早在房產(chǎn)新政滿月時(shí)，高力國(guó)際華東及西南地區(qū)董事總經(jīng)理翁琳就曾表示看好商業(yè)地產(chǎn)在新政后的行情。‘預(yù)計(jì)樓市新政后的幾個(gè)月里將會(huì)有更多的商辦類投資交易達(dá)成。
房產(chǎn)新政推出后不久，來(lái)自各方的聲音紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)。更有分析人士稱，住宅市場(chǎng)正面臨前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，這對(duì)于正在復(fù)蘇的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是一次“反攻”良機(jī)。
現(xiàn)如今新政已近百日，各方對(duì)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所表現(xiàn)出的態(tài)度卻截然不同，品牌開(kāi)發(fā)商紛紛戰(zhàn)略進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而中小投資者表現(xiàn)謹(jǐn)慎。
品牌開(kāi)發(fā)商 加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，五成品牌房企非住宅對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)率20%，這一比例較去年有所上升。眾多品牌開(kāi)發(fā)商早已看好商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
眾多品牌開(kāi)發(fā)商紛紛在住宅地產(chǎn)市場(chǎng)“遇冷”時(shí)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。有消息稱，萬(wàn)科、綠地、保利等知名地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始試圖更大力度地進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達(dá)千億元以上。
萬(wàn)科總裁郁亮在去年底就已表示，“萬(wàn)科未來(lái)將加大持有型物業(yè)的儲(chǔ)備。”未來(lái)萬(wàn)科持有型物業(yè)將占兩成。萬(wàn)科明顯為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)做好了準(zhǔn)備，從合作伙伴凱德置地中把擁有15年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域工作經(jīng)驗(yàn)的毛大慶挖來(lái)。
今年3、4月間，萬(wàn)科分別在北京、西安和東莞拿下商業(yè)項(xiàng)目，總投資超百億元。而且布局覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，無(wú)不顯示出萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的勃勃野心。
soho中國(guó)6月12日宣布收購(gòu)?fù)鉃?04地塊，總收購(gòu)代價(jià)約為人民幣22.5億元。收購(gòu)?fù)瓿珊?，公司將持有?guó)鼎公司90%股權(quán)，并間接持有項(xiàng)目公司61.506%的股權(quán)。項(xiàng)目總占地面積約22462平方米。土地可用作商業(yè)、金融、辦公、酒店等用途。
華潤(rùn)置地剛剛購(gòu)入軌道交通10號(hào)線吳中路停車場(chǎng)大型綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目50%股權(quán)，這一位于閔行地區(qū)的地塊將被建設(shè)成為華潤(rùn)標(biāo)志性商業(yè)綜合項(xiàng)目——“萬(wàn)象城”。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所今年5月發(fā)布的信息顯示，上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓“上海通益置業(yè)有限公司50%股權(quán)”， 6月29日，華潤(rùn)置地通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)以10億元價(jià)格成功競(jìng)得這一項(xiàng)目。項(xiàng)目位于閔行區(qū)軌道交通10號(hào)線吳中路停車場(chǎng)地塊，占地面積234644.70平方米，是一個(gè)集軌交主題科技展示、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)于一體的綜合型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
品牌開(kāi)發(fā)商紛紛加大力度進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而此時(shí)，中小投資者由于資金實(shí)力較弱及貸款緊縮的問(wèn)題，紛紛對(duì)商業(yè)項(xiàng)目持觀望態(tài)度。
中小投資者謹(jǐn)慎觀望
《上海泛商業(yè)地產(chǎn)月報(bào)》6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，非住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)下跌。成交量為30萬(wàn)平方米，環(huán)比下降約為2%。
房產(chǎn)新政出臺(tái)后，大宗交易仍有發(fā)生，但中小投資者的觀望氣氛漸濃，成交量有明顯的下降態(tài)勢(shì)。
新政后，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)彌漫著觀望的情緒，中小投資者的這種觀望氣氛不僅在住宅市場(chǎng)，也彌漫到了商業(yè)地產(chǎn)。
業(yè)內(nèi)人士也給出了這樣的解釋，新政后中小投資者從整體解讀整個(gè)市場(chǎng)，他們看到了目前住宅市場(chǎng)存在的政策風(fēng)險(xiǎn)，政策要打壓房?jī)r(jià)，投資者就會(huì)變得更加謹(jǐn)慎，對(duì)未來(lái)價(jià)格的漲幅預(yù)期不大，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)同樣存在濃厚的觀望情緒。
薛建雄認(rèn)為,住宅市場(chǎng)二套房首付至少五成，第三套以上住房停止貸款，表面來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樾刨J門檻過(guò)高的劣勢(shì)不復(fù)存在。但銀行一旦收緊信貸政策，受影響絕對(duì)不僅僅是住宅市場(chǎng)那么簡(jiǎn)單，商業(yè)地產(chǎn)的貸款審批也會(huì)因?yàn)殂y行信貸政策收緊而更加嚴(yán)格。對(duì)于資金不是非常充裕的中小投資者，貸款問(wèn)題依然嚴(yán)重。
除了商住倒掛在價(jià)格上的吸引力外，投資者更注重的是投資回報(bào)。目前，我國(guó)各大一線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資的主要收益是租金。而租金回報(bào)率較國(guó)外同級(jí)別城市的租金回報(bào)率要低了不少，所以投資者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的投資更為謹(jǐn)慎。
長(zhǎng)期看好商業(yè)地產(chǎn)
上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，更多的是從公司發(fā)展角度考慮，希望多方面地發(fā)展，具有一定的戰(zhàn)略意義。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，哪里賺錢就投資哪里。目前商業(yè)地產(chǎn)的增值空間有限，所以投資者的觀望情緒實(shí)屬理性。
陸騎麟同時(shí)表示，就短期來(lái)看，現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)出貨的好時(shí)機(jī)。因?yàn)樵谝惠喺叽驂盒枨筮^(guò)后，總會(huì)有一輪報(bào)復(fù)性反彈，住宅市場(chǎng)遲早會(huì)重新成為樓市的主角，屆時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)又將再次受到冷遇。
然而，有業(yè)內(nèi)人士透露，目前已有一些外資房地產(chǎn)基金進(jìn)入了中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，外資看準(zhǔn)中國(guó)市場(chǎng)上商場(chǎng)這一洼地。并且作為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，外資長(zhǎng)期看好中國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，soho中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹曾在6月底接受媒體采訪時(shí)表示，這些年的商業(yè)地產(chǎn)是和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步的，沒(méi)有過(guò)熱，是健康的。商業(yè)地產(chǎn)與普通百姓的住房沒(méi)有關(guān)系，相反商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展能促進(jìn)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮，帶動(dòng)就業(yè)。沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)，第三產(chǎn)業(yè)就不可能發(fā)展起來(lái)。商業(yè)地產(chǎn)是城市化過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，未來(lái)還有很大發(fā)展空間。