界一直盛傳要征收物業(yè)稅，但總是聞其聲，不見其響。目前進展到什么階段？
王玨林：稅的問題確實在做準備、做試點。不過各種稅費不能重復(fù)，要合理，要保護大多數(shù)人利益，不是為了收稅而收稅，不能再增加百姓負擔(dān)。
房價不是一個稅能調(diào)整的，不能看得太神，也不能看得太輕，其實它應(yīng)該有，只是我們還沒有，早晚都會有，目的就是建立法制管理市場。例如你的房子空置不用，可收取占有資源稅，你不用就得繳稅。市場中不合理的情況可以依靠稅收手段調(diào)整，不過一定得合理，你空置50平米的房子，另一個人住著500平米的房子，收50平米空置房子的稅，不收500平米房產(chǎn)的稅，這樣也不合理。
其次，房地產(chǎn)本身就有很多稅，不能疊加收稅，那最后怎么計算？要在市場上解決啥問題？這才是收稅最基本的出發(fā)點。