中國房地產(chǎn)具有典型的“政策市”特征，下半年樓市走勢究竟如何，中原集團(tuán)研究中心程澐博士認(rèn)為，主要還是看政策三要素變化。
銀行信貸執(zhí)行尺度
銀行財(cái)務(wù)杠桿對需求的釋放起著重要作用，通過收緊信貸來抑制需求的效果，很大程度上依賴銀行對于信貸執(zhí)行的寬松尺度。
本次調(diào)控對市場產(chǎn)生最直接影響的政策就是“二套房貸政策”，此次調(diào)控采取的是史上最為嚴(yán)厲“認(rèn)房”又“認(rèn)貸”的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)最新調(diào)查情況看，各地商業(yè)銀行在房貸政策執(zhí)行上均較為嚴(yán)格，北京、深圳、天津依然暫停第三套房貸的審批。
程澐博士表示，在近期政府再次明確強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控力度不變、同時(shí)房價(jià)沒有明顯下調(diào)的情況下，短期內(nèi)“二套房貸”政策仍將被嚴(yán)格執(zhí)行。從中長期情況看，個(gè)人房貸作為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)貸款之一，依然是各家商業(yè)銀行爭奪的對象和目標(biāo)。出于商業(yè)利益的需要，商業(yè)銀行放貸的欲望及沖動(dòng)難以長期被抑制。
隨著下半年市場可能加速探底，樓市成交量在價(jià)格下調(diào)中有望逐步回升。那時(shí)，各地商業(yè)銀行的房貸執(zhí)行尺度被放寬的可能性并非小概率事件。 地方政府落實(shí)力度。
此次推出的“新國十條”調(diào)控政策首次將地方政府的問責(zé)制放到重要位置，這就開始考量地方政府實(shí)施樓市調(diào)控的真正決心。歷次樓市調(diào)控進(jìn)程中，由于地方政府過度倚重土地經(jīng)濟(jì)，往往對調(diào)控政策執(zhí)行或落實(shí)不力，致使各地房價(jià)陷入“越調(diào)越漲”的怪圈。
目前，北京、深圳、浙江、廣州、重慶等省市已相繼發(fā)布了調(diào)控實(shí)施細(xì)則，大多數(shù)地方出臺(tái)的實(shí)施細(xì)則同中央步調(diào)一致。其中以北京“同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房”的政策最為嚴(yán)厲，上海因受累于房產(chǎn)稅傳聞而遲遲未現(xiàn)具體細(xì)則。
出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，以往地方政府在政策執(zhí)行過程或多或少有所打折，故后續(xù)的地方對中央政策的執(zhí)行仍需嚴(yán)加督促和規(guī)范。尤其在當(dāng)下調(diào)控效果初見成效、市場有效供應(yīng)尚未大規(guī)模釋放、保障性住房亦沒有實(shí)質(zhì)性大量供應(yīng)情況下，就看各地政府下一步對中央政府政策的執(zhí)行力度。否則，任何的松懈或朝令夕改，都可能使此次調(diào)控再次受挫。
輿論對樓市態(tài)度
一個(gè)值得關(guān)注的情況是，此次一系列重大調(diào)控政策的出臺(tái)同輿論和民意的強(qiáng)大壓力有關(guān)，中央政府當(dāng)然也開始有意識(shí)地利用輿情探測市場反應(yīng)，借此推出相關(guān)樓市調(diào)控政策。如近期市場關(guān)于物業(yè)稅的開征、租賃市場的規(guī)范以及國土資源部與住建部調(diào)研所引發(fā)的所謂“二次調(diào)控”的揣測等等，無不同輿論息息相關(guān)。
隨著時(shí)間的推移，各地樓市對新政的“抗藥性”正在逐步增強(qiáng)。此時(shí)如果地方政府對輿情的承受力越來越無所謂的話，那么下半年調(diào)控政策的執(zhí)行效果將會(huì)大大打折。
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