二套房貸的認定標準重新規(guī)定傳遞了什么信息
6月4日晚，建設部會同人民銀行和銀監(jiān)會共同出臺了《關于規(guī)范商業(yè)個人住房貸款中二套住房認定標準通知》，對二套房貸的認定標準重新作了規(guī)定。筆者認為，該通知的出臺意味著房地產(chǎn)調(diào)控的力度進一步加大。
該通知的核心內(nèi)容是“商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據(jù)擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定”，也就是說，即使你從來沒有申請過住房按揭貸款，但只要你家已經(jīng)有了住房，則申請銀行按揭貸款時一律按照二套房貸執(zhí)行。
這樣的標準只有在北京的房地產(chǎn)調(diào)控細則里有，正因為如此，北京的房地產(chǎn)調(diào)控細則被稱之為“最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控”。全國其他城市的房地產(chǎn)調(diào)控細則里有關二套房貸的認定標準基本上按照以前的標準執(zhí)行，即“已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時，均應按第二套房貸政策執(zhí)行”。
簡言之，在房地產(chǎn)調(diào)控進行一個多月之后，有關部門將北京的標準向全國推廣，全國的房地產(chǎn)調(diào)控都要向北京看齊。此舉可能讓很多市場人士大跌眼鏡。之前，不少人認為此次房地產(chǎn)調(diào)控主要是針對北京市而言的，因為2009年底調(diào)控政策出臺之后，北京的房價一直在漲，“兩會”后的第二天北京就冒出三個地王。因此，北京是有必要實現(xiàn)嚴格的二套房貸認定標準的，而其他城市則沒有必要那么認真了。從廣州、深圳等城市的房地產(chǎn)調(diào)控細則看，的確有力度越來越弱的趨勢，這讓不少開發(fā)商似乎看到了希望。
為何在此時出臺二套房貸的認定標準？應該與市場動向有密切的關系。自五月中旬以來，隨著歐洲債務危機的加劇，市場開始憧憬政策轉(zhuǎn)向的美妙前景，不少人開始猜測房地產(chǎn)調(diào)控政策可能要松動。于是，房地產(chǎn)股票開始大幅度反彈，有些城市的房地產(chǎn)交易量出現(xiàn)明顯的回升，昆明等城市開始出現(xiàn)價格上漲的現(xiàn)象。因此，適時出臺此項通知可以傳遞一個明確的信號：中央有關房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會轉(zhuǎn)向！（來源：經(jīng)濟參考報）
四問房產(chǎn)稅調(diào)控新寓言
“逐步推進房產(chǎn)稅改革”已獲國務院通過，買賣雙方紛紛駐足觀望，多數(shù)城市熱議是否“落地生根”。
5月最后一天，房產(chǎn)再次成為新聞題材的“猛料”。近一個月來，繼“新國十條”引發(fā)市場小幅震蕩后，又一調(diào)控舉措“房產(chǎn)稅”從傳聞變成新聞。與此同時，“國務院同意逐步推進房產(chǎn)稅改革”成為各方矚目的焦點。雖然房產(chǎn)稅改革時間表仍未明確，房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容、征稅對象、稅率等尚未公布，但顯然市場預期正在逐步明朗化。
較之于應緊與應急的“國x條”，平衡消費結(jié)構(gòu)、消減投資投機收益的稅收杠桿從策略上可謂“從長計議”，也更符合市場規(guī)律。然而，這一政策落地前面臨諸如征收范圍、試行辦法、考核指標等細則的界定，仍是一項長期而復雜的工程。也因此，對該政策“唱多”和“唱衰”的激辯此起彼伏。目前，地產(chǎn)業(yè)交易雙方紛紛駐足觀望，多數(shù)城市在民間熱議房產(chǎn)稅是否會“落地生根”。
另一條意在調(diào)控開發(fā)的稅收政策“《關于土地增值清算有關問題的通知》”于5月26日面市，“將提高開發(fā)商囤地和捂盤成本”。一端是消費，一端是開發(fā)。天平的兩端，是否會因稅而處于同一水平線上，仍舊是個謎。
一問什么是房產(chǎn)稅？
“房產(chǎn)稅并不是新名詞。”四川大學法學院法學研究所童兵接通記者電話后便說。資料顯示：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。“其特點是，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅種的個別財產(chǎn)稅，征收對象只是房屋；征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。”
早在1986年，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率,依照房產(chǎn)余值計算繳納的,稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的,稅率為12%。條例中，對“個人非營業(yè)性房產(chǎn)”免稅。
而物業(yè)稅主要是針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，繳納的稅值隨著不動產(chǎn)市場價值升高而提高。理論上，物業(yè)稅是針對國民財產(chǎn)所征收的一種稅收，是政府對使用或者占有不動產(chǎn)的業(yè)主征收的補償政府提供公共品的費用。
二問房產(chǎn)稅何時開征？
2009年，財政部副部長王軍在“中國發(fā)展高層論壇2009”上說，要研究推進個稅改革、完善房產(chǎn)稅制度；同年12月，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)通知，對無租使用其他單位房產(chǎn)、出典房產(chǎn)、融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅如何征收予以明確，以完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞；2010年4月，有消息稱房產(chǎn)稅最快可能于5月推出；緊接著，國稅總局官員稱第三套房被定性為經(jīng)營性住房，將征收房產(chǎn)稅；5月，傳上海樓市調(diào)控細則包括房產(chǎn)稅征收辦法，將在當月出臺；隨后，發(fā)改委官員稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅，但第二天便否認此說法，并稱言論嚴重失實……
直到5月31日，國務院同意發(fā)展改革委逐步推進房產(chǎn)稅改革，滿天飛的傳聞、猜測、爭論才告一段落。然而，怎樣最大程度地發(fā)揮其杠桿作用，而不是像此前諸多“組合拳”一樣，來勢洶洶、招式凌厲，最終卻次第如重拳打棉花，被無數(shù)與樓市利益攸關的“江湖高手”悄然化其功力于無形。
“盡管房產(chǎn)稅至今都尚未在任何一個城市開征，但這是一個不可避免的趨勢。”嘉寶物業(yè)梁笑表示。從國家出臺的政策來看，2010年底前完成房屋基礎信息系統(tǒng)建設，正是為稅收政策做的準備工作。即便是處于房產(chǎn)稅風口浪尖的上海，最新消息是“或許將在下半年開征。”
三問房產(chǎn)稅影響幾何？
中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，4月以來，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑達50%-80%；選擇延遲購房或暫時觀望的購房者超過60%，廣州、天津等地甚至超過80%，且大多數(shù)購房者預期房價將下跌。但上述調(diào)查同時顯示，購房的剛性需求依然存在，如果房價回調(diào)至合理心理價位，大多數(shù)購房者還是會選擇出手置業(yè)。成都樓市，五月成交一路下滑，5月底最后一周成交僅10.94萬方，供應達到29.08萬方，供需比為3:1。突然的供應放量，與萎縮的成交量相遇，讓開發(fā)商的降價壓力驟增。
上海目前透露出的一些端倪是稅率為0.6%，起征對象為每戶家庭住房200平米以上單位。以100萬為稅基計算的話，也就是說房屋持有人每年繳納稅收僅為6000元，無論是對剛需人群還是投資人群的影響微乎其微。不難看出，房產(chǎn)稅出臺的主要思路是作為宏觀調(diào)控的一個輔助手段，抑制房價迅猛上漲。“此外，我國沒有財產(chǎn)稅，而現(xiàn)行稅收還有另外一層意義就是使得社會財富合理分配，平衡貧富差異的作用。很顯然，本次房產(chǎn)稅的出臺，在這方面的意義是十分有限的。”趙涌表示。
業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅對樓市短期利空明顯，但長期則有助于抑制市場泡沫、促進穩(wěn)定健康。但另一方面，又不能讓房產(chǎn)稅承受過高的期待。目前的房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然嚴峻的原因是尚未解決根本性問題，房地產(chǎn)調(diào)控不能指望“一稅就靈”，必須要打“組合拳”，確保抑制投機，增加供應，加快保障性住房建設等各項措施“多管齊下”，使房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟、民生問題的關系回歸于健康良性。
四問成都離房產(chǎn)稅還有多遠？
據(jù)悉，首批試點房產(chǎn)說的4個城市（北京、深圳、上海、重慶）中尚無成都。昨日，記者致電成都市房管局，相關負責人表示，“尚未接到通知，具體要咨詢稅務部門。”隨后，本報記者致電成都市地稅局，工作人員告訴記者，“目前還沒接到相關通知。”他告訴記者，成都房價處于中下水平，暫無開征計劃。業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時也明確表示，“成都離開征房產(chǎn)稅，還有一段距離。”
從五月成都主城區(qū)商品房交易情況看，成交一路下滑，五月最后一周成交套數(shù)僅1160套，成交面積10.94萬方；二手住宅成交量創(chuàng)下新低，成交780套，成交面積6.87萬平方米，環(huán)比分別下降了17.1%和33.8%。同時，中小型開發(fā)商紛紛推出購房優(yōu)惠，大眾推廣全面轉(zhuǎn)向活動營銷，新政調(diào)控效果明顯。
對于其他城市是否會征收房產(chǎn)稅，金房集團董事長王曉白表示：“各地政策應因地制宜，不能搞一刀切。”四川大學工商管理學院教授李蔚表示，“開征房產(chǎn)稅并不是地方政府能決定的。”無論是從成都房價還是近期市場看，成都短時間內(nèi)不會開征房產(chǎn)稅。王曉白說，根據(jù)國家統(tǒng)計局前日發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月成都房價的升幅在全國排在后列。“因此，把北京、上海采取的措施全套照搬過來的可能性不大。”
業(yè)界觀點
房產(chǎn)稅：不是棒子，是癢癢撓
關于住房保有環(huán)節(jié)征稅形式，市場的猜測一直沒有停息。目前終于初見端倪，塵埃暫落了。而此前市場普遍擔心的物業(yè)稅短期內(nèi)無法取得實質(zhì)性進展，還在研究當中。取而代之的是房產(chǎn)稅，并于個別城市先行試點。
上海目前透露出的一些端倪是稅率為0.6%，起征對象為每戶家庭住房200平米以上單位。如果按照這個標準實行征收，對于商品房市場的普通居住需求者的影響是非常微小的。
如此低的稅率，不難看出，其實本次的房產(chǎn)稅出臺的主要緣由和思路主要還是通過征收房產(chǎn)稅，作為宏觀調(diào)控的另外一個輔助手段，來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，抑制房價迅猛上漲?，F(xiàn)行稅收還有另外一層意義是合理分配社會財富，平衡貧富差異的作用。顯然，本次房產(chǎn)稅在這方面的意義十分有限。
盡管細則已經(jīng)呼之欲出，但在執(zhí)行層面依然存在一定技術(shù)問題。首先是公平性問題。對于以往已購住宅的房產(chǎn)稅是否開征？還是做簡單的一刀切，僅對新購置住宅實施征收？其次，如何對同一購買者跨地域的購置房產(chǎn)進行稽查并征收房產(chǎn)稅？當然，如果實施物業(yè)稅征收，技術(shù)問題會更多更大。比如，房屋估價。由誰來估價？如何估價？如何監(jiān)督？等等。因此，除去立法問題，技術(shù)問題也是阻礙物業(yè)稅出臺的一些非常實際的問題。所以，房產(chǎn)稅目前暫時替代物業(yè)稅也是情理之中的事情。
另外一個顯著的情況就是，既然房產(chǎn)稅征收的初衷是作為樓市宏觀調(diào)控一個輔助手段在使用，那么如此低的稅率是否會真正起到抑制房價的作用？因為極有可能的是此部分支出被房產(chǎn)持有者忽略甚至轉(zhuǎn)嫁，只要其他的調(diào)控措施不能執(zhí)行到位，這種情況的出現(xiàn)是必然的。這讓我想起前兩年關于“市場需求”的說法：房地產(chǎn)價格高是因為市場存在大量的需求。而問題的實質(zhì)在于，如果房地產(chǎn)的投機投資屬性存在，尤其是投機投資回饋暴利的情況下，市場的需求就是一個偽概念。所以，如果真正要使得房產(chǎn)稅作為調(diào)控手段被執(zhí)行并取得效果，其他的調(diào)控手段必須跟上并落實。
從長遠來看，房產(chǎn)稅其實是一個權(quán)宜之計。從目前披露的信息來看，心理作用與利空預期的作用將遠遠大于實際作用。而最終的稅收體制改革的著眼點會是物業(yè)稅，雖然從眼下看，物業(yè)稅暫時隱退了——但那會是一個更為復雜和艱巨的過程。趙涌(作者系原正合地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理)
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國外物業(yè)稅面面觀
加拿大：對100%的物業(yè)征稅
加拿大政府對100%的物業(yè)征稅。征收稅率的變化幅度較大，為每年土地和房屋的評估總值的0.5%～15%。同時，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠，對擁有二套住宅的人則以高稅率征收。
美國：第一套自住房免物業(yè)稅
美國對土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅，各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%～3%。為鼓勵一般百姓購房，第一套自住房可以免除物業(yè)稅，值得注意的是，美國房地產(chǎn)稅稅基的確定依賴于房地產(chǎn)價值評估體系。
澳大利亞:按占地面積和評估價值征收
澳大利亞不動產(chǎn)稅，是根據(jù)房屋占地面積和每年進行評估的房屋價值按0.3%～1%征收。如果一個人擁有幾套房產(chǎn)，稅務部門也會對其格外關注。每年3月報稅時，如果對獲利隱瞞不報，處罰非常嚴厲，甚至可能坐牢。
荷蘭：分類課稅鼓勵出租
荷蘭地方政府和中央政府都課征財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋，包括自用房屋和租用房屋的人。其中，對營業(yè)用房有減免，規(guī)定經(jīng)營用房總價值在13.1萬荷蘭盾以下的免稅，超過13.1萬荷蘭盾以上的減征40%的稅款，對低收入者以房屋租賃維持生存也給予減稅照顧，而對一般的個人住宅卻沒有減免。