自4月中旬“史上最嚴厲”房地產調控政策出臺,至今已過百日?？傮w來看,調控效果大致可歸納為量跌價滯,而價滯的矛頭,直接指向了開發(fā)商。面對調控和滯銷,不少開發(fā)商仍抱著觀望的態(tài)度,這導致時至今日降價仍不明顯,15個月來全國70個大中城市房價首次出現環(huán)比下降,也只有可憐的0.1%。因此有不少業(yè)內人士指出,量跌價滯僵局的打破很大程度上取決于開發(fā)商的狀況。
不過在房價變化不大的背后,房企內部卻悄然出現了不少變化。降價的趨勢加大,土地市場趁低抄底,重心向二三線城市傾斜,進軍保障房市場,高層頻頻人事變動……實際上,在國家對房地產業(yè)深度調整的同時,開發(fā)商也面臨著調整、轉型的抉擇。即便這些轉型更多的只是一些苗頭和現象,但或許也蘊藏著未來中國房地產業(yè)發(fā)展的方向。
今年初以來的房地產調控,已棋至中盤,一些地方樓市價格未見松動,交易大幅萎縮,市場對峙令買賣雙方都陷入焦灼狀態(tài),政策向左還是向右?房價向上還是向下?調控中的兩難樓市正處于走向變化的關鍵節(jié)點上,政策和市場將往何處去?市場各方的心態(tài)和行動正在發(fā)生什么變化?下半年房價會降多少?是繼續(xù)等待還是出手?……針對一系列社會各界關注的熱點,本報策劃推出“調控下樓市變化走向調查”報道。針對市場及市場主體各方正在發(fā)生的變化,深入調查,展現調控下樓市正在發(fā)生的變化走向。
在房地產新政實施3個月后，有關房地產市場的話題再一次引起人們的普遍關注。種種跡象表明，我國的房地產新政正處在“十字路口”，房地產市場調控也似乎陷入進退兩難的狀態(tài)。
受到政策調控影響，北京、上海、深圳等主要城市購房觀望情緒依然很濃，然而輿論界最近紛紛曝出一系列政策松動之說。業(yè)內人士指出，下半年房價調控基調不變，政府穩(wěn)定房價的決心依然不變。
走過1-2月的“假摔”，經歷了3-4月“量價齊飛”，再到5-6月份的“冬眠”，上半年，京滬深房地產市場整體出現了成交量下調，但是，地量并未見到地價。
房價現松動房企面臨資金壓力
面對下半年可能出現的銷售下滑和融資困難,搶先降價的房企明顯先摘到了果子,而沒降價的房企要面臨資金鏈的巨大壓力。顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地產商們對市場的預期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發(fā)商,也都開始“適當降價,配合調控”。
降價,行業(yè)龍頭萬科再次以其在調整中的快速應對贏得市場先機,在僵持、拉鋸的市場中,萬科6月份月度銷售額創(chuàng)新高,實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%。
國家統計局最新公布的數據顯示,6月份全國70個大中城市房價同比上漲11.4%,漲幅比5月份縮小1.0個百分點,環(huán)比下降0.1%,這是近15個月來全國房價環(huán)比漲幅首次由升轉降,調控初顯成效。
在珠三角,樓市成交價格更是出現了一定幅度的下降,樓市格局呈現“量價齊跌”之勢。據廣州市國土房管局的統計數據,6月,廣州十區(qū)一手住宅交易面積為52.52萬平方米,環(huán)比減少4.3%；交易登記均價為每平方米12560元,環(huán)比下降3.0%。在另一個風向標城市深圳,6月住房價格繼續(xù)下降,與年初房價水平相比下降超過兩成。深圳市房地產研究中心7月23日公布的數據顯示,深圳市新建商品住宅銷售規(guī)模同比降幅較大,6月成交量為14.21萬平方米,比5月略有增加,但環(huán)比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房銷售平均價格為每平方米17895元,比5月環(huán)比下降5.81%,比年初下降22.6%。
雖然就目前來看,珠三角房價的下降主要還是中高檔樓盤成交比重減少帶來的“結構性降價”,但全國各大城市迅速萎縮的成交量正在給越來越多的房企帶來壓力,降價潮在即的聲音不絕于耳。今年5月,恒大地產就率先祭起“降價”大旗,在全國啟動降價攻勢,旗下所有樓盤均以原價的八五折優(yōu)惠出售,持續(xù)至今。近期在廣州,不少市民還頻頻收到“恒大山水 (論壇 新聞)城8.6折,送1600元豪華裝修”的賣樓促銷手機短信。
被視為風向標的龍頭房企萬科也不甘落后。在北京,在5月后開盤的中糧萬科紫苑項目上,中糧萬科率先將銷售單價下調800元/平方米,最終換來了開盤當日銷售率50%以上、不到三個月全部售罄的業(yè)績。而7月25日開盤的中糧萬科長陽半島項目(下稱長陽半島),開盤價更較原來預期均價15000元/平方米,驟降1600元/平方米,下調至均價13400元/平方米。
7月1日，相關部門依據70個城市銷售數據統計制作的《2010年中國房地產企業(yè)上半年銷售排行榜》顯示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地產一家完成全年銷售目標的50%以上,超過九成的房地產企業(yè)均未能完成今年銷售目標的五成。
另一方面,在中原地產的一份半年度報告顯示,從國內融資環(huán)境來看,從去年第三季度開始,尤其是今年4月新政頒布以后,開發(fā)商的國內融資途徑遭遇圍堵。以招商地產和萬科為首的上市房企近700億元增發(fā)申請即告暫停。2010年上半年十大房企共計融資323億元,僅占去年全年融資額的25%。
顯然,調控政策導致的市場預期變化之下,地產商們對市場的預期,也正在發(fā)生微妙的改變。除萬科外,上海綠地、中鐵建設等全國性開發(fā)商,也都開始“適當降價,配合調控”。
【局變】
抄底二三線城市大型企業(yè)拿地加速
經過之前幾次調控,許多開發(fā)商已經學會了在危機中尋找機會。業(yè)內人士分析認為,真正令房地產企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長的,是開發(fā)商們在二三線城市的提前布局。
調控以來,房企追逐高價地王的熱情明顯降低,但土地市場依舊暗流涌動。借鑒以往調控經驗,不少開發(fā)商在土地市場逐漸走弱的時候,依然出手爭取自己最中意的地塊。尤其是一些具有國企背景的開發(fā)商,更是積極“抄底”土地市場。
僅僅從6月29日到7月1日的這短短3天里,首開股份、北辰實業(yè)、中國鐵建、華僑城等國企開發(fā)商分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽、北京、廣州、天津等城市拿地,累計斥資超過百億元。而剛剛披露漂亮中報的招商地產,上半年新開工9個項目,建筑面積67萬平方米,擴充土地儲備46萬平方米,使得總儲備超過1000萬平方米。
實際上,經過之前幾次調控,許多開發(fā)商已經學會了在危機中尋找機會。業(yè)內人士分析認為,真正令房地產企業(yè)銷售業(yè)績逆勢增長的,是開發(fā)商們在二三線城市的提前布局。根據排行榜的統計,一線城市的銷售額占企業(yè)業(yè)績的比例已經從原先的39%下跌至29%,而三、四線城市的市場比重由去年同期的13%,擴展至今年上半年的19%。二線城市的銷售業(yè)績也大幅增加。
最典型的莫過于恒大地產,據其內部人士透露,恒大地產在今年前6月業(yè)績能夠創(chuàng)新高,“全國范圍內的85折降價促銷”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三線城市布局,上半年的銷售業(yè)績主要來自沈陽、合肥等地。憑借以二三線城市為主戰(zhàn)場的優(yōu)勢,最近恒大地產甚至高調宣布今年的銷售目標將逆市上調30%以上至400億元。
業(yè)內人士表示,國務院副總理李克強近期“推進城鎮(zhèn)化建設”的表態(tài),將成為開發(fā)商們重點發(fā)展二、三、四線城市甚至小城鎮(zhèn)的沖鋒號。
在這樣的氛圍下,占據優(yōu)勢地位的大型房地產企業(yè)并購拿地開始加速。恒大地產已多次公開表示,將借機擴大市場份額,推動行業(yè)整合,并表示二三線城市將成為恒大重要的并購區(qū)域。與此同時,萬科、保利等公司也明顯加大了獲取土地的力度,僅5月份兩公司拿地已有12宗。
2010年6月,新一輪的行業(yè)洗牌似乎已經悄然展開。2010年6月上半月,諸如soho中國、花樣年、世紀星源等一些大企業(yè)趁勢大魚吃小魚,通過并購、增資等收購成熟項目,獲得優(yōu)質地塊,借此進軍當地市場。公開數據顯示,今年5月,屬于房地產業(yè)的并購案達8起,交易金額達2.41億美元,與4月并購相比,數量翻番,在所有行業(yè)中,排名第二。到了6月,僅上半個月房地產企業(yè)并購案已達8宗,達到了5月份整月的數字。
而除了并購和轉戰(zhàn)二三線城市,新的市場形勢也讓許多開發(fā)商轉型商業(yè)地產。7月25日,一向從事住宅開發(fā)的中國奧園以1.6億元收購了廣州珠江新城cbd寫字樓物業(yè)。相關報告顯示,萬科已宣布將商業(yè)地產資產比例提升至20%；保利也打算在未來三年內將商業(yè)地產投資額占其全部投資額的比例提升至30%；華潤置地則透露未來商業(yè)地產資產比例與利潤貢獻率將提高至40%。而碧桂園 (論壇 新聞)、合生創(chuàng)展、中糧集團、金地集團等開發(fā)商也都紛紛宣布加大商業(yè)地產項目的比重。