近年來(lái)隨著城市軌道交通建設(shè)的提速，昆山、太倉(cāng)等長(zhǎng)三角城市的樓市發(fā)展迅猛，不少針對(duì)上海地區(qū)的項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆。滬寧高鐵的開(kāi)通，讓沿線城市邁入“鐵路公交化”時(shí)代，再度為區(qū)域樓市帶來(lái)發(fā)展的契機(jī)。不過(guò)，對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)異地“高鐵房”的人群來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)新政對(duì)異地購(gòu)房的限制依然是一道“門(mén)檻”。
沿途樓市受益
高鐵正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，滬寧沿線正式邁入“鐵路公交化”時(shí)代，跨城市上班族隊(duì)伍正在壯大，這有望使沿線21個(gè)站點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新增長(zhǎng)。
萬(wàn)科尚玲瓏項(xiàng)目坐落在滬寧高鐵蘇州工業(yè)園區(qū)站，據(jù)售樓人員介紹，該項(xiàng)目的購(gòu)房人群中就有跨城市上班族，不過(guò)據(jù)了解，此類(lèi)購(gòu)房者一般不是每天跨城市上下班，而是采用“5+2生活模式”，即工作日5天在上海，周末回蘇州。此外，上海的購(gòu)房者跨城市上下班的現(xiàn)象也有，但相對(duì)較少。
就上海本地樓市而言，高鐵開(kāi)通的影響還沒(méi)有快速顯現(xiàn)。
高鐵南翔北站毗鄰的中冶祥騰城市廣場(chǎng)售樓處工作人員表示，該樓盤(pán)前期宣傳時(shí)在上海周邊一些城市打過(guò)“高鐵牌”，目前昆山、太倉(cāng)等周邊城市的購(gòu)房者較多，這類(lèi)人群主要考慮到該項(xiàng)目附近有高鐵以及軌交11號(hào)線可以通達(dá)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和上海市中心，地理位置比較好，“投資性的客戶(hù)也有，但高鐵通車(chē)前后樓盤(pán)銷(xiāo)售量比較穩(wěn)定”。
記者了解到，中冶祥騰城市廣場(chǎng)距離南翔北站步行需15分鐘左右，目前均價(jià)比上月有小幅上漲。
高鐵沿線嘉定新城的中信泰富又一城項(xiàng)目經(jīng)理杜旭明表示，目前，高鐵效應(yīng)無(wú)法直接作用到上海本地項(xiàng)目上，畢竟高鐵與城市軌道交通是存在本質(zhì)差異的，特別是中環(huán)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目，高鐵的開(kāi)通對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目不存在任何影響。外環(huán)、外環(huán)外的項(xiàng)目的確會(huì)受到影響，如中信泰富又一城這樣的商住一體化項(xiàng)目，隨著高鐵的開(kāi)通，人口導(dǎo)入會(huì)有所提升，將促進(jìn)項(xiàng)目本身的商業(yè)氛圍。
有業(yè)內(nèi)人士指出，高鐵效應(yīng)在開(kāi)通前期就有所體現(xiàn)，高鐵帶來(lái)的不僅僅是經(jīng)濟(jì)、生活的改變，隨著滬杭高鐵的建成，由高速鐵路銜接城市軌道交通所形成的蜘蛛網(wǎng)形的快速交通模式將繼續(xù)伸展蔓延。高鐵交通網(wǎng)絡(luò)的形成改變了城市間的時(shí)空距離，令公共設(shè)施的覆蓋半徑迅速擴(kuò)大。上海周邊城市將更方便地到上海市區(qū)來(lái)購(gòu)物、娛樂(lè)、工作，規(guī)劃理念創(chuàng)新、各類(lèi)資源集聚、空間布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境適宜等是購(gòu)房者考慮的重要因素。
異地購(gòu)房受限
滬寧高鐵的開(kāi)通有望對(duì)沿線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。然而，想購(gòu)買(mǎi)異地“高鐵房”首先將面臨異地購(gòu)房的政策限制。
三部委聯(lián)合發(fā)出的最新“個(gè)人二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定，沒(méi)有當(dāng)?shù)匾荒暌陨霞{稅證明或社保證明的外地人可以在當(dāng)?shù)刭J款購(gòu)房，但要按二套房信貸政策執(zhí)行。
記者以購(gòu)房者身份咨詢(xún)了萬(wàn)科蘇州尚玲瓏項(xiàng)目，售樓小姐表示，如果是異地的客戶(hù)，必須在蘇州當(dāng)?shù)毓ぷ饕荒暌陨?，提供?dāng)?shù)厣绫＠U納證明或者公積金繳納證明。否則，即使從未購(gòu)買(mǎi)過(guò)房產(chǎn)也將執(zhí)行二套房政策，首付五成以上并且利率為1.1倍；如果異地購(gòu)房者已有過(guò)一套貸款的房產(chǎn)，可能將以第三套房貸政策計(jì)算，首付五成半至六成，利率為1.2倍。
記者又詢(xún)問(wèn)了常州等地的樓盤(pán)，這些項(xiàng)目的工作人員都表示異地購(gòu)房者需要提供納稅證明等一些材料送銀行審核批貸，開(kāi)發(fā)商無(wú)法在房貸政策上幫客戶(hù)與銀行協(xié)商以提供優(yōu)惠。
常州綠地世紀(jì)城售樓處的工作人員小張?jiān)趯?zhuān)門(mén)詢(xún)問(wèn)了多家銀行后告訴記者，“現(xiàn)在外地客戶(hù)沒(méi)有暫住證的話銀行不可能放貸，還需提供收入證明等多項(xiàng)材料。”
景瑞房地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)楊子江表示，高鐵對(duì)上海未來(lái)的發(fā)展有著重要作用，但可能會(huì)是在十年之后，畢竟這還需要其他相關(guān)配套設(shè)施的輔助。
楊子江強(qiáng)調(diào)，高鐵的開(kāi)通原本就旨在促進(jìn)城市化進(jìn)程，但異地購(gòu)房政策會(huì)直接影響跨城市的購(gòu)房需求，因此，除非在長(zhǎng)三角地區(qū)放開(kāi)異地購(gòu)房政策，不然高鐵概念將難以有效推廣。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，“異地購(gòu)房政策短期內(nèi)出現(xiàn)松動(dòng)的可能性并不大。”新政出臺(tái)僅過(guò)去三個(gè)多月，如果現(xiàn)在異地購(gòu)房調(diào)控政策松動(dòng)，地方性的松動(dòng)會(huì)更加明顯，這會(huì)對(duì)整體樓市調(diào)控效果帶來(lái)負(fù)面影響。顧云昌還指出，對(duì)于被高房?jī)r(jià)擠出一線城市的購(gòu)房者，雖然在周邊城市的購(gòu)房成本會(huì)下降，但交通成本相應(yīng)提高，其實(shí)解決此類(lèi)人群的購(gòu)房問(wèn)題還是要回到保障性住房的有效落實(shí)上。
“異地住宅投資在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)都可能遭遇低迷。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，雖然部分購(gòu)房者有到高鐵沿線城市置業(yè)的打算，但對(duì)普通人而言，搭乘高鐵上班往返的成本太高。但他認(rèn)為在昆山、蘇州等一些環(huán)境良好的城市養(yǎng)老置業(yè)卻是個(gè)不錯(cuò)的選擇，年輕人來(lái)回探望父母也很方便。目前，昆山等地沿線樓盤(pán)不少高舉高鐵牌招攬購(gòu)房者，但后期規(guī)劃配套、高鐵運(yùn)營(yíng)狀況等都是讓買(mǎi)房人觀望的因素。
調(diào)查顯示，四成網(wǎng)友會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)高鐵周邊新樓盤(pán)自住，其中20.8%的網(wǎng)友明確表示會(huì)購(gòu)買(mǎi)，另有42.6%的網(wǎng)友認(rèn)為，可以考慮購(gòu)買(mǎi)高鐵周邊樓盤(pán)給父母養(yǎng)老。
大上海擴(kuò)容
時(shí)間距離的縮短，以及刷卡消費(fèi)的模式，使“同城效應(yīng)”進(jìn)一步升級(jí)。
“在上海創(chuàng)業(yè)，到昆山置業(yè)”，這是昆山一家房地產(chǎn)公司近期在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前發(fā)布的廣告。其實(shí)，昆山、太倉(cāng)早已是上海人置業(yè)的后花園，高鐵使得原本閉塞的區(qū)域瞬間成為上海的“衛(wèi)星城”。
隨著寧杭高鐵、滬杭高鐵在今明兩年將陸續(xù)建成，由高速鐵路串聯(lián)起的“鐵三角”快速交通經(jīng)濟(jì)模式將最終確立，也使得對(duì)上海高房?jī)r(jià)望而卻步的置業(yè)者們有了更多的購(gòu)房選擇。
“高鐵行”在1小時(shí)內(nèi)可通達(dá)上海、昆山、蘇州、無(wú)錫、常州甚至更遠(yuǎn)。“蘇錫常居住、上海工作”的高鐵上班模式將有進(jìn)一步的發(fā)展。而常州中心區(qū)高端精裝修住宅的價(jià)位同上海最外圍居住區(qū)普通公寓的價(jià)格差不多，在1萬(wàn)元/平方米。相對(duì)于中心區(qū)的工作，同樣是40分鐘左右回家的居所，可以選擇兩種截然不同的生活氛圍。
縱觀上海的郊區(qū)發(fā)展歷程，從第一條軌交開(kāi)通以來(lái)，第一批改善性住房的人口擁往徐匯南、閔行地區(qū)，沿線住宅現(xiàn)已是一片成熟繁榮景象。依托滬寧高速等交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的嘉定新城，將使市區(qū)人口逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)規(guī)劃分明、生態(tài)配套環(huán)境良好、具有一定輻射功能的上海郊區(qū)現(xiàn)代化新城。而長(zhǎng)三角區(qū)域也或?qū)⒕o跟步伐，隨著高鐵的開(kāi)通伸展開(kāi)發(fā)的觸角。
隨著高速鐵路的逐步發(fā)展，采用“軌交+物業(yè)”、“軌交+沿線住宅開(kāi)發(fā)”的開(kāi)發(fā)模式，將吸納更多外圍人群加入到高鐵經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)來(lái)，帶來(lái)樓市發(fā)展的新力量。
調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，45%的網(wǎng)友認(rèn)為滬寧高鐵的開(kāi)通將縮小一二線城市房?jī)r(jià)的差距。
楊子江表示，滬寧高鐵的建造對(duì)長(zhǎng)三角尤其是江浙滬小長(zhǎng)三角的發(fā)展帶動(dòng)是肯定的，但目前還不能顯現(xiàn)出高鐵帶來(lái)的一些生活改變，規(guī)劃可能要在下一個(gè)十年計(jì)劃中慢慢得以體現(xiàn)。據(jù)其透露，過(guò)往公司在長(zhǎng)三角、上海、重慶天津的營(yíng)銷(xiāo)額比例在3:5:2，明年計(jì)劃可能到4:4:3左右，“如果異地購(gòu)房政策松動(dòng)，經(jīng)過(guò)一年左右的運(yùn)營(yíng)調(diào)整，滬寧高鐵的效應(yīng)最快也要明年才能體現(xiàn)。”
業(yè)內(nèi)人士指出也指出，高鐵的作用主要是長(zhǎng)三角區(qū)域資源的整合，對(duì)上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該沒(méi)什么影響，就目前來(lái)講選擇異地購(gòu)房自住或養(yǎng)老的人應(yīng)該不多。高鐵主要的價(jià)值還要在以后的規(guī)劃、配套成熟后才能體現(xiàn)，但對(duì)于長(zhǎng)期投資可以考慮。而周邊城市將會(huì)以上海為主，產(chǎn)業(yè)分工更加明確，依托高鐵帶來(lái)的整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。