何時(shí)才是抄底時(shí)機(jī)？無(wú)論是買房自住，還是買房投資，每個(gè)人都在關(guān)注這個(gè)問(wèn)題。繼上周蘇州市區(qū)多家樓盤開(kāi)盤熱銷后，龍頭房企中海地產(chǎn)也在躍躍欲試，其6萬(wàn)平方米、700多套國(guó)際社區(qū)愛(ài)丁堡項(xiàng)目即將推盤。據(jù)悉，作為中海地產(chǎn)2010年的扛鼎之作，愛(ài)丁堡的橫空出世裹挾著一股降價(jià)的風(fēng)暴。而這股風(fēng)暴已被不少購(gòu)房者所看好。上周日，新浪樂(lè)居組織了近400名網(wǎng)友，來(lái)到中海國(guó)際社區(qū)愛(ài)丁堡項(xiàng)目看房。當(dāng)天，到場(chǎng)的389組網(wǎng)友中，有216組客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌。
錯(cuò)過(guò)上一波買房時(shí)機(jī)的市民誰(shuí)也不愿意再錯(cuò)過(guò)下一波，但是何時(shí)出手才能不錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)？這恐怕誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)。樓市調(diào)控至今已三月有余，政策在有效調(diào)控樓市成交量的同時(shí)，能否最終促動(dòng)價(jià)格下調(diào)？市民都在關(guān)注。
調(diào)價(jià)暗流在涌動(dòng)
事實(shí)上，最近一段時(shí)間來(lái)，蘇州樓市的動(dòng)作還是挺多的。
7月中旬，吳中區(qū)傳來(lái)讓人心動(dòng)的信息，位于吳中南蘇州核心區(qū)的新城金郡推出幾十套特價(jià)房，標(biāo)價(jià)為6600元/平方米。而此前一周，該樓盤的售價(jià)在每平方米8000多元。從銷售的情況來(lái)看，1平方米直降1400元的價(jià)格還是挺吸引人氣的。特價(jià)房一經(jīng)推出，就賣得非?；鸨?。“我們一期房源即將售罄，二期估計(jì)在8月中下旬開(kāi)盤，所以就對(duì)一期的幾十套尾盤進(jìn)行了降價(jià)處理，主要是一些面積較大或者底層的戶型，基本上作了市場(chǎng)價(jià)八折的處理。”該樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，沒(méi)幾天，這批特價(jià)房就賣得“所剩無(wú)幾”了。
向來(lái)是蘇州樓市風(fēng)向標(biāo)的園區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地布下“戰(zhàn)局”，正準(zhǔn)備用合適的價(jià)格、較多的優(yōu)惠來(lái)扭轉(zhuǎn)過(guò)于冷清的樓市。
中海國(guó)際社區(qū)、路勁i主場(chǎng)、水墨三十度、億城左岸香頌等樓盤正在推出不同程度的優(yōu)惠措施。中海國(guó)際社區(qū)愛(ài)丁堡項(xiàng)目將于月底開(kāi)盤，推出75平方米至145平方米的精裝房源，精裝標(biāo)準(zhǔn)1300至1500元/平方米。從項(xiàng)目公布的價(jià)格來(lái)看，均價(jià)預(yù)計(jì)在10000元左右?，F(xiàn)在繳誠(chéng)意金，開(kāi)盤當(dāng)天可以優(yōu)惠兩個(gè)點(diǎn)，而且還有每天200元的“日進(jìn)斗金”活動(dòng)。位于同一區(qū)域的水墨三十度也將于月底開(kāi)盤，推出房源依然為90平方米以下的兩房戶型，均價(jià)預(yù)計(jì)在9000多每平方米。緊鄰水墨三十度的億城左岸香頌項(xiàng)目在售房源為73平方米至98平方米的戶型，均價(jià)9400元/平方米，如果購(gòu)房者當(dāng)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)可優(yōu)惠100元/平方米，一次性付款再優(yōu)惠50元/平方米。
相比于中海國(guó)際社區(qū)等樓盤，路勁i主場(chǎng)在房?jī)r(jià)上的調(diào)整更為直接。記者從項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)了解到，路勁i主場(chǎng)全部定位為中小戶型產(chǎn)品，面積從60平方米到90平方米，一房?jī)煞咳繚M足所有需求。如購(gòu)買48平方米戶型可享受“1萬(wàn)抵3萬(wàn)”，如購(gòu)買58平方米戶型則1萬(wàn)抵5萬(wàn)，如購(gòu)買80—85平方米戶型則可1萬(wàn)抵9萬(wàn)。如此這算下來(lái)，原價(jià)9800元/平方米的房源如今8400或8500元/平方米的價(jià)格即可買到。而自7月10日推出該活動(dòng)以來(lái)，已經(jīng)有50多組客戶認(rèn)購(gòu)。
中海逆市推盤能否做底？
回過(guò)頭去看看房地產(chǎn)商走過(guò)的曲線，或許對(duì)下一步行情的把握有一定的借鑒意義。“識(shí)時(shí)務(wù)者才能領(lǐng)跑樓市。”這是房地產(chǎn)龍頭企業(yè)中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人的話。在蘇州擁有中海湖濱一號(hào)、中海半島華府、中海獨(dú)墅島、中海胥江府等一系列高品質(zhì)樓盤的中海地產(chǎn)，對(duì)于很多蘇州人來(lái)講并不陌生。
進(jìn)入蘇州以來(lái)，中海3大項(xiàng)目：湖濱一號(hào)、星湖國(guó)際、國(guó)際社區(qū)，每每入市都恰逢市場(chǎng)調(diào)整期。
2005年，中海地產(chǎn)在蘇州首個(gè)項(xiàng)目湖濱一號(hào)開(kāi)始銷售。當(dāng)時(shí)樓市正處于調(diào)整期，無(wú)論是房?jī)r(jià)還是成交量都不高，對(duì)于市場(chǎng)能否向好信心也較為缺乏。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)中海湖濱一號(hào)的預(yù)期普遍在6000多元每平方米，而實(shí)際開(kāi)盤時(shí)，中海給出的均價(jià)是5700元/平方米。這樣的價(jià)格不僅迎合了市場(chǎng)，也為項(xiàng)目升值留足空間，湖濱一號(hào)首批230套房源最終成交221套。“2005年大家都在說(shuō)房子賣不動(dòng)，中海作為新進(jìn)入蘇州市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，大家都在看我們是怎么操作的。當(dāng)時(shí)有客戶想買卻沒(méi)排上號(hào)，也有客戶排上號(hào)進(jìn)場(chǎng)后卻沒(méi)有下手。”中海地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，“但是之后湖濱一號(hào)價(jià)格進(jìn)入上升通道，當(dāng)時(shí)以5000多元/平方米買下湖濱一號(hào)的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)他們房子兩年間價(jià)值已翻倍。而那些想出手卻未出手的客戶都十分后悔。”
同樣，2007年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不容樂(lè)觀。當(dāng)時(shí)中海第二個(gè)項(xiàng)目星湖國(guó)際以6500元/平方米的低價(jià)和精準(zhǔn)的小戶型定位，引起市場(chǎng)極大關(guān)注。開(kāi)盤時(shí)星湖國(guó)際已經(jīng)積累了2倍的意向客戶，推出房源被一搶而空。同年6月，市場(chǎng)進(jìn)入回暖期，星湖國(guó)際第二次開(kāi)盤，價(jià)格已經(jīng)上漲到了7500元/平方米，接著再加推，價(jià)格漲至9000到10000元/平方米。周邊樓盤紛紛跟漲。此后，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境怎么變化、調(diào)整，星湖國(guó)際的那個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)再也沒(méi)有回落到7000元/平方米以下的范圍。
中海的客戶再一次領(lǐng)略了中海操作的獨(dú)到之處，“跟著中海買房”也開(kāi)始在蘇州購(gòu)房者口中流傳。中海地產(chǎn)的第三次大手筆行動(dòng)發(fā)生在2008年。政策的調(diào)控再加上美國(guó)次貸危機(jī)的影響，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)哀歌一片。而此刻中海國(guó)際社區(qū)“劍在弦上，不得不發(fā)”。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)國(guó)際社區(qū)普遍預(yù)期是6500元/平方米，而國(guó)際社區(qū)最終開(kāi)出的價(jià)格是5800元/平方米。
2009年初，蘇州樓市回暖，國(guó)際社區(qū)的價(jià)格也從6000多元/平方米一路飆升破萬(wàn)。沒(méi)買中海國(guó)際社區(qū)一期的購(gòu)房者，再度在觀望中錯(cuò)失良機(jī)。
回顧中海地產(chǎn)走過(guò)的歷程，其一貫新項(xiàng)目入市低開(kāi)高走的操盤，讓很多忠實(shí)的追隨者獲得了翻番的回報(bào)。作為全國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，中海地產(chǎn)在蘇州樓市近幾年的發(fā)展歷史中，成為了一個(gè)市場(chǎng)筑底者。
歷史會(huì)不會(huì)重現(xiàn)？2010年4月17日，“國(guó)十條”頒布后，樓市的全盛時(shí)代戛然而止。蘇州樓市成交量一路下挫，蘇州6月份商品住宅成交量均低于今年2月份和5月份，甚至回到了2005年7月份的成交水平。而此時(shí)，中海國(guó)際社區(qū)2010年愛(ài)丁堡6萬(wàn)平方米、700多套中小戶型逆市推出，能否再次做底樓市？業(yè)內(nèi)外都在關(guān)注。
剛需者買房看地段和價(jià)格
“今年肯定要買房，所以對(duì)于我來(lái)講，看到好的地段的房子，只要價(jià)格可以接受，就會(huì)出手。”在園區(qū)工作的新蘇州人小劉這樣對(duì)記者說(shuō)，小劉原本打算上半年結(jié)婚，在園區(qū)買一個(gè)八九十平方米的房子成為小劉與他女朋友從去年以來(lái)的核心工作。但是看了很多樓盤，大多因?yàn)閮r(jià)格實(shí)在無(wú)法接受而放棄了。調(diào)控政策的出臺(tái)延緩了小劉買房的時(shí)間，“家里催著要結(jié)婚，所以不能再等了，現(xiàn)在優(yōu)惠挺多，算下來(lái)也比較合算，所以就買吧。”小劉告訴記者，他7月初在青劍湖邊上買了一個(gè)90平方米的房子，“每平方米八千出頭的價(jià)格，感覺(jué)還可以。
記者了解到，像小劉這樣的剛需一族，在買房時(shí)更多關(guān)注的是房源的地段和價(jià)格，“我們也想抄底，但是時(shí)間上不允許我們有太多等待。因此我們買房子最關(guān)鍵的還是看地段和價(jià)格。只要覺(jué)得地段好、價(jià)格適中，就會(huì)出手。”
業(yè)內(nèi)專家分析指出，今年的樓市行情與2008年的市場(chǎng)調(diào)整相比存在不同的特點(diǎn)。首先，全球經(jīng)濟(jì)正在逐步復(fù)蘇，蘇州整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，園區(qū)的建設(shè)如火如荼，未來(lái)的發(fā)展充滿信心。人們對(duì)自己的就業(yè)和收入并沒(méi)有像經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)那般恐慌。其次，本次調(diào)控的目的是控制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，那些本來(lái)房?jī)r(jià)泡沫不大，房?jī)r(jià)并未超過(guò)警戒線的城市，政府更大程度是旨在維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，隨著投資行為的被抑制，首次置業(yè)或者首次改善性的剛需客戶，重新成為市場(chǎng)的主力軍。在市場(chǎng)回歸理性的過(guò)程中，那些品質(zhì)好，價(jià)格合理，面向社會(huì)廣大普通家庭的產(chǎn)品，更容易獲得市場(chǎng)的青睞。
再看蘇州樓市近期受到關(guān)注度較大的項(xiàng)目，大部分都是以剛性需求為主力客戶的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品面積在100平方米以下，總價(jià)在80、90萬(wàn)之間，正是依靠著低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)獲得了不少剛性需求者的青睞。“雖然政策在調(diào)控，市場(chǎng)在調(diào)整，但是我們認(rèn)為像國(guó)際社區(qū)愛(ài)丁堡這類項(xiàng)目，其實(shí)客戶受影響的程度相對(duì)較小。這部分的客戶大部分是年輕人，有著強(qiáng)烈的剛性需求，并且目前的信貸政策對(duì)于這部分客戶的限制也較小。在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)中，我們主打的是自己的地段、品質(zhì)及合理的價(jià)格。相信這樣高性價(jià)比的產(chǎn)品，在目前理性的市場(chǎng)中更能得到廣大客戶的青睞。”中海國(guó)際社區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)。“最主要的原因還是開(kāi)發(fā)商銷售額未達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始面臨銷售上的壓力。”業(yè)內(nèi)專家這樣認(rèn)為。“銷售壓力決定了開(kāi)發(fā)商不得不采取更加有效的措施來(lái)營(yíng)銷。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只有真正意義上的價(jià)格調(diào)整才能吸引他們出手，這是近來(lái)開(kāi)發(fā)商推出較大優(yōu)惠，甚至直接降價(jià)的主要原因。”“如果是剛性需求者，一方面現(xiàn)在上市房源較多，挑選余地較大，另一方面，開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠幅度也較大，因此意向購(gòu)房者不妨多關(guān)注市場(chǎng)，覺(jué)得價(jià)格合適可適時(shí)出手。”