今年剛到南京就業(yè)的小蘇月薪3000多元，這對于剛上班的大學(xué)生來說已經(jīng)不低了，可每月房租“剜”掉近一半收入，日子過得磕磕巴巴。幸運的是，我省像小蘇這樣的新就業(yè)大學(xué)生的“城市生活”即將出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，因為他們將以較低價格租上城市“公租房”。
昨天在常州舉行的全省公共租賃住房工作現(xiàn)場推進(jìn)會上傳來喜訊，我省大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)，積極培育和發(fā)展住房租賃市場，力爭在三年內(nèi)使城市中等偏下收入家庭住房困難得到有效緩解，基本解決城市新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員租房難問題。
“三類人群”受惠公租房
“讓低保家庭住得上廉租房，讓低收入家庭住得上經(jīng)適房”——到今年底我省即將實現(xiàn)的這兩個“應(yīng)保盡保”，創(chuàng)建了具有江蘇特色的住房保障體系。在此基礎(chǔ)上，我省為何還要“補充”公共租賃住房制度，并將受惠群體擴充至中等收入以下的住房困難群體以及新就業(yè)人群？
省住建廳負(fù)責(zé)人介紹，公租房保障的三類人群，是城市住房保障體系中的“夾心層”：一，部分符合保障條件的城市中等偏下收入、低收入住房困難家庭，由于消費能力不足，暫時買不起經(jīng)適房，卻又亟待改善居住條件；二，我省每年約有60萬大中專畢業(yè)生，不屬于廉租房、經(jīng)適房的保障范圍，卻由于工作不久“有收入，無積累”，買不起商品房，必須解決過渡時期的居住問題；三，我省城市化快速推進(jìn)，城市化率年遞增1個百分點，相當(dāng)于100萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)，他們當(dāng)中也有許多人既買不起房，又不符合廉租房、經(jīng)適房保障條件。
因此應(yīng)該看到，公租房在為新就業(yè)和外來務(wù)工人員提供了“棲居之所”的同時，也為城市“留”住了新生的勞動力，培育了“新市民”，并因此促進(jìn)了城市化進(jìn)程。我省一些城市這兩類人群已達(dá)到或超過戶籍人口，尤其是從事體力勞動或家政服務(wù)行業(yè)的外來務(wù)工人員工資收入低，相當(dāng)一部分人租住在城郊結(jié)合部的簡易平房、臨時建筑或地下室中。發(fā)展公租房可以使他們進(jìn)得來、留得住、住得穩(wěn)、能創(chuàng)業(yè)，不斷增強歸屬感。
“‘公租房’不僅是住房保障的‘制度補丁’，還將引導(dǎo)住房合理消費。”省房地產(chǎn)協(xié)會有關(guān)專家說，“城市住房消費既包括購買住房，也包括租賃住房，我國住房租賃市場規(guī)模小，租賃率偏低，放大了住房供求矛盾，推動了部分城市房價過快上漲。而大力發(fā)展公租房，引導(dǎo)部分群體先租房、積累一定資本后再買房，可使住房需求平緩有序釋放，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價
公租房的租金如何收?。繌奈沂÷氏韧七M(jìn)公租房市場的城市看，其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，最便宜的每天才1元，差額部分多由各地財政貼補——
常州市建立了低價租賃機制，公租房租金水平僅為市場租金的30%-40%左右：其中“中等偏下住房困難群體”租金每月每平方米3.5元，新就業(yè)人員租金4.5元，外來務(wù)工人員每天1-2元。
蘇州市面向技術(shù)、管理人員的“優(yōu)租房”、人才公寓以1人間、2人間為主，每人月租金300-800元，一線操作工的集體宿舍以8人間和4人間為主，每人月租金100元-200元。
南通市新建的“老職工”集體宿舍實行直管公房租金標(biāo)準(zhǔn)，每月每平方米2.05元，外來務(wù)工人員集體宿舍每人每月收取40-60元；新就業(yè)大學(xué)生集體宿舍房租，按市場價的50%收取。
……
在各地租金管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，我省規(guī)定公租房的具體租金標(biāo)準(zhǔn)由各地物價、財政、住房保障部門測定，按年度動態(tài)調(diào)整并向社會公布。公租房產(chǎn)權(quán)部門承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，為承租人提供日常居住服務(wù)。政府投資的公租房租金收入按政府非稅收入上繳國庫，實現(xiàn)收支兩條線管理；租金收入專項用于公租房的維護、管理和投資補助。
準(zhǔn)入有門檻，退出有機制
公共租賃住房雖是保障性安居工程的重要組成部分，但又不同于廉租住房和經(jīng)濟適用住房，因為后者基本上覆蓋了城市低收入住房困難群體，而公共租賃住房的供應(yīng)對象主要是城市的“夾心層”——這些群體具備一定的住房支付能力，收入有上升空間，公共租賃住房解決的是他們階段性的住房困難。專家表示，公租房就像是城市特定人群的“加油站”，讓他們“先就業(yè)，再置業(yè)；先居住，再發(fā)展；扶上馬，再送一程”。
公共租賃住房的主要屬性仍然是“?；?rdquo;，因此面積不應(yīng)過大，造價也不宜過高，要根據(jù)保障對象的特點優(yōu)選設(shè)計方案，力求在較小的套型內(nèi)做到經(jīng)濟、實用、舒適。此外，公租房還需具有流動性，等到租客經(jīng)濟條件改善，有能力購買商品房，就理應(yīng)“畢業(yè)”（退租），使公租房像“鐵打的營盤流水的兵”，總是保障那些急需幫助的人。
因此我省明確規(guī)定，公租房單套面積嚴(yán)格控制在60平方米以下。公租房受惠的三類人群中，“中等偏下收入家庭”的收入線標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)乜芍涫杖?0%左右比例確定；“新就業(yè)人員”是指具有大中專以上學(xué)歷、工作不滿5年并在城市有穩(wěn)定職業(yè)的人員；“外來務(wù)工人員”指要在城市有穩(wěn)定職業(yè)并在居住地居住一定年限的人員。
公租房保障對象準(zhǔn)入有“門檻”，退出也要有“機制”。我省規(guī)定，公租房實行“輪候保障”，就近就地安置，其中對保障對象的初次承租期一般為3-5年，租金標(biāo)準(zhǔn)為政府指導(dǎo)下的準(zhǔn)市場租金；期滿后承租人符合保障條件的可以續(xù)租，但新就業(yè)人員續(xù)租最多不超過5年。
公租房不同于“福利分房”
為降低公租房的建設(shè)成本，維持建成運營后的低租金，我省要求各級政府履行公共服務(wù)職能，把發(fā)展公租房作為解決群眾基本住房問題、保障和改善民生的一項重要任務(wù)，在資金、土地、稅費、信貸等方面給予大力支持。公租房建設(shè)用地要納入年度土地供應(yīng)計劃，實行計劃單列、專地專供，在不改變土地性質(zhì)的前提下，采取行政劃撥、有償使用等方式。公租房建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費和政府性基金，按照經(jīng)適房的相關(guān)政策執(zhí)行。
但也必須看到，公租房一方面具有公益性，一方面也具有市場性質(zhì)。在昆山等地，一些村、社區(qū)利用集體建設(shè)用地建設(shè)的公寓房，租金收入成為集體經(jīng)濟的一部分。因此，公租房不同于低租金實物分配制度下的福利住房，發(fā)展公共租賃住房決不是要改變住房市場化的方向，也不能再走福利分房的老路。在操作中，既要發(fā)揮政府在制度建立、建設(shè)規(guī)劃、項目選址、政策支持等方面的作用，又要注意發(fā)揮市場機制的作用，引導(dǎo)各種資金和各類企業(yè)參與建設(shè)和經(jīng)營。
“政府主導(dǎo)、社會參與、市場運作”，是公租房建設(shè)的“江蘇經(jīng)驗”。省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地可以通過直接投資、資本金注入、投資補助、貸款貼息等方式，建設(shè)一定規(guī)模的公共租賃住房，也可以通過現(xiàn)有公房騰退、改建以及在商品住房項目中配建、市場收購等方式籌集房源。如常州興建的2萬多套公租房中，5000多套為政府集中配建，其余為開發(fā)商配建、市場收購和園區(qū)自建。
為激勵社會資本建設(shè)、運營公租房，我省明確“誰投資、誰所有”的原則，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓，建設(shè)和運營按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。尤其要引導(dǎo)新就業(yè)和外來務(wù)工人員相對集中的開發(fā)區(qū)、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及各類企事業(yè)單位、社會經(jīng)濟組織建設(shè)公共租賃住房，以調(diào)動社會各方面參與公共租賃住房建設(shè)的積極性，增強公共租賃住房發(fā)展的動力活力。