“我們項(xiàng)目不受新的二套房政策限制，不管你有多少套房，都是50%首付，1.1倍利率，買了之后也不影響你今后再買房。”6月6日，在北京東三環(huán)雙井橋附近的cbd總部公寓項(xiàng)目售樓處，一位銷售人員如此介紹。該項(xiàng)目三期70套商住公寓昨天正式開盤，盡管是40年的商業(yè)立項(xiàng)（指產(chǎn)權(quán)期限40年），但開盤當(dāng)天，前來(lái)項(xiàng)目售樓處看房咨詢的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。截至昨天上午11點(diǎn)半，該項(xiàng)目70套房已預(yù)訂或簽約的就有26套。
商住項(xiàng)目影響小
6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確規(guī)定被認(rèn)定為第二套住房的有以下三種情況：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的；貸款人通過(guò)查詢征信記錄、面測(cè)、面談（必要時(shí)居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。
同時(shí)要求，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行；商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。
“我們的均價(jià)只有25000元/平方米，周邊的二手房至少要28000~30000元/平方米，最重要的是我們不受調(diào)控政策的限制。”由于從2007年開始，北京住宅項(xiàng)目的價(jià)格不斷上漲，住宅寫字樓售價(jià)和租金的倒掛，于是市場(chǎng)中出現(xiàn)了cbd總部公寓三期這類商業(yè)性質(zhì)的土地改建為住宅的項(xiàng)目。但因?yàn)樯虡I(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)只有40年，水、電也都使用的是價(jià)格較高的商用水電，因此歷來(lái)在銷售市場(chǎng)中不溫不火。
盡管北京市住建委不久之前剛剛出臺(tái)了禁止酒店項(xiàng)目分層、分單元銷售的政策，對(duì)商住兩用房無(wú)疑產(chǎn)生了陰影，但在不斷出臺(tái)的調(diào)控政策均將矛頭指向住宅市場(chǎng)之時(shí)，打住宅擦邊球的商住兩用房卻悄然間逆市火爆了起來(lái)。
在cbd總部公寓三期的售樓現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，相比冷清的純住宅項(xiàng)目的售樓處，該項(xiàng)目開盤第一天的半天時(shí)間，就售出了近四成。
而距離此不遠(yuǎn)的北京西大望路時(shí)代帝景項(xiàng)目與cbd總部公寓三期同樣為商業(yè)立項(xiàng)的商住兩用房，該項(xiàng)目售樓人員介紹，雖然該項(xiàng)目還未開盤，且開盤時(shí)間不定，但登記的有意向購(gòu)房者已經(jīng)多達(dá)4000人，而其暫定開盤的僅有400套房源，可謂“十人搶一套”。
異地購(gòu)房門檻變相降低？
“新的二套房政策重申了目前商業(yè)銀行認(rèn)定二套房普遍采用的‘以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸’的標(biāo)準(zhǔn)。” 熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧晨天表示，該政策同時(shí)還嚴(yán)格要求銀行在審批貸款時(shí)必須有住房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。“這對(duì)于北京這類城市來(lái)說(shuō)，應(yīng)該可以做到，而對(duì)于一些還不具備網(wǎng)上簽約條件的中小城市來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者有可能通過(guò)在自己出具的書面證明上作假以逃避二套房的首付利率限制。
此外，二套房新政規(guī)定：“借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的貸款人，應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。”
“這個(gè)政策說(shuō)明了如果在擬購(gòu)房地沒(méi)有住房，在其他城市擁有住房的話，在該地購(gòu)房仍屬第一套房。”“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，新政策放寬了三類人的購(gòu)房門檻：一是外地有房、準(zhǔn)備在京購(gòu)房的，二是在京工作、已在外地買房還未在京置業(yè)的，三是在京有房，想要在外地首次置業(yè)的。
而4月30日出臺(tái)的“京十二條”明確規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。相比這一規(guī)定，業(yè)內(nèi)認(rèn)為國(guó)家三部委此次出臺(tái)的政策降低了異地置業(yè)難度。
熒燦地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京人在海南、秦皇島、山東等地購(gòu)買度假型住房的比例占到總購(gòu)房人群的兩成。而“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)則稱，不能提供1年以上北京市納稅證明的外地購(gòu)房者在北京房屋買賣市場(chǎng)上占比約為5%。
“就北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新政對(duì)當(dāng)前成交弱勢(shì)、需求觀望的樓市反而是一種利好刺激。”張?jiān)卤硎尽?/span>
中介房貸蛋糕急劇萎縮
家住上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的大學(xué)老師毛小姐和未婚夫在婚前各自貸款在上海買過(guò)一套房，婚后他們想賣掉其中一套房重新買一套大戶型。但二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)出爐后，她這次買房或許被認(rèn)定為第三套。毛小姐認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的審核標(biāo)準(zhǔn)使她這樣的改善型需求被“誤傷”。
對(duì)此，銀行業(yè)人士指出，今年以來(lái)一系列調(diào)控政策均未再對(duì)改善型住房做出相關(guān)規(guī)定，可能意味著對(duì)二套房貸的認(rèn)定已“一刀切”。一家股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理昨天對(duì)本報(bào)說(shuō)，目前房貸政策以是否使用銀行貸款為準(zhǔn)，即只要以家庭為單位的成員有過(guò)房貸經(jīng)歷，即便出售該套住房之后重新貸款購(gòu)房，后者也將被算作“二套房”，“對(duì)18歲以上未婚成年子女首次買房，之前做法是無(wú)論其父母住房是否有過(guò)貸款經(jīng)歷，子女首次買房大多被視為首套房；但新政發(fā)布后最新做法需要具體討論。”
現(xiàn)在，毛小姐暫時(shí)放棄買婚房，她的選擇對(duì)房貸中介而言，無(wú)疑是個(gè)壞消息。在上海，專營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理的許多房貸中介公司核心業(yè)務(wù)收入正急劇萎縮。而中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)等以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主、兼營(yíng)個(gè)人房貸代理的中介機(jī)構(gòu)受影響相對(duì)較小，但仍將失去一塊誘人的利潤(rùn)蛋糕。
昨天，上海中介易居臣信市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月份上海二手住宅成交50萬(wàn)平方米，環(huán)比4月份下滑70.61%，創(chuàng)2008年10月份至今19個(gè)月以來(lái)的最低單月成交量。房貸中介凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司總經(jīng)理蘇曉江接受本報(bào)采訪時(shí)稱，一些專營(yíng)個(gè)人住房抵押貸款代理（或稱權(quán)證代理服務(wù)）的同行已轉(zhuǎn)行，有的甚至消失。