隨著2010年4月“國十條”這被業(yè)內(nèi)稱為有史以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控手段的新政出臺以來，全國房地產(chǎn)市場立刻急轉(zhuǎn)直下，與新政出臺前延續(xù)2009年的輝煌時相比大有冰火兩重天的感覺，吳江這個相對平穩(wěn)的市場銷售量也相應(yīng)有所下滑，那么經(jīng)過兩個多月的新政之后，吳江房地產(chǎn)市場又將出現(xiàn)哪些變化，或者未來的半年是否會出現(xiàn)動蕩與起伏，都是值得房地產(chǎn)開發(fā)商和老百姓關(guān)注的重點(diǎn)。
量跌價平，短期平穩(wěn)，市場觀望嚴(yán)重
根據(jù)至簡機(jī)構(gòu)的監(jiān)測，新政之前吳江房地產(chǎn)日均合同簽約量約為60套，最高時日均可達(dá)80套左右，而至6月中旬此數(shù)字減到日均15套左右，銷量銳減75%，可見新政效果十分明顯。然而根據(jù)最近至簡機(jī)構(gòu)走訪多家售樓處了解到相比之前的銷售價格，各家開發(fā)商均保持謹(jǐn)慎態(tài)度，未見有價格波動，也無打折促銷之舉，價格保持平穩(wěn)，不過同時售樓處相對之前也顯得十分冷清，看房者寥寥，與之前的火爆場面差之甚遠(yuǎn)。目前，吳江房地產(chǎn)市場正處在一個博弈階段，無論開發(fā)商還是購房者均處于嚴(yán)重的觀望階段，短期內(nèi)量跌的趨勢不可避免，價格也相對平穩(wěn)。
下半年供應(yīng)量大增，四季度競爭白熱化
根據(jù)至簡機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，吳江2009年土地拍賣市場中累計有15次土地出讓，共推出土地51宗，估計會有部分項目選擇在今年的下半年上市銷售，加上吳江市場存量也不小，會造成吳江房地產(chǎn)市場下半年供應(yīng)量大增。據(jù)至簡機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計，吳江市場上半年存量住宅約在50~60萬平方米左右，下半年的老盤新推和新盤上市，如瑞景國際、麗灣域、新港地塊等，約60萬平方米左右，吳江房地產(chǎn)市場整個供應(yīng)量約在120萬平方米左右，是個相當(dāng)大的數(shù)字。隨著新政的效果逐步落地和明朗化，開發(fā)商壓力增大，也會紛紛推后上市時間和壓縮上市供應(yīng)量，所以預(yù)計2010年四季度將會達(dá)到競爭最高點(diǎn)，趨于白熱化。
價格下行壓力增大，分類型價格波動不同
目前，在深圳、上海、北京等一線城市，隨著新政政策的顯現(xiàn)和上市公司對業(yè)績的要求，一些大的國內(nèi)知名開發(fā)商開始紛紛打折促銷，個別樓盤甚至有跳水跡象，可以預(yù)估的是隨后二、三線城市也會迎來跟風(fēng)潮。根據(jù)至簡機(jī)構(gòu)對蘇州的調(diào)查，代表蘇州市場風(fēng)向標(biāo)的園區(qū)市場已經(jīng)有個別樓盤進(jìn)行折扣促銷，新上市的樓盤也調(diào)低之前價格預(yù)期，相信隨著市場觀望的持續(xù)，促銷行為會呈現(xiàn)普遍化，不過相對于蘇州和吳江這種相對理性和平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，幅度可能不會過大，但價格下行的壓力大增。
根據(jù)新政重點(diǎn)打擊投機(jī)和投資行為的考慮，不同類型的產(chǎn)品價格波動可能也不盡相同，根據(jù)目前吳江市場考慮，小戶型和聯(lián)排別墅或別墅等高端型產(chǎn)品受影響相對較小，中大戶型面積的產(chǎn)品受影響最大，價格在未來可能也會波動最大，促銷更多。
未來吳江板塊個性差異化顯現(xiàn)
據(jù)吳江房地產(chǎn)市場的競爭情況，可以把吳江分為城南板塊、城北板塊、運(yùn)東板塊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊（以盛澤板塊為主）。隨著市政府提出“樂居吳江”和吳江城市化的快速推進(jìn)，以前單一的樓盤競爭變?yōu)榘鍓K競爭，因為政府規(guī)劃的不同以及自然形成的各種產(chǎn)業(yè)或商業(yè)或交通的集聚效應(yīng)也使得板塊差異化或者個性越來越強(qiáng)，可以滿足不同需求的購房者。這些板塊當(dāng)中最搶眼的無疑是城南板塊，吳江cbd效應(yīng)、大配套效應(yīng)、樓盤集聚效應(yīng)讓城南板塊成為吳江的成熟生活中心板塊，在價格下行壓力增大的時候其抗風(fēng)險能力大大增強(qiáng)；城北板塊則搶占東太湖景觀優(yōu)勢和與蘇州大交通優(yōu)勢，屬于資源型新興板塊，純生活區(qū)概念，未來前景顯現(xiàn)，但在新政后價值洼地的屬性隨著蘇州南部板塊的價格促銷逐步減弱，商業(yè)配套完善尚需時日；運(yùn)東板塊則屬于新興工業(yè)居住板塊，滿足工作人群的生活需求，隨著交通改善及功能區(qū)劃的完善，近兩年提升較快，但工業(yè)的局限與外生環(huán)境的相對印象造成區(qū)域檔次提升不力，屬于持續(xù)改善的新興板塊；鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊則以貿(mào)易、工業(yè)、居住改善而自發(fā)形成的居住需求，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)如盛澤等將形成相對獨(dú)立的板塊，靠自身需求支撐的可持續(xù)發(fā)展板塊。
品質(zhì)與服務(wù)的提升將是競爭重點(diǎn)
吳江房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)過了初級發(fā)展階段，伴隨著板塊的逐步形成與完善，至簡機(jī)構(gòu)認(rèn)為吳江房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入品質(zhì)發(fā)展時期，下一步的價格拉升除了本身土地的增值之外，樓盤品質(zhì)（包括硬件品質(zhì)和軟件品質(zhì)）將成為價格的重要支撐。這里所指的品質(zhì)與服務(wù)并不是簡單的用材用料和景觀營造，而是針對消費(fèi)者更為個性需求定制的品質(zhì)生活，在精神層面、文化層面、生活層面的多方面提升，如多功能品質(zhì)生活會所、人性化生活理念倡導(dǎo)、文化需求概念細(xì)化等，未來的吳江市場競爭將會更加激烈也更加精彩，老百姓的生活也有了更多選擇和實(shí)惠。
（蘇州至簡營銷顧問有限公司）
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