對(duì)話嘉賓：
任興洲 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)
劉琳 國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心主任
滕泰 銀河證券研究所所長(zhǎng)
4月以來(lái)，國(guó)務(wù)院和住建部出臺(tái)了一系列房產(chǎn)新政，其中，以《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即新國(guó)十條）最為關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是迄今為止對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)最精準(zhǔn)的房產(chǎn)新政。
隨著新國(guó)十條出臺(tái)，地方版的新國(guó)十條已經(jīng)或即將出臺(tái)。有些城市曾經(jīng)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的局面，房產(chǎn)新政似乎初見(jiàn)分曉，但能否發(fā)揮預(yù)期作用？任志強(qiáng)發(fā)表萬(wàn)言書(shū)，認(rèn)為新政是向計(jì)劃經(jīng)濟(jì)倒退的開(kāi)始。還有人說(shuō)：“政府越調(diào)，房?jī)r(jià)越漲。”一時(shí)間有關(guān)市場(chǎng)調(diào)控爭(zhēng)論不絕于耳。
眾多專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，急需政策調(diào)控，新國(guó)十條的出現(xiàn)可謂正逢其時(shí)。樓市如何降溫，使用土地出讓金建設(shè)保障房比例如何？對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪相關(guān)專(zhuān)家，就新國(guó)十條等進(jìn)行解讀，專(zhuān)家各有己見(jiàn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不是搞計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”
一段時(shí)間以來(lái)，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒”不止，住房不僅成了投資品，更成了投機(jī)品。新國(guó)十條的出臺(tái)是否意味著決策層穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制高房?jī)r(jià)的決心？
任興洲：在中國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，房?jī)r(jià)會(huì)步入上行通道。自去年底到今年一季度，房子有時(shí)變成了完全的投機(jī)品，甚至叫“t+0”了。我今天上午買(mǎi)的，當(dāng)天就賣(mài)出去，我都已經(jīng)賺了。這樣的市場(chǎng)還正常嗎？只有股市才會(huì)這樣，但股市現(xiàn)在也不能“t+0” （t+0即股票的一種交易形式，可以當(dāng)天買(mǎi)，當(dāng)天賣(mài)）了。
就拿北京每平方米3、4萬(wàn)元的價(jià)位來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通百姓的年平均收入。這樣的房?jī)r(jià)已經(jīng)把很多人裹挾進(jìn)去了，因?yàn)楹ε路績(jī)r(jià)上漲，人們?cè)娇只啪驮饺ベI(mǎi)，實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們的承受能力了。新國(guó)十條要讓高燒的房地產(chǎn)降溫，非常及時(shí)，
劉琳：去年底12月份，在國(guó)務(wù)院會(huì)議上，明確了營(yíng)業(yè)稅的征收從2年再次提高到了5年，這實(shí)際上是逐漸收回對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的刺激政策。到了今年1月份，國(guó)務(wù)院出臺(tái)4號(hào)文。今年前2個(gè)月，市場(chǎng)運(yùn)行應(yīng)該說(shuō)是穩(wěn)中有落。
從銷(xiāo)售增幅和價(jià)格漲幅來(lái)講，前兩個(gè)月都在逐步回落，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)向好的方面發(fā)展，供求矛盾得到逐步緩解。
但在3月下旬，有些地區(qū)出現(xiàn)了銷(xiāo)售的突然火爆，甚至出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲的局面。從一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，確實(shí)有部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)漲幅明顯，尤其是二手房市場(chǎng)。
從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，今年第1季度，中國(guó)gdp增速為11.9%，就是說(shuō)經(jīng)濟(jì)回升的勢(shì)頭良好。在這種宏觀經(jīng)濟(jì)向好的背景下，控制部分城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)，同時(shí)，防止這種趨勢(shì)向其他地區(qū)蔓延，出臺(tái)新國(guó)十條調(diào)控市場(chǎng)，我覺(jué)得這個(gè)時(shí)機(jī)選擇還是非常恰當(dāng)?shù)摹?/span>
任興洲：我不認(rèn)為只要是政府的調(diào)控就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。去年，為了應(yīng)對(duì)危機(jī)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府出臺(tái)了那么多促進(jìn)購(gòu)房的優(yōu)惠政策，例如，房貸7折優(yōu)惠、契稅印花稅減免、首付比例降低等等。為什么這些政府調(diào)控政策出臺(tái)沒(méi)有人指責(zé)呢？那時(shí)候沒(méi)有人說(shuō)，政府救市就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。現(xiàn)在，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的瘋狂上漲，政府出臺(tái)調(diào)控政策，就被指責(zé)為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，這是明顯的雙重標(biāo)準(zhǔn)。
事實(shí)上，政府調(diào)控就是在市場(chǎng)過(guò)冷的時(shí)候加以升溫，在市場(chǎng)高燒的時(shí)候適當(dāng)降溫，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這是符合大多數(shù)人利益的，也是經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展的客觀要求，更是整個(gè)社會(huì)和諧發(fā)展的客觀要求。而對(duì)政府的調(diào)控政策，很多人往往是從自身的利益去評(píng)價(jià)，有時(shí)難免失之偏頗。
“不能指望房?jī)r(jià)暴跌解決住房問(wèn)題”
在政府出臺(tái)的一系列房產(chǎn)調(diào)控新政中，為何不提讓房?jī)r(jià)理性回歸，而是平穩(wěn)健康發(fā)展，原因何在？
劉琳：新國(guó)十條有兩大亮點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，成為去年中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇的重要?jiǎng)恿?。那么房地產(chǎn)業(yè)究竟是要優(yōu)先拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是要優(yōu)先解決民生？新國(guó)十條明確給出了答案，即住房問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但把“重要民生問(wèn)題”放在了第一位。這是政府第一次清晰表達(dá)了這種定位，對(duì)今后解決住房問(wèn)題具有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義。
第二，監(jiān)察部門(mén)首次介入。穩(wěn)定房?jī)r(jià)，從中央政府而言，主要手段即金融調(diào)控，而其他手段都落在地方政府。地方政府執(zhí)行是否到位，直接關(guān)系到政策實(shí)效。而新國(guó)十條明確規(guī)定，“省級(jí)政府負(fù)總責(zé)，城市政府抓落實(shí)”。為此，特別規(guī)定了監(jiān)察部門(mén)與住建部的聯(lián)手考核問(wèn)責(zé)。監(jiān)察部門(mén)介入住房問(wèn)題的考核問(wèn)責(zé)，這是過(guò)去從未有過(guò)的，充分表明了中央政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。
滕泰：指望房?jī)r(jià)暴跌來(lái)解決住房問(wèn)題是違背經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌大多發(fā)生在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退的情況下。譬如，2008年第三季度，受金融危機(jī)影響，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退通道，居民收入下降，失業(yè)增加。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市，當(dāng)時(shí)有60多個(gè)城市房?jī)r(jià)都在下跌。
房?jī)r(jià)暴跌了，怎么樣呢？譬如，北京核心地區(qū)房?jī)r(jià)是5萬(wàn)元/米2，即便你跌了70%，到1.5萬(wàn)元/米2，普通百姓還是買(mǎi)不起房。所以，房?jī)r(jià)暴跌不僅救不了中低收入者，反而還會(huì)把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)打垮，把中國(guó)的經(jīng)濟(jì)拖垮。銀行也會(huì)產(chǎn)生很多呆壞賬，給銀行業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的多個(gè)行業(yè)就會(huì)普遍蕭條。適當(dāng)控制是對(duì)的，過(guò)度打壓是不妥的，也是不可能的。
房?jī)r(jià)上漲是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特定階段的運(yùn)行規(guī)律，我們必須要尊重。
任興洲：根據(jù)我們調(diào)研的情況，今年3月份北京市場(chǎng)房?jī)r(jià)迅猛上漲后，各區(qū)縣保障住房申請(qǐng)者就大幅增加。這就說(shuō)明，如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)太高，就會(huì)將更多的人推向保障性住房領(lǐng)域，也就加重了政府保障的難度，而政府財(cái)力難以滿(mǎn)足。如果市場(chǎng)房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，一部分人可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題，就不一定都擠到保障房這邊。
例如，北京房?jī)r(jià)每平方米1萬(wàn)多元，還是有一部分人能夠買(mǎi)得起；但如果每平方米3萬(wàn)多元，那就絕大多數(shù)人都買(mǎi)不起，就將他們都推向了政府保障房和政策房這一邊，政府是無(wú)法承受的。
可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展會(huì)客觀上將平衡市場(chǎng)與保障之間的關(guān)系，從而可以通過(guò)市場(chǎng)與政府保障這兩條途徑來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。
“大部分出讓金建保障房不可行”
有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)炒得越高越好，從而地價(jià)也就會(huì)更高，從而，城市政府能取得更多的土地出讓金，有更多的財(cái)力去保障住房。 “控需求、增供給”是新國(guó)十條基本調(diào)控思路，土地出讓金是保障性住房建設(shè)資金來(lái)源之一。
劉琳：新國(guó)十條主要通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，即“控需求、增供給”來(lái)解決普通居民住房問(wèn)題，調(diào)控思路清晰。
抑制房?jī)r(jià)快速上漲，最顯效的手段就是控制需求，它會(huì)在短期內(nèi)見(jiàn)效。這次首付比例的提高，銀行部門(mén)執(zhí)行很快，有些地方第二天就落實(shí)了?？刂贫嗵追啃枨?，目的是保障老百姓正常的住房剛性需求，抑制投資和投機(jī)購(gòu)房需求。
從另一方面說(shuō)，增加供給才是根本之道。新國(guó)十條首先提出要增加居住用地的有效供應(yīng)。其次，在用地規(guī)劃中，提出了普通住房用地不低于供應(yīng)總量的70%。這個(gè)比例是與居民收入結(jié)構(gòu)相呼應(yīng)的。從公眾收入結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，最上面20%是高收入階層，第二個(gè)20%是中等偏上收入，第三個(gè)20%是中等收入，第四個(gè)20%是中等偏下收入，第五個(gè)20%是低收入?？梢?jiàn)新國(guó)十條70%普通住房面對(duì)的就是中等和中低收入群體。
任興洲：如果將土地出讓金大部分或者全部用于建設(shè)保障性住房，不具有可行性。因?yàn)橥恋爻鲎尳饘?shí)際上有多種用途，譬如，城市的一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)支持等方方面面。目前，土地出讓金已經(jīng)成為彌補(bǔ)地方財(cái)政不足的重要來(lái)源。
新國(guó)十條不會(huì)“越調(diào)越漲”
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟往何處走？是走入下行通道，還是步入上行通道？抑或穩(wěn)定運(yùn)行？
滕泰：房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)不以人的意志為轉(zhuǎn)移，而是有著其發(fā)展的客觀規(guī)律。具體而言有五大要素決定：第一，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)背景下的城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)。第二，人口在不斷城市化。第三，老百姓的資產(chǎn)在重新配置。第四，土地供給在減少。第五，貨幣政策因素或金融因素影響。
劉琳：新國(guó)十條抓住供求關(guān)系兩端對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，抑制不合理需求，同時(shí)加大供給，旨在緩解市場(chǎng)供求矛盾，穩(wěn)定市場(chǎng)運(yùn)行，這種調(diào)控思路與過(guò)去有所不同。在2004年-2006年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)是兩個(gè)“防止”：一是防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱，二是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2004年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積持續(xù)減少，無(wú)疑加大了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。當(dāng)時(shí)，宏觀背景是流動(dòng)性過(guò)剩，居民收入增長(zhǎng)迅速，住房需求高漲。2005年、2006年，僅僅對(duì)拆遷需求和外資購(gòu)房進(jìn)行了一些限制，而買(mǎi)房一直享受85折利率優(yōu)惠。直到2007年，政府才第一次對(duì)“住房需求端”進(jìn)行了較為嚴(yán)格的控制。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年底開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)。但到了2008年，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)遭遇了金融危機(jī)的影響，政策不得不進(jìn)行逆轉(zhuǎn)，以期通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)提振國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入上行通道。2009年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一路高歌猛進(jìn)，直到高企的房?jī)r(jià)成為百姓頭上的一座大山，嚴(yán)重影響了民生保障。于是，一系列房產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)。
回顧多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控歷程，我認(rèn)為，新國(guó)十條調(diào)整供求關(guān)系的思路是非常正確的，這是符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的，不會(huì)再出現(xiàn)越調(diào)越漲。房?jī)r(jià)高漲的局面肯定會(huì)有所改觀。
任興洲：這次新國(guó)十條的調(diào)控不僅不會(huì)讓市場(chǎng)崩盤(pán)，而恰恰是為了防止市場(chǎng)崩盤(pán)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒，新國(guó)十條有意讓其降溫，保持平穩(wěn)。雖然一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在資金比較充沛，還能挺一陣子，但如果交易量持續(xù)下降呢？到那時(shí)候，市場(chǎng)房?jī)r(jià)就會(huì)有變化。
今后政府還會(huì)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)多套房的炒房客在持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)等，都會(huì)設(shè)置一定的稅種，加大其持有和交易成本，力圖將投資者和投機(jī)者逐出這個(gè)市場(chǎng)，回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生本原。