隨著各項調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn),各地房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)入低谷。從5月的數(shù)據(jù)來看,北京、上海、深圳的商品房成交量環(huán)比跌幅都超過了50%,廣州環(huán)比4月跌幅也超過30%,一些標(biāo)桿房企在售項目中也出現(xiàn)了降價促銷跡象；京、津、滬、深、穗等五大城市二手住宅成交量更是下滑至2007年以來的最低水平,價格亦出現(xiàn)明顯下跌。不過,與買賣市場量價齊跌相反,近期租賃市場卻逐漸活躍,五大城市租金出現(xiàn)普遍上漲。
標(biāo)桿房企開始打折促銷
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月,主要城市庫存量普遍上漲,同時在監(jiān)測的30個城市中有29個城市成交面積環(huán)比下跌,半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%；10個重點城市成交面積環(huán)比全部下跌,京、滬、深、杭、寧、渝六市環(huán)比下跌接近或超過50%,杭州下跌幅度最大,達76.50%。
在一手樓方面,數(shù)據(jù)顯示,從5月1日—5月30日,北京成交的商品房套數(shù)僅為去年同期的三成,環(huán)比4月也下跌了59.1%；上海累計成交面積環(huán)比4月萎縮70%；廣州環(huán)比4月跌幅超過30%；深圳的成交套數(shù)同比和環(huán)比分別下降84%和59%。
由于房子賣不動,近期各地開始不斷有新盤降價打折促銷以期回籠資金。繼恒大推出8.5折促銷后,近期保利、萬科、綠城等標(biāo)桿房企部分樓盤出現(xiàn)了打折促銷的情況。不過中原集團研究中心劉淵認(rèn)為,上述標(biāo)桿房企所謂降價實為試探市場反映之舉,這些項目或為尾盤清貨銷售,或以低于前期預(yù)期價格開售,尚未出現(xiàn)大規(guī)模降價促銷。
五大城市二手房成交下滑30%—80%深圳上海下滑幅度最大
而二手樓量價齊跌的現(xiàn)象則更為明顯。根據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù),5月五大城市二手住宅成交量全線下挫,下滑幅度在30%—80%不等。其中深圳和上海兩地成交量的下滑幅度最大,分別達78%和75%；廣州下滑幅度最小,也達到了32%。
成交量跌幅較大的上海和深圳,本月價格下跌的幅度也最大。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,5月五大城市除天津外,其余四城市二手住宅價格均出現(xiàn)下跌。其中深圳和上海價格下跌最明顯,環(huán)比跌幅分別為2.9%和2.5%；北京和廣州跌幅分別為1.6%和1.5%。天津二手住宅價格雖仍有小幅上漲,但漲幅相比4月也已經(jīng)明顯回落。
此外,根據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)的樣本樓盤統(tǒng)計,超過五成以上的樓盤價格出現(xiàn)下跌。這類樓盤主要分布于城市次中心區(qū),亦是前期價格上漲相對較快的區(qū)域。特別是上海、廣州和深圳三城市,已有此類樓盤下跌幅度超過15%。如北京哥林春天下跌17.5%,仁恒河濱城下跌15.9%,大唐盛世花園下跌15.5%；廣州黃石花園下跌17.8%,赤崗苑下跌16.2%,世紀(jì)華都下跌15.2%；深圳新港鴻花園下跌19.3%,名駿豪庭下跌18.8%,東埔海景下跌15.6%,海濱花園下跌15.1%。
業(yè)內(nèi)人士分析,此輪樓市調(diào)整與2008年相比有一大不同。2008年是由一手房帶動二手房降價,本次調(diào)整表現(xiàn)出明顯的二手房帶動一手房價格下跌的格局。中原集團研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為,這主要是因為經(jīng)歷2009年全國各地樓市一片暴熱之后,大多數(shù)發(fā)展商手里資金相對充裕,他們手中的新房當(dāng)然不輕言降價；另一方面,正因為2008年一手房帶頭下跌,結(jié)果造成一系列連鎖負(fù)面反應(yīng)開發(fā)商對此仍記憶猶新。而二手住宅的小業(yè)主不會考慮這么多,也沒有上述顧慮。他們只要能夠獲利,情愿盡快降價套現(xiàn)。
購房者轉(zhuǎn)購為租廣州部分板塊租金上漲三成
除此之外,本輪調(diào)控還出現(xiàn)了房價下跌租金上漲的現(xiàn)象。
中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,5月五大城市租金指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比上漲。其中,北京漲幅最大,達到1.79%,上海上漲0.25%,廣州漲1.01%,深圳上漲1.33%,天津環(huán)比上漲0.26%。租金回報率方面,五大城市中除天津以外,其他四城市均上漲不少,其中深圳上漲4.35%,租金回報率為2.74%；北京環(huán)比上漲3.48%,租金回報率為2.58%；上海上漲2.84%,租金回報率為2.25%；廣州環(huán)比上漲2.57%,租金回報率回升至3.27%。
以廣州為例,近期廣州天河北、東圃、赤崗、東曉南等板塊租金上漲明顯,漲幅達到了三成左右。如天河北路上的天逸名都,此前面積約39平方米的單間,月租金為1600元,近期已飆升至2100元。東圃棠德花園租賃熱門成交的55平方米、64平方米兩房單位,此前租金最高也不過1300元/月,最近租金已經(jīng)升至1700元/月,升幅逾30%。此外海珠區(qū)佳信花園、雅郡花園、麗影華庭、鴻運花園等小區(qū)的租金都不同程度上升了15%-20%。
來自滿堂紅的數(shù)據(jù)也顯示,4、5月份以來確實出現(xiàn)了租金上漲的現(xiàn)象。仍以廣州為例,2009年廣州房租均價大約為每平方米28—29元,但到了4月,這一數(shù)據(jù)達到了32.9元,5月雖較4月有小幅下滑,但也超過了30元/平方米。
滿堂紅沈銳培表示,近期租賃市場暢旺的一大原因是部分準(zhǔn)購房者,在新政出臺后,觀望情緒令其擱置了購房計劃,轉(zhuǎn)投租賃市場。中原地產(chǎn)市場部人士還指出,像廣州這樣的城市,近期如火如荼的城中村改造使大量的原租戶和拆遷戶涌入租賃市場,也帶動了租金的上漲。如天河?xùn)|圃板塊,近期冼村、林和西的城中村改造以及brt的開通,使不少原住戶分流到東圃租房,需求增多使得業(yè)主紛紛提價。
中原地產(chǎn)海珠區(qū)資深營業(yè)經(jīng)理黃崢歡介紹,租金漲勢凌厲,甚至令部分原本還在猶豫出不出貨的業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。
■最新動態(tài)
住建部摸底國十條調(diào)控效果
執(zhí)行不力的地方政府要問責(zé)
樓市調(diào)控緊鑼密鼓進行同時,近期住建部也在進行著一場全國性的房價調(diào)研活動,摸底國十條的調(diào)控效果。日前,住建部組織了“華東六省一市房地產(chǎn)工作座談會”,調(diào)研上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西等與會省市貫徹落實國務(wù)院10號文件情況。據(jù)了解,此后調(diào)研組一行還將繼續(xù)去其他地區(qū)調(diào)研“國十條”落實情況和地方政府穩(wěn)定房價工作情況。
在“華東六省一市房地產(chǎn)工作座談會”上安排了參會的省市代表就落實“國十條”政策情況進行匯報,重點介紹“國十條”出臺以后,本地區(qū)房價和房地產(chǎn)市場的變化情況。知情人士透露,住建部正在對各地落實“國十條”的情況進行檢查和評比,不僅看地方出臺了怎樣的地方性政策落實“國十條”,更要看地方政府有沒有動真格去整頓房地產(chǎn)市場。
據(jù)悉,住建部要求,對于查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為不力的地方政府,按照層層問責(zé)的制度安排,省級住建部門對省轄市負(fù)責(zé)人進行問責(zé)。而省會城市、計劃單列市和直轄市政府部門負(fù)責(zé)人問責(zé)工作,由住建部進行。按照此前的工作安排,今年6月底前,各地要將整頓房地產(chǎn)市場秩序和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的情況進行上報。(南方日報記者盧軼)