“不到100萬元的總房款，這算是我們能承受的價格了，趕緊買吧，興許下期再開盤可就要漲價了。”等候了一整天，晚上9點，小李夫婦倆終于買上了一套萬科長陽的兩居，雖然戶型已不算太好，但作為婚房還是夠用了。
觀望、量跌、等候、價降、出手。每一輪的樓市宏觀調(diào)控，購房人總是試圖在供需的膠著博弈中，在價跌的最后關(guān)頭“抄底”出手。可這一輪的新政，雖然新房市場從總體上還是“居高臨下”，但出手的行動卻在7月提前到來。萬科長陽半島、保利茉莉，連續(xù)兩周，北京遠(yuǎn)郊區(qū)出現(xiàn)了兩個“日光盤”，銷售進(jìn)度表前“蜂擁而至的人群”和網(wǎng)簽“紅彤彤一片”，似乎也在昭示著一輪更為龐大的購房熱情。究竟誰在“跑步入市”？剛性需求、改善性需求，抑或是投資投機客？本報記者特意走訪了幾個樓盤現(xiàn)場，試圖勾勒出入市人群的蛛絲馬跡。
購房人群：剛性需求
入市比例：50%-60%
在金融街的某國企上班的李先生，畢業(yè)沒有一年就結(jié)婚了，一直和老婆在單位給安排的一間員工宿舍里“蝸居”了兩年。今年，李先生把孩子提上了家庭的議事日程，單位的宿舍眼見是再也擠不下了，兩周前，他便用公積金貸款，在新里西斯萊公館買了一套100平方米的兩居，總房款190萬元。“一直都想買房，但一直都覺得房價太高而拖著。如今，我是不得不買了，大興雖說離單位遠(yuǎn)點，但直通地鐵，交通也還算便利。趁著價格還沒漲回兩萬每平方米，趕緊訂一套。”
在接連幾個的熱銷盤開盤現(xiàn)場，記者都看到了不少像李先生這樣的年輕人，為了結(jié)婚或者是自住，買一套小戶型的房源。一直在大興區(qū)域開出租車的一位師傅就告訴記者，最近一個月，他經(jīng)常拉著二十八九歲模樣的小年輕，去黃村周邊的幾個樓盤爬房，一聊天，都是剛性需求。豪爾斯企業(yè)董事長李小寧也告訴記者，隨著房價的不斷松動，前段時間被高價抑制的剛性需求將漸漸進(jìn)入樓市，目前至少占比50%左右。
對于未來房價的走勢，北京市統(tǒng)計局的一位處長“感覺下跌的空間有限”，“看看身邊的外地大學(xué)生，這些剛需將使北京未來的房價得到有力支撐。”這位長期統(tǒng)計房價的官員同時表示，隨著宏觀調(diào)控具體政策的細(xì)化，剛性購房者的入市，不會導(dǎo)致房價非理性反彈暴漲
購房人群：改善性需求
入市比例：大約30%-35%
本身有房子住，可以買可以不買，但遇到心動的房價，便會下訂出手，將來既可以自住也可以投資。在一系列的樓盤促銷下，不少兼顧投資的改善性需求，也在7月悄然入市。
劉先生就是這樣的一位購買人。2009年，他自己用按揭貸款，在四環(huán)邊買了一套兩居室的二手房，要作為結(jié)婚之用。本來準(zhǔn)備緩幾年再考慮換房的，7月份，眼見不少郊區(qū)樓盤低價入市，劉先生也心動了，想在結(jié)婚前讓女友再買一套房，還可以享受首套房的利率優(yōu)惠。“我們盤算過，現(xiàn)在部分新盤的價格比較低，還款壓力也不大。等將來封頂交房了，想自己住哪我們就自己住，畢竟我的那套是二手房，不想住呢就把它賣掉，肯定也不會虧。”一開始，他看上了保利茉莉的第二期，可交了訂金后卻沒有搖上號，聽說8月份也有不少新盤會“低開”，劉先生便決定再考察一下，找個合適的樓盤再出手。而他的另一個朋友，就在最近買下了萬科房山的新盤，也是既可自住也可轉(zhuǎn)手。
而據(jù)綠地新里西斯萊公館項目負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，他們最新開盤的700多套房源中，有將近半數(shù)是三居的戶型，主要針對改善性需求，整體銷售表現(xiàn)比預(yù)想中的好，直到周末，三居的購買比例能占到總成交量的30%。
購房人群：“小散型”投資客
入市比例：大約10%-15%
就如股市里“小散們”一樣，樓市中的“小散型”投資客，也是一群擁有長期炒房戰(zhàn)略的購房人，人到中年，略有節(jié)余。他們不像投機性需求，手握億元現(xiàn)金，快速買入賣出，短期套現(xiàn)，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，只有尋覓到價格合適的樓盤，才會毅然出手，在手里把持幾年，待時機成熟時再高價出手，賺錢差價利潤。而且，因為沒有投機客的財大氣粗，在買房時，他們有時會以舊換新，賣掉舊房全款買新房；有時還會申請貸款，以房養(yǎng)房。
北京人周女士今年40出頭了，在單位里做到了中層，平時沒有什么愛好，就喜歡購置一些房產(chǎn)長期持有，用她的話說，“投資樓市比較增值。”迄今為止，周女士名下已經(jīng)有4套房了，多是兩居和三居的戶型。本周末，保利茉莉公館開盤，搖上號的周女士也來到了現(xiàn)場，本來打算出手一套90平方米的兩居，可輪到她時，就只剩下140多平方米的大戶型，最終只得作罷。“大戶型的房子，房款相對較高，不好轉(zhuǎn)手，想想還是不買了。”
據(jù)北京中原抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，新政以后北京樓市投資購房比例顯著下降，截至目前，達(dá)到了14.5%。
購房人群：套現(xiàn)投機客
入市比例：極少
價格沒有大降，可觀望情緒依然嚴(yán)重，對于追求在快速倒買倒賣中套現(xiàn)的短期投資客來說，現(xiàn)時的樓市顯然不是一個合適的入市時機。再加上每個家庭限制購買一套新房、外地在京人員不滿一年不能購房等政策的限制，又給投機帶來了一定的門檻。在周末，幾個開盤現(xiàn)場，記者都沒有看到投機客的身影，樓市調(diào)控新政的影響下，投機客可謂暫時隱藏在了“水下”了。