vs一：調(diào)控力度隨時(shí)間而弱化
距離“新國(guó)十條”出臺(tái)已一月有余，各地地方“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則也陸續(xù)出臺(tái)，繼4月23日青島關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)意見(jiàn)后，北京4月30日也發(fā)布了地方版更嚴(yán)厲的“新國(guó)十條”，而深圳、浙江、廣州、重慶等地方版“新國(guó)十條”，但卻別指過(guò)于”溫和“且概念模糊。隨著上述大城市地方版“新國(guó)十條”相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一個(gè)月里將會(huì)有更多地方版的“新國(guó)十條”面世，但隨著時(shí)間的流逝，地方調(diào)控細(xì)則的力度越來(lái)越受到各方的質(zhì)疑。
盡管在新政執(zhí)行過(guò)程中，中央政府多次表示，當(dāng)前加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，關(guān)鍵在于各級(jí)地方政府認(rèn)識(shí)到位，行動(dòng)堅(jiān)決，切實(shí)承擔(dān)起穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的責(zé)任。但遺憾的是，除北京的“新國(guó)十條”被業(yè)界認(rèn)為是最嚴(yán)厲的新政外，其余地方新政基本隨著時(shí)間的推移而“軟著陸”。
因此，地方政府或明或暗、有意無(wú)意地采取一些政策措施，推動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，地方政府在制定本地房地產(chǎn)政策之時(shí)，也傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵(lì)性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府經(jīng)常利用中央政府政策上的漏洞。
結(jié)論：縱觀各城市地方版“新國(guó)十條”，力度松緊不一，第三套房的限定條件、限購(gòu)套數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)和方式等的核心問(wèn)題依然是“文章”最多的地方。與北京的雷霆政策相比，其他各地調(diào)控細(xì)則和風(fēng)細(xì)雨；北京明確每個(gè)家庭限購(gòu)一套房的“猛藥”，并未被其他地方效仿?？梢?jiàn)，地方城市調(diào)控力度隨時(shí)間而轉(zhuǎn)弱，逐漸弱化中央堅(jiān)決壓制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的力度。
vs二：部分城市細(xì)則避重就輕
據(jù)悉，廣州、深圳出臺(tái)的地方新政對(duì)購(gòu)房套數(shù)、本地家庭購(gòu)買(mǎi)限制等重點(diǎn)環(huán)節(jié)的調(diào)控并不突出。另外，5月21日福州出臺(tái)五大措施調(diào)控樓市，主要是針對(duì)信貸、住房供應(yīng)量、保障房建設(shè)、土地、捂盤(pán)行為等五大方面提出。這些細(xì)則都凸顯出各地樓市新政細(xì)則依然在避重就輕。
首先以深圳為例，目前外界盛傳的細(xì)則中就沒(méi)有規(guī)定本地家庭購(gòu)房的限制，著重于非本地戶口、境外人士和港澳臺(tái)居民的投資控制。此外，雖有規(guī)定“執(zhí)行差別化信貸政策，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款”，但并未對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)第三套住房做出詳細(xì)規(guī)定，是一個(gè)戶口本為準(zhǔn)、以個(gè)人名義為準(zhǔn)、是否包括未成年人等等，均未做出明確指定，僅僅規(guī)定暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。
其次，關(guān)于福州新出臺(tái)的樓市政策，某業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為福州出臺(tái)樓市政策的本意是通過(guò)地方，使政策在地方得到延續(xù)。這其中最重要的是關(guān)于房貸、三套房、限外令的政策，但福州的新政都回避了。其一是房貸，其實(shí)所有的房貸折扣中央已經(jīng)統(tǒng)一了；其二是三套房政策，政府說(shuō)交由商業(yè)銀行來(lái)定，商業(yè)銀行因?yàn)槭寝k理房貸的機(jī)構(gòu)，顯然不愿意暫停；其三是限外令，這在福州的政策中也沒(méi)有被提到。這三項(xiàng)最重要的政策福州都回避了，可以說(shuō)福州這次出臺(tái)的政策實(shí)際上是避重就輕。
而廣州市政府常務(wù)會(huì)議討論并原則通過(guò)的廣州地方新政則更是大打擦邊球，廣州新政用很大篇幅講述“解決夾心層”的政策，確保今年開(kāi)工建設(shè)300萬(wàn)平方米保障性住房，供應(yīng)5平方公里商品房住宅用地，優(yōu)化居住用地布局和結(jié)構(gòu)；儲(chǔ)備供應(yīng)40萬(wàn)平方米用地，發(fā)展限價(jià)房；完善多層次、差異性、租售并舉的住房政策體系。很明顯可以看出，廣州新政的著眼點(diǎn)落在結(jié)構(gòu)、體系、供應(yīng)量增加等宏觀方面。
結(jié)論：從總體來(lái)說(shuō)，本次部分城市出臺(tái)的樓市新政策的背離主要調(diào)控手段，避重就輕，房貸控制不嚴(yán)。這樣就會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有太多開(kāi)發(fā)商敢把樓價(jià)降下來(lái)。事實(shí)上，這些城市的投資性需求并不低。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局提供給本報(bào)記者的來(lái)自廣州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，廣州一手房二套房及以上持有比率達(dá)到26%。黃文波也坦言：“這一比率比較高，改善型和投資型需求比較大。”從救市角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的救市成本很大，而成本越大，救市的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，因此除了地方出臺(tái)新政策外，還需要中央的宏觀調(diào)控。
vs三：調(diào)控力度不嚴(yán)溫和跟進(jìn)
跟隨“國(guó)10條”的步伐，地方樓市新政密集出臺(tái)，以國(guó)務(wù)院地產(chǎn)新政為基準(zhǔn)，廣州、青島、石家莊等地陸續(xù)制定了地方性配套政策，把堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房放在了顯著位置。進(jìn)入五月，部分城市新政細(xì)則終于露臉了。然而，千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的新政細(xì)則似乎沒(méi)給廣東人民帶來(lái)更多的驚喜。翻閱各地產(chǎn)專家和開(kāi)發(fā)商們對(duì)新政的評(píng)價(jià)，一個(gè)“溫和”了得。 新政后，與其說(shuō)給購(gòu)房者吃了“定心丸”，倒不如說(shuō)是給開(kāi)發(fā)商打了“鎮(zhèn)定劑”。
據(jù)悉，落實(shí)“國(guó)10條”，廣州最早出臺(tái)配套政策，重點(diǎn)解決“夾心層”群體住房困難，并嚴(yán)查囤地囤房哄抬房?jī)r(jià)。制定了地方性配套政策的還有石家莊市。該市建設(shè)局經(jīng)研究制定了《石家莊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為記錄實(shí)施細(xì)則(試行)》，從現(xiàn)在開(kāi)始，假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)有不良行為，也會(huì)像汽車違章一樣被計(jì)分，而且記滿一定分值，將直接被注銷資質(zhì)。
值得一提的是，在中央打出樓市調(diào)控“組合拳”的第一周，來(lái)自中國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地35個(gè)主要城市中，有21個(gè)的商品房成交面積環(huán)比下跌。其中杭州跌幅最大，跌幅高達(dá)73%；京、滬、深、穗四個(gè)一線城市亦無(wú)一幸免，交投量全線告跌。
那么，房地產(chǎn)調(diào)控的底線是否就到了？中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)一名不愿具名的學(xué)者表示，政府的思路其實(shí)是要控制而不是打垮房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)前的嚴(yán)厲調(diào)控，也是有底線的，就是要引導(dǎo)房?jī)r(jià)回落到合理的區(qū)間。毫無(wú)疑問(wèn)，各個(gè)地方會(huì)根據(jù)國(guó)務(wù)院地產(chǎn)新政因地制宜出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的政策，包括深圳、上海，但新政的針對(duì)性會(huì) 各 有側(cè)重。顯然，區(qū)域性上沒(méi)有完全展開(kāi)嚴(yán)厲調(diào)控，廣州深圳等大城市力度不嚴(yán)。
結(jié)論：雖然各地都根據(jù)國(guó)務(wù)院地產(chǎn)新政因地制宜制定、出臺(tái)相對(duì)應(yīng)的政策，新政的針對(duì)性會(huì)各有側(cè)重。盡管地方樓市新政密集發(fā)炮，但地方新政溫和跟進(jìn)，并沒(méi)有展開(kāi)所謂“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控。戴德梁行(微博)認(rèn)為，內(nèi)地此次調(diào)控力度為歷來(lái)最強(qiáng)，大有不達(dá)目標(biāo)誓不罷休之勢(shì)，預(yù)期今年內(nèi)地一、二線城市成交量、價(jià)格均會(huì)下跌，其中一、二線城市樓價(jià)將分別較目前跌22%及18%。
vs四：細(xì)則不細(xì)多是模糊概念
首先，在目前買(mǎi)賣(mài)雙方陷入博弈狀態(tài)下，為買(mǎi)房和賣(mài)方都提供信心的手段，而對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)很難起到實(shí)質(zhì)性作用。并且不具體和不細(xì)化是政策很難起效的癥結(jié)。對(duì)于住房有效供給，雖然提出加快項(xiàng)目審批進(jìn)度，并開(kāi)辟審批綠色通道，但什么樣的項(xiàng)目可以走這樣的程序并沒(méi)有細(xì)致的說(shuō)明。
其次，以云南新政細(xì)則為例，對(duì)于住房信貸監(jiān)管，一到三套及以上住房并沒(méi)有在信貸上進(jìn)行制止，而在日前大家比較關(guān)注的“外省炒房團(tuán)到昆明炒房”現(xiàn)象，并沒(méi)有如大家所期待的出臺(tái)外省人員在昆購(gòu)房的相關(guān)限制性條款。而對(duì)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上也是采取了往后拖延的態(tài)度：“種種條款都說(shuō)明，打壓房?jī)r(jià)的力度并不大。”而這樣模糊的政策，并不能給市場(chǎng)一個(gè)明確的方向。對(duì)于二手樓市來(lái)說(shuō)，方向不明將會(huì)進(jìn)一步加重觀望的情緒，從而影響二手房買(mǎi)賣(mài)成交量。
另外，相比之下，隨后出臺(tái)的廣州、重慶等地細(xì)則更加“緩和”，不僅沒(méi)有明確限制家庭購(gòu)房套數(shù)，對(duì)于三套房貸款也沒(méi)有明確規(guī)定。廣州版細(xì)則從8個(gè)方面提出24條措施，重點(diǎn)放在增加有效供給、加強(qiáng)住房保障等供應(yīng)端的調(diào)控上。重慶版細(xì)則也未對(duì)二套房認(rèn)定和三套房貸款作出明確規(guī)定，僅提出對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付比例和貸款利率大幅度提高，政策執(zhí)行力度較為寬松。
結(jié)論：各地新政，基本上是老生常談，比京版細(xì)則要和緩許多，單純是為了表態(tài)?？傮w來(lái)看，各地出臺(tái)的細(xì)則都遵照了新“國(guó)十條”定下的基調(diào)，提出增加供給、加強(qiáng)保障房建設(shè)、實(shí)行差別化住房信貸政策、抑制投機(jī)性購(gòu)房等，但政策力度不一，多是模糊概念。例如商業(yè)銀行是情況而定，只有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為尺度合理。目前，尚未公布的上海和杭州樓市調(diào)控細(xì)則成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。
vs五：重點(diǎn)城市細(xì)則姍姍來(lái)遲
國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)布“國(guó)十條”后，北京、青島、深圳等城市紛紛出臺(tái)了各自的地方新政后，廣州、重慶等新政也相繼落地，不過(guò)，兩地樓市調(diào)控細(xì)則均未提及限購(gòu)、擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍、停止三套房貸等政策，稍顯溫和的細(xì)則讓市場(chǎng)多多少少有些失望。而備受關(guān)注的上海、武漢新政細(xì)則遲遲未定，讓人們對(duì)其政策內(nèi)容猜想連連。顯然，部分城市的細(xì)則是實(shí)在沒(méi)辦法才逼出來(lái)的，幾乎都是在打擦邊球，玩模糊概念，又在各方民眾的一再督促之下，才羞羞答答的姍姍來(lái)遲。
另外風(fēng)傳將率先開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅的上海，以及成都、武漢等城市新政細(xì)則遲遲未見(jiàn)出臺(tái)，業(yè)內(nèi)人士分析可能因擔(dān)憂其內(nèi)容過(guò)于嚴(yán)厲對(duì)經(jīng)濟(jì)造成負(fù)面打擊，因而暫停公布或緊急剎車。但近日上海房?jī)r(jià)正在出現(xiàn)變化：部分新盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格“跳水”，以低于預(yù)期價(jià)格15%-20%的實(shí)質(zhì)性降價(jià)開(kāi)盤(pán)，引發(fā)上海樓市將出現(xiàn)跌價(jià)跟風(fēng)潮的猜想。
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，上海版的樓市調(diào)控細(xì)則可能于近日出臺(tái)，很可能會(huì)包括二套房首付五成、貸款利率提高、第三套房停貸、外地人停貸等政策。而備受關(guān)注的房產(chǎn)稅也有可能一并出爐。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)把脈當(dāng)前樓市，如果熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)反彈，新政策出臺(tái)還是很有可能，而房產(chǎn)稅、限制外地人購(gòu)房可能是方向。但至今卻沒(méi)有任何明確的時(shí)間表明新政細(xì)則會(huì)在何時(shí)公布于眾。
結(jié)論：據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，一場(chǎng)狂風(fēng)驟雨般的房地產(chǎn)調(diào)控似乎正在向和風(fēng)細(xì)雨轉(zhuǎn)變。繼北京出臺(tái)“嚴(yán)厲”的房產(chǎn)新政細(xì)則之后，最近兩天，廣州、重慶的細(xì)則姍姍來(lái)遲，而上海、成都、武漢等城市細(xì)則遲遲公布于眾。加上此前的深圳，三地的細(xì)則都被加上了“溫和”的定語(yǔ)。開(kāi)發(fā)商大有鼓而呼的態(tài)勢(shì)。
vs六：僅壓縮成交未影響房?jī)r(jià)
自新“國(guó)十條”出臺(tái)一個(gè)月來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著政策的出臺(tái)，經(jīng)歷了一番波動(dòng)，然而其間樓市價(jià)格走勢(shì)撲朔迷離，媒體報(bào)道眾說(shuō)紛紜，專家學(xué)者莫衷一是，平民百姓則一頭霧水。各地樓市陷入觀望，成交量銳減，部分城市樓市成交量出現(xiàn)多達(dá)六成的降幅，但成交均價(jià)仍然堅(jiān)挺，甚至還有不少樓盤(pán)不降反升，逆市提價(jià)。
據(jù)悉，根據(jù)調(diào)查，各地新政細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，上海市新房日成交量首次跌破80套；北京的新房成交也是跌得一塌糊涂，每天一兩百套；而深圳的實(shí)際情況比媒體報(bào)道的還要嚴(yán)重……某研究院對(duì)北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都十個(gè)城市的樓市情況進(jìn)行了重點(diǎn)分析，發(fā)現(xiàn)樓市成交量出現(xiàn)了明顯萎縮，但房?jī)r(jià)的變化還不明顯。
據(jù)資料顯示，目前一線城市成交大跌房?jī)r(jià)未降，北京交易降溫，房?jī)r(jià)上行；深圳成交降六成，房?jī)r(jià)同比漲67%；廣州簽約減63.4%，部分樓盤(pán)提價(jià)；上海成交創(chuàng)新低，新盤(pán)均價(jià)漲近14%。而二線城市樓市也呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢(shì)，武漢成交降五成，房?jī)r(jià)變動(dòng)不大；杭州二手房成交降到冰點(diǎn)，房?jī)r(jià)創(chuàng)新高；南京新房預(yù)期下調(diào)，房?jī)r(jià)仍在漲。顯然，隨著成交量的減少，樓價(jià)并未大幅回調(diào)。
結(jié)論：有人說(shuō)，一個(gè)月前的樓市是開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，而現(xiàn)在的樓市是看房人不談價(jià)。無(wú)論房?jī)r(jià)是否在下降，以及下降多少，有一點(diǎn)大家都能感受到，就是市場(chǎng)正在推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸到應(yīng)有的價(jià)位。但毫無(wú)疑問(wèn)的是 ，當(dāng)前樓市政策的持續(xù)性非常重要…… 對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士稱，預(yù)期下調(diào)了，但是房?jī)r(jià)仍在漲，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，只是漲幅變小了。所以與一手房關(guān)聯(lián)度相當(dāng)高的二手房，自然就沒(méi)有降價(jià)理由了。
vs七：不愿真正調(diào)控原因猜想
地方政府不愿房?jī)r(jià)下降、甚至不愿房?jī)r(jià)漲得過(guò)慢不是秘密，這從賣(mài)地及相關(guān)收入占地方財(cái)政的比例上可以得到明確的答案。地方政府即使在臺(tái)面上做“壯士斷腕”狀，但出臺(tái)的“配套政策”，也多是反遏制，而非對(duì)中央政策真正積極回應(yīng)?？梢哉f(shuō)，目前地方政府的訴求與《通知》的訴求已經(jīng)格格不入。各地樓市細(xì)則緣何比預(yù)想的溫柔？
顯然，這一切的根源當(dāng)然在于利益，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)之大，已經(jīng)到了影響當(dāng)?shù)刎?cái)政是進(jìn)“糠蘿”還是“米蘿”的程度。從長(zhǎng)期利益上看，“國(guó)11條”所期望達(dá)到的目的很明確，但如果不從另外的途徑，比如政績(jī)考評(píng)、財(cái)政改革等方面進(jìn)行跟進(jìn)的話，那么，改減免稅為補(bǔ)貼的“地1條”，也許會(huì)成為各地紛紛跟進(jìn)應(yīng)付“國(guó)11條”的“第一條”。
其次，按照廣州官方給出的解釋，首先是新政實(shí)施以來(lái)，樓市運(yùn)行已出現(xiàn)了積極的變化，市場(chǎng)成交量已出現(xiàn)較大幅度萎縮，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，新政“抑投機(jī)、遏房?jī)r(jià)”的成效初顯。因此，預(yù)期投機(jī)性需求將會(huì)得到有效抑制。
當(dāng)然，這樣的解釋，對(duì)于各地的樓市都是適用的。新政出臺(tái)后的近1個(gè)月來(lái)樓市情況看，調(diào)控效果已初步顯現(xiàn)：一手房市場(chǎng)從4月第三周開(kāi)始銷量驟降，在二手房市場(chǎng)上，4月第3周，6個(gè)重點(diǎn)城市銷量平均減幅達(dá)到9.5%，其中杭州減幅最大，環(huán)比減幅達(dá)到55%，4月最后一周(10年第18周)大連、杭州等地繼續(xù)出現(xiàn)環(huán)比40%以上的減幅。
結(jié)論：對(duì)此，有關(guān)專家也表示，這并非地方政府為細(xì)則做減法的全部動(dòng)因，“地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，是其曖昧態(tài)度的根源”。“樓市調(diào)控了，土地成交價(jià)格和成交量就會(huì)銳減，地方政府的財(cái)政就會(huì)捉襟見(jiàn)肘，而銀行的信貸資金安全又會(huì)受到影響，地方政府轉(zhuǎn)而態(tài)度曖昧——— 幾年來(lái)的樓市調(diào)控路徑，一直在上演這種循環(huán)博弈的大戲，”采訪中，有關(guān)人士透露，據(jù)說(shuō)深圳原本準(zhǔn)備和北京一樣，出臺(tái)限制一家人只能買(mǎi)一套房的嚴(yán)厲規(guī)定，但是這個(gè)規(guī)定在出臺(tái)前臨時(shí)被刪掉。其背后的地方政府的訴求昭然若揭。“土地財(cái)政依賴癥決定地方政府沒(méi)有動(dòng)力從嚴(yán)出臺(tái)，另外想動(dòng)真格也未必有這個(gè)能力”，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授郭宏認(rèn)為，“分稅制不改革，這種樓市的調(diào)控就難以逃出循環(huán)的怪圈。”