住建部、中國人民銀行和銀監(jiān)會近日聯(lián)合發(fā)文，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定明確了標(biāo)準(zhǔn)：“以家庭為單位，認(rèn)房又認(rèn)貸”。
對此，銀行紛紛響應(yīng)。《第一財經(jīng)日報》記者近日獲悉，銀行方面均表示將嚴(yán)格按照新出細(xì)則執(zhí)行二套房貸政策。但受訪的銀行業(yè)人士同時指出，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)非常具體的同時，在具體操作層面仍有“異地查詢所持住房”等盲點。
銀行紛紛響應(yīng)
中國銀行方面昨日回應(yīng)稱，該行將嚴(yán)格按照細(xì)則執(zhí)行二套房貸政策。包括興業(yè)銀行在內(nèi)的一些股份制銀行個貸部負(fù)責(zé)人也表示，將嚴(yán)格按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但銀行內(nèi)部具體實施細(xì)則尚待本周初內(nèi)部研究討論后方能確定。
某大行廣東省分行零售信貸負(fù)責(zé)人也對本報表示，將會嚴(yán)格按照新規(guī)定執(zhí)行，并且該行已從5月1日起就以“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放按揭貸款。
“在過去兩三個月時間里，關(guān)于二套房的認(rèn)定，各行都有自己的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，有些銀行就此打擦邊球。但這次出臺的細(xì)則統(tǒng)一了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)于各行不能再有自己的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，并且要嚴(yán)格執(zhí)行。”某股份制銀行廣州一分行行長道出了當(dāng)下眾銀行的心聲。
新“國十條”后，由于“二套房貸”等界定不明確，銀行業(yè)對放貸存在操作標(biāo)準(zhǔn)不一的情形。以廣州為例，有些外資行執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，有些銀行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，個別銀行還會視客戶的情況而有所松動，比如要求改善型住房買家提供第一套房屋出售證明，可享受首次購房優(yōu)惠。
不過，眾多銀行在新“國十條”出臺后便紛紛啟動房貸新規(guī)。本報記者獲悉，深圳發(fā)展銀行就在新“國十條”后，便已實行差別化房貸政策，首套房執(zhí)行85%以上利率，90㎡以上首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍以上；三套房首付55%以上，利率也高達1.2倍以上。
招商銀行也自新“國十條”之后執(zhí)行了二套房首付比例不低于50%，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍的政策，同時，該行還停止發(fā)放第三套房貸款。
“異地查詢”尚有漏洞
業(yè)內(nèi)人士透露，雖然各家銀行近期已經(jīng)陸續(xù)跟進“認(rèn)房”的房貸政策，但在操作過程中仍有一定的界定困難，一方面是銀行本身缺乏可靠的查閱客戶家庭名下房產(chǎn)的系統(tǒng)和途徑，另一方面，“異地查詢”尚有漏洞。
“認(rèn)貸是肯定沒爭議的，之前銀行也是這么做，但認(rèn)房在操作上還是有難度。”一位股份制銀行個貸部負(fù)責(zé)人對記者表示，認(rèn)房的難度體現(xiàn)在，一是全國范圍內(nèi)住房登記并未聯(lián)網(wǎng)，異地認(rèn)定困難較大；二是住房性質(zhì)復(fù)雜，如一些早前國家分配房屋，未上市交易的，一一核查難度較大。
“區(qū)域操作肯定沒問題，但全國范圍那么多銀行分支行，在具體操作上可能會出現(xiàn)認(rèn)定的不一致。但此次細(xì)則出臺后，各銀行可以按照同樣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可以避免銀行的‘不公平競爭’。”上述負(fù)責(zé)人表示，“總體來看，銀行在做二套房會趨于謹(jǐn)慎。因為在政策從嚴(yán)的環(huán)境下，銀行還要謹(jǐn)防可能出現(xiàn)的信貸風(fēng)險，所以可能會執(zhí)行得比較嚴(yán)格。”
事實上，此次三部門聯(lián)合下發(fā)的通知中就明確寫到：應(yīng)借款人的申請或授權(quán)，直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市及其他具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過房屋登記信息系統(tǒng)進行借款人家庭住房登記記錄查詢，并出具書面查詢結(jié)果。
“如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，借款人應(yīng)向貸款人提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證。貸款人查實誠信保證不實的，應(yīng)將其記作不良記錄。”通知稱。
通知還明確，各地要把城市房屋登記信息系統(tǒng)建設(shè)作為一項重要工作抓緊抓好。數(shù)據(jù)不完備的城市，要進一步完善系統(tǒng)；尚未建立房屋登記系統(tǒng)的城市，要加快建設(shè)。2010年年底前各設(shè)區(qū)城市要基本建立房屋登記信息系統(tǒng)。
一位股份制銀行上海分行零售貸款部副總經(jīng)理則向本報記者表示：“現(xiàn)在我們的做法是，由銀行開具證明，房貸客戶可以以此憑證到房屋交易中心，打印其家庭為單位所持住房的明細(xì)，這份明細(xì)單目前是辦理房貸必須提交的材料之一。”
“現(xiàn)在的問題是，房屋登記系統(tǒng)并未全國聯(lián)網(wǎng)，所以還無法查詢到購房人在外地的購房記錄，所以可能就會造成核查時的漏洞。”他繼續(xù)說道。
個貸業(yè)務(wù)受影響
房貸新規(guī)對銀行尤其是信貸業(yè)務(wù)影響幾何？上述大行廣東省分行零售信貸負(fù)責(zé)人表示，今年以來個人按揭貸款業(yè)務(wù)受房貸和房地產(chǎn)調(diào)控政策影響較大，業(yè)務(wù)不好開展，因此現(xiàn)在已不把房貸業(yè)務(wù)當(dāng)作主要業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而開發(fā)和做大中小企業(yè)貸款市場。
上述股份制銀行廣州一分行行長也表示，今年房貸業(yè)務(wù)偏緊是銀行業(yè)趨勢，個貸業(yè)務(wù)不僅受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，也受到全行業(yè)信貸緊縮的影響。該人士稱，房貸業(yè)務(wù)偏緊后，今年會尋找新的業(yè)務(wù)增長點，從全行的布局來看，今年偏向于中小企業(yè)貸款和政府扶持的行業(yè)貸款。
而據(jù)上海銀監(jiān)局快報數(shù)據(jù)，受房貸新規(guī)出臺的影響，上海市61家主要中外資銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款和個人住房貸款投放規(guī)?？傮w呈逐月回落趨勢，其中，4月房地產(chǎn)業(yè)貸款增加144億元，個人住房貸款增加93億元。
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第二套（及以上）差別化住房信貸政策適用情況
有下列情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：
（一）借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的；
（二）借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；
（三）貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。