商業(yè)與住宅，永遠(yuǎn)是相互依存和促進(jìn)的關(guān)系。當(dāng)一個(gè)聚集區(qū)發(fā)展成熟之后，就必然對生活配套提出要求，從而推動(dòng)商業(yè)市場的發(fā)展。而商業(yè)的興盛，又將提升區(qū)域的價(jià)值，反過來對住宅市場產(chǎn)生影響。
近幾年來，蘇州北擴(kuò)西進(jìn)、居住向南、園區(qū)迅猛發(fā)展，導(dǎo)致的結(jié)果就是一個(gè)個(gè)成熟人居板塊形成，園區(qū)、相城、新區(qū)、吳中、中心城區(qū)的三個(gè)規(guī)劃新城都在不同程度上形成了一個(gè)個(gè)人居新區(qū)。隨之而來的是對商業(yè)配套的需求，環(huán)球188、中潤蘇州中心、億象城、萬科國際廣場、九龍倉國際金融中心、東方之門、置地星東環(huán)、沸騰cbd、長江壹號、恒宇廣場……許許多多的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍辦散布在蘇州新興的城市板塊。
在此，我們?yōu)槟尸F(xiàn)了蘇州新崛起的四大商圈，他們，將會(huì)為我們呈現(xiàn)姑蘇城新的繁華。
投資蘇州商業(yè)的四大理由
1.城市快速發(fā)展，商業(yè)投資“基本面”看好
蘇州憑借著千年的文化底蘊(yùn)，又作為上海的腹地城市，近年來發(fā)展迅速。城市大發(fā)展表現(xiàn)在樓市上不是房價(jià)的飆升，而是一個(gè)個(gè)新商圈的形成，可以說，一個(gè)城市的發(fā)展情況，就是城市商業(yè)投資的“基本面”。
對于蘇州而言，其商業(yè)投資的“基本面”是長期看好的。近年來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，中心城區(qū)的觀前、石路、南門三大商圈寶刀不老，又有吳中商圈崛起，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、相城、吳中、平江新城等商圈也在快速發(fā)展，如楓橋、金雞湖東、東吳北路等新型cbd、潛力商圈也正在逐步形成。
今年的“世博效應(yīng)”，對包括蘇州在內(nèi)所有腹地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大的帶動(dòng)作用。世博的輻射效應(yīng)，加快了蘇州以及整個(gè)長三角地區(qū)的融合，商業(yè)消費(fèi)能力將會(huì)得到進(jìn)一步的提升。
交通也將會(huì)改變商業(yè)格局。尤其是滬寧城際、蘇州輕軌的建設(shè)通車，無疑將為蘇州的商業(yè)提供新的成長空間。屆時(shí)，以城際、輕軌為核心，新的地鐵商圈、地鐵商業(yè)將會(huì)出現(xiàn)，并帶動(dòng)整個(gè)蘇州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
2.新政影響，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇
四月中旬，樓市新政出臺(tái)，直接對住宅樓市進(jìn)行遏制，將二套房首付提高到5成，使住宅產(chǎn)品的投資門檻和商業(yè)產(chǎn)品達(dá)到了同一水準(zhǔn)，牽動(dòng)使投資型購房者的眼光從住宅轉(zhuǎn)移到了商業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)的買方市場平添了一股生力軍。
新政對住宅樓市遏制，被人稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市政策”，雖是戲言，卻也向購房者們傳達(dá)了一個(gè)信息，那就是在政策上，住宅市場頻繁受到政策的影響?？v觀2008年到2010年，房產(chǎn)政策的變動(dòng)讓人目不暇接，甚至有些政策前后都有些違背，變動(dòng)不定的政策指向讓投資者擔(dān)盡了風(fēng)險(xiǎn)。而反觀商業(yè)地產(chǎn)，在政策上除了鼓勵(lì)之外，基本沒有什么大的變動(dòng)。對于投資者來說，投資的預(yù)期變得可以估計(jì)，可以測算，而不是惴惴不安的看政策的臉色。
政策上的穩(wěn)定，住宅樓市的冷清，使得商業(yè)地產(chǎn)愈加受到地產(chǎn)投資者的歡迎。
3.城市綜合體頻現(xiàn)蘇州，投資價(jià)值提升
就目前的蘇州的商業(yè)項(xiàng)目來看，我們發(fā)現(xiàn)越來越多的城市綜合體出現(xiàn)在蘇州各個(gè)新興板塊。比如南門商圈的蘇綸場、吳中商圈的中潤蘇州中心、相城區(qū)的億象新天地和中環(huán)百匯廣場、平江新城的萬達(dá)廣場、滄浪新城的億象城、高新區(qū)的長江壹號……
城市綜合體帶給消費(fèi)者的是一站式的消費(fèi)體驗(yàn)，娛樂、休閑、餐飲、購物、兒童游樂等融于一體的城市綜合體，免去了人們東奔西跑的麻煩，這符合生活節(jié)奏快捷的城市生活，是未來商業(yè)的主要發(fā)展方向之一。
城市綜合體在另一方面也加快了區(qū)域城市化發(fā)展進(jìn)程。傳統(tǒng)的商業(yè)模式到形成成熟的商圈需要很長的時(shí)間，這過程需要經(jīng)歷激烈的市場競爭，所浪費(fèi)的資源很多，也會(huì)有很多不合理的配置，并且會(huì)長期處于不斷調(diào)整的狀態(tài)，這都將大大延緩一個(gè)新興城市板塊的城市化進(jìn)程。
而城市綜合體則很好的解除了這些隱患，他在設(shè)計(jì)規(guī)劃、資源配置、業(yè)態(tài)分布等方面都由一家開發(fā)商完成，從全局高度進(jìn)行更為科學(xué)、合理的配置，更大大縮短了商業(yè)從發(fā)展到成熟的時(shí)間。因此，這種商業(yè)模式受到開發(fā)商的歡迎，也受到最終消費(fèi)者的喜愛。
4.品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)增溫
就在不久前，萬科將旗下的“萬科金域堤香”更名為“萬科國際廣場”。萬科是房產(chǎn)開發(fā)商中的是“領(lǐng)頭羊”，從原先專做白領(lǐng)公寓，到08年專注別墅市場，再到2010年拿下許多商業(yè)項(xiàng)目，萬科一直走在市場的前列。萬科這次項(xiàng)目名稱的改變，或許預(yù)示著萬科發(fā)展方向的一次小小轉(zhuǎn)變，同時(shí)也表明市場風(fēng)向的一個(gè)轉(zhuǎn)變。
從蘇州幾大知名的品牌開發(fā)商來看，有許多已經(jīng)開始向商業(yè)轉(zhuǎn)型，拿下了規(guī)劃中商住結(jié)合的儲(chǔ)備地塊，有些已經(jīng)開始著手商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備，有些將項(xiàng)目中的商業(yè)配套保留進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營。這都表明品牌開發(fā)商，或許即將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這給正在逐漸增溫的商業(yè)地產(chǎn)市場增添了后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，同時(shí)也給激烈競爭的市場增添了許多未知數(shù)。
品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行列，不僅表明了商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代來臨，也標(biāo)注了投資商業(yè)地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。
活力島商圈蘇州城北的新cbd
活力島商圈顧名思義，以活力島為核心所形成的商業(yè)圈，同時(shí)這也是相城未來cbd的核心。從已經(jīng)落成的中央島嶼，我們就可以預(yù)見活力島的發(fā)展前景。
活力島商圈向南覆蓋合景峰匯國際、融僑城并與他們的中高端商業(yè)體量一起組合成活力島商圈的中高端品牌區(qū)；活力島商圈向北覆蓋了恒基、首開等品牌開發(fā)商待開發(fā)的地塊，可算作是活力島商圈的未來發(fā)展區(qū)，目前多還是空地。
活力島商圈向東覆蓋到相城大道沿線，形成一條商業(yè)走廊，與大潤發(fā)、家樂福、以及各個(gè)社區(qū)商業(yè)組合成活力島商圈的中低端大眾消費(fèi)區(qū)。目前比較受關(guān)注的有環(huán)球奧食卡城、恒達(dá)中環(huán)百匯廣場、億象新天地、德誠嘉元廣場等。
核心市政項(xiàng)目——活力島
活力島項(xiàng)目是政府規(guī)劃的大型綜合市政項(xiàng)目，集購物、旅游、休閑等于一體，未來相城cbd核心?；盍u南通蘇州古城區(qū)，北接“荷塘月色”主題公園，集中了相城最重要的公共服務(wù)功能，活力島主體的大露臺(tái)，占地100余畝，可同時(shí)容納10萬人！配備有地下停車場、大型旱噴、景觀綠化、咖啡茶室等等。活力島左右兩側(cè)還將有東西方風(fēng)情兩島，落成后將使整個(gè)活力島項(xiàng)目的旅游觀光資源更加豐富。
目前，活力島中央島嶼已經(jīng)完成，7月將在這里舉辦蘇州活力島音樂節(jié)，到時(shí)將有來自歐美、日韓、港臺(tái)、內(nèi)地進(jìn)40位世界級頂級音樂人、樂隊(duì)參加演出，以后活力島將成為類似的各種大型活動(dòng)的舉辦地。
可以預(yù)見，活力島將為周邊居住樓盤帶來巨大的升值空間。已經(jīng)盤踞在這里的合景峰匯國際、融僑城等樓盤，都已將活力島作為重要的賣點(diǎn)之一。
商圈現(xiàn)狀
活力島商圈現(xiàn)狀就好比是“一個(gè)核心多個(gè)點(diǎn)”，以活力島為核心，中環(huán)百匯廣場、億象新天地、環(huán)球奧食卡城等綜合項(xiàng)目將成為活力島商圈的“節(jié)點(diǎn)性商業(yè)項(xiàng)目”。最早進(jìn)入市場的是環(huán)球奧食卡城，以侏羅紀(jì)恐龍公園為主題，囊括時(shí)尚購物、休閑、餐飲、兒童游樂等多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)。此外，規(guī)劃中的2號輕軌線的站臺(tái)出口就在場館內(nèi)，必將為以后的商業(yè)運(yùn)作帶來源源不斷的人流量。
億象新天地和中環(huán)百匯廣場也是商圈內(nèi)重要的綜合性項(xiàng)目，以餐飲、購物、娛樂休閑、商務(wù)、優(yōu)居相融于一體的綜合性為特色，提供一站式的服務(wù)，為目前的活力島商圈東區(qū)填補(bǔ)城市綜合體的空白。
吳中商圈 蘇州主城旁的核心商圈
吳中商圈一直是吳中區(qū)的核心區(qū)域，隨著經(jīng)濟(jì)增長和房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吳中商圈已逐漸與傳統(tǒng)的古城區(qū)三大商圈并立，成為蘇州主城旁重要的一個(gè)新興商圈。
吳中商圈以寶帶東路、東吳北路為核心區(qū)域，北至滄浪、南到吳中開發(fā)區(qū)，東部連通園區(qū)，西面通往新區(qū)。由大大小小的行政機(jī)關(guān)、商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)，及許多比較完善的商業(yè)配套組成。
輕軌合圍，未來輕軌商機(jī)無限
吳中商圈的核心道路東吳北路，是蘇州城市干道人民路的“南延”。一直以來，由于南門商圈和南環(huán)高架的緣故，人民路所帶來的巨大人流量有相當(dāng)一部分被截流，圍繞東吳路、寶帶路所形成的吳中商圈很大程度上局限于吳中一帶。
但是隨著輕軌規(guī)劃的出臺(tái)，吳中商圈將直接受益于2號、3號、4號三條輕軌線，將徹底打破截流，將帶來巨大的客流量，將為吳中商圈的區(qū)域發(fā)展注入活力。三條輕軌線呈半包圍的態(tài)勢輻射吳中商圈，所帶來的影響也不僅僅是簡單的突破截流，它所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是在一條輕軌線的基礎(chǔ)上，成指數(shù)地增長?？梢灶A(yù)見，吳中商圈將涌現(xiàn)大量的輕軌商業(yè)點(diǎn)，形成一個(gè)以輕軌商業(yè)為支撐的大商圈。
一站式的消費(fèi)體驗(yàn)正是現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展趨勢，休閑、娛樂、文化多方面相結(jié)合的市政配套，很大程度上將促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。
同時(shí)市民廣場、多功能康體中心、體育會(huì)展中心、青少年活動(dòng)中心、吳文化中心五大市政配套，將給整個(gè)吳中商圈的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。
區(qū)域第一高樓崛起
中潤蘇州中心是位于蘇州吳中區(qū)核心地帶的地標(biāo)性商業(yè)建筑，主建筑高228米，將成為區(qū)域內(nèi)第一高樓。因?yàn)樘K州中心城區(qū)的建筑是有高度限制的，因此這幢高樓一旦建起，不但可以俯瞰全城，同時(shí)也令整個(gè)蘇州主城區(qū)都能時(shí)刻關(guān)注到?？梢灶A(yù)見，半座蘇州城的人們將見證這座高樓每一天的施工進(jìn)展，由此帶來的社會(huì)關(guān)注以及后期的客流量，將無法估量。
同時(shí)超高層地標(biāo)性建筑將提升項(xiàng)目本身的檔次，使商圈具有更為高端的業(yè)態(tài)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中潤蘇州中心也將成為吳中商圈最重要的商業(yè)項(xiàng)目之一，成為蘇州南面的門戶。
中潤蘇州中心涵蓋了環(huán)球主題購物中心、白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店、超甲級寫字樓、世界公館、挑高8.4米頂級會(huì)所、文體會(huì)展中心、大型圖書館、高標(biāo)準(zhǔn)游泳館、五星影院等。
中潤蘇州中心將商業(yè)、辦公、公寓有機(jī)聯(lián)結(jié)，模擬出不同維度的城市意向，與現(xiàn)有及將要開發(fā)的周邊樓宇共同形成一個(gè)國際商務(wù)、購物、休閑、旅游、行政等標(biāo)志性區(qū)域，成為吳中商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目。
滄浪新城商圈 因?yàn)樾鲁?，?yīng)運(yùn)而生
滄浪新城商圈是隨著滄浪新城的發(fā)展而逐步形成的商圈，作為一個(gè)新興商圈，目前滄浪新城商圈還比較勢單力孤，但隨著區(qū)域內(nèi)人口增長，各種利好市政的影響，滄浪新城商圈的興起將是一種必然。滄浪新城商圈位于友新高架南面，以滄浪新城核心商業(yè)項(xiàng)目億象城為支點(diǎn)，配合世茂運(yùn)河城的商業(yè)街，形成的覆蓋滄浪新城的商圈。
滄浪新城商圈的興起其實(shí)并不讓人意外，一方面，滄浪新城的住宅樓盤在市場上受到追捧，房價(jià)一路走高的同時(shí)，市場持續(xù)熱銷，為板塊帶來了大量的居住人口，從而推動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展。另一方面商圈所處的范圍內(nèi)，友新高架連接南環(huán)和西環(huán)，通過高架快速道路，使得滄浪新城與蘇州全城的聯(lián)系更為緊密，也為板塊帶來大量的人流量；同時(shí)，規(guī)劃中的輕軌線將貫通滄浪新城，為以后的輕軌商業(yè)做好了提前的規(guī)劃。
區(qū)域商業(yè)中心：億象城
在過去的兩年里，滄浪新城商圈一直處于醞釀的階段，億象城項(xiàng)目公布已久，但遲遲沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，直到最近才開始開盤出售，而世茂運(yùn)河城目前為止還沒有要進(jìn)行商業(yè)街打造的趨向，只有部分商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，比如大潤發(fā)、英派斯健身中心等。就整個(gè)滄浪新城范圍來看，目前商圈內(nèi)較多的還是小鋪面的零散商業(yè)，沒有大型城市綜合體，也沒有形成成規(guī)模的商業(yè)街，而這些可能就要依賴于億象城、世茂運(yùn)河城這樣的大項(xiàng)目了。
商圈內(nèi)目前值得關(guān)注的主力項(xiàng)目是億象城。這個(gè)項(xiàng)目位于福星路與南環(huán)路的交叉處，友新高架在南環(huán)的出口附近，距離規(guī)劃中的輕軌2號線桐涇公園站點(diǎn)近百米左右的距離，可謂是扼守了滄浪新城的門戶，占據(jù)了相當(dāng)好的地段。
億象城總建筑體量超過8萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)包括了餐飲、娛樂、休閑、購物等，走的是綜合業(yè)態(tài)的商業(yè)線路，提供的是一站式的消費(fèi)體驗(yàn)，適應(yīng)商業(yè)發(fā)展的潮流。
依托新城，商業(yè)新起是必然
滄浪新城商圈的興起將是一個(gè)必然，一方面是因?yàn)橹苓吷鐓^(qū)超過200萬方的住宅社區(qū)，所必須具有的商業(yè)配套，另一方面則是交通樞紐、輕軌站點(diǎn)、桐涇公園等大量有利于商業(yè)發(fā)展的配套，和目前商業(yè)項(xiàng)目的空白，造成區(qū)域性商圈興起的必然。
但是滄浪新城商圈能夠發(fā)展到什么樣的程度還是個(gè)未知數(shù)。這個(gè)新興商圈所處的位置是在新區(qū)cbd獅山路商圈與古城區(qū)南門商圈之間，可謂是夾縫中求生存，能否崛起與兩個(gè)商圈并立成三足鼎立，還要看后期的市場運(yùn)作情況。
湖西商圈 國際標(biāo)準(zhǔn)的新興cbd
湖西cbd是環(huán)金雞湖的一大亮點(diǎn)，也是整個(gè)園區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)最早并已自成格局的成熟商圈。從最初單一的鄰里中心模式到現(xiàn)在的大型城市綜合體群聚，湖西商圈催生并見證了園區(qū)的國際化進(jìn)程，加之之前住宅開發(fā)奠定的基調(diào)，這里即將成為國際化標(biāo)準(zhǔn)的cbd區(qū)域。
經(jīng)營模式逐漸向多元化轉(zhuǎn)變
自2004年左岸商業(yè)街a區(qū)成功開街之后，園區(qū)的商業(yè)開始逐步完善，但真正的崛起要追溯到2005年。2005年左岸商業(yè)街b區(qū)、星都中心、湖濱新天地、白領(lǐng)廣場等相繼開出，至此湖西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，成功從單一的鄰里中心格局轉(zhuǎn)變成多元化的大型商業(yè)模式，向國際標(biāo)準(zhǔn)的cbd中心邁進(jìn)。從左岸商業(yè)街到湖濱新天地，湖西的大型商業(yè)群落幾乎是沿著蘇華路向東延伸的，一方面借助金雞湖的資源優(yōu)勢提高商業(yè)人氣，另一方面還帶動(dòng)了整個(gè)湖西的旅游業(yè)的發(fā)展，湖西商圈的人氣不斷上升。
經(jīng)營模式的成功轉(zhuǎn)變?yōu)楹魃倘砹司薮蟮娜肆髁亢拖M(fèi)力，作為園區(qū)首個(gè)推出的商業(yè)街項(xiàng)目——左岸商業(yè)街的日均客流量要達(dá)到近萬的人次，而像星海休閑中心、湖濱新天地、星都中心等每天的客流量也都已過千。
地標(biāo)商務(wù)項(xiàng)目頻出，品質(zhì)高端化
雖然2005年是湖西的商業(yè)元年，數(shù)個(gè)大體量商業(yè)在那個(gè)時(shí)候出現(xiàn)，但湖西商圈至今仍在開發(fā)中，目前商圈內(nèi)有新建的環(huán)球188、尼盛廣場、新天翔廣場、蘇州鳳凰國際書城等大型地標(biāo)型商業(yè)項(xiàng)目，還有像國際大廈、世紀(jì)金融大廈、高峰會(huì)、東方之門等高端寫字樓。其中，東方之門位于湖西商圈最東端的黃金地段，總高301.8米，體量是上海金貿(mào)大廈的1.5倍，建成后將是園區(qū)的西大門。
大型商業(yè)涌現(xiàn)之后，湖西商圈的發(fā)展格局逐漸向高端商務(wù)寫字樓轉(zhuǎn)變，這批辦公樓的出現(xiàn)將湖西商圈的運(yùn)營氛圍提高到另一個(gè)檔次，不再是簡單的生活消費(fèi)，而是通過辦公生產(chǎn)效益來提高商圈的活力。目前，環(huán)球188正推出的高端行政公館可以俯瞰金雞湖全景，價(jià)格要達(dá)40000元/㎡；恒宇廣場商鋪300㎡起售，均價(jià)25000元/㎡，寫字樓面積100-200㎡，均價(jià)14000元/㎡；新天翔廣場的寫字樓價(jià)格與恒宇廣場相差無幾。
四通八達(dá)的交通是帶動(dòng)湖西商圈繁榮發(fā)展的另外一個(gè)原因，橫向有現(xiàn)代大道、蘇華路和蘇惠路，縱向星明街、星海街和星港街與之交錯(cuò)，從湖西商圈到市區(qū)、吳中區(qū)、湖東以及園區(qū)北部都很方便，等輕軌一號線貫通之后將會(huì)為該商圈吸引更多的人流量。