4月中旬以來，國家樓市調(diào)控重拳頻出，且目標直指投機型購房。繼將購買二套房首付比例提高到50%后，國務(wù)院又發(fā)出通知，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。通知還要求財政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。
調(diào)控政策對吳江樓市影響有幾何
調(diào)控新政將對吳江樓市帶來何種影響？調(diào)控效果是否會馬上顯現(xiàn)，何時顯現(xiàn)？在觀望中，吳江房價的走勢是否會出現(xiàn)震蕩？吳江樓市正面臨著新的選擇。
短期調(diào)整態(tài)勢明顯
長期總體平穩(wěn)發(fā)展
“如何解讀樓市調(diào)控新的政策？我認為，就如許多網(wǎng)友所言，這是有史以來對房價最嚴厲的一次調(diào)控，表明了中央對遏制房價過快增長的調(diào)控力度和決心都非常大。”新湖·明珠城有關(guān)負責(zé)人直言。
這種強烈的信號來源于《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)，并提出了兩點要求，一是統(tǒng)一思想，提高認識，將住房問題從經(jīng)濟問題的層面提升到了影響社會穩(wěn)定的重要民生問題的層面，重視的高度不一樣了；二是建立考核問責(zé)機制，穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé)、地市級人民政府抓落實的工作責(zé)任制，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度，該機制的建立尤其體現(xiàn)了中央對調(diào)控房價的決心。
該人士認為，新出臺的樓市調(diào)控政策必定會對全國的房價起到有效地遏制作用，但是就吳江來說，今年樓市的走勢應(yīng)當是體現(xiàn)“總體平穩(wěn)、局部震蕩”的局面。
這個觀點也得到了大部分吳江房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的認同。吳江的房地產(chǎn)市場一直處于較為健康的發(fā)展狀態(tài)。在2010年初，由于房源供不應(yīng)求，一定程度上造成了市場搶購房源的現(xiàn)象，但是相比周邊城市，吳江地區(qū)的房價一直處在“洼地”，房價增幅不超過20%。應(yīng)當說，吳江的房價基數(shù)不高，漲幅不大，還未被劃入高房價地區(qū)。2010年下半年，吳江將推出幾宗樓盤，但是限于這些樓盤的土地成本以及建筑成本，價格下調(diào)空間有限。
不可否認，在吳江的購房者中有一批異地客戶。據(jù)了解，吳江周邊城市如上海、溫州等地的投資者，占吳江購房者比例超過30%。這些投資者對房價起到了一定的支撐作用。上述人士表示，新政對異地購房者的限制，對吳江短期樓市將產(chǎn)生較大的影響。
局部震蕩主要體現(xiàn)在前期漲幅過大的吳江個別樓盤，如果沒有獨特景觀、市場口碑等硬性品質(zhì)的支撐，那么這些樓盤的房價很可能會隨市場交易量的下滑而波動。伴隨新政策的實施，吳江樓市局部震蕩亦不可避免。另外，市場的觀望氣氛加重，也會影響到二手房市場，還可能會出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，影響到房價波動。
最令房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的是還未明確的房產(chǎn)消費稅。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費稅后，有消息稱，上海擬開征住房稅。有分析人士就認為，假如真的用稅收的方式調(diào)控樓市，對樓市的影響更強烈，可以說是深度調(diào)整。這既可能會引導(dǎo)樓市走向更公平、更合理，但是也改變了房產(chǎn)消費的結(jié)構(gòu)甚至是房產(chǎn)的屬性。并且對低收入人群來說，買房的門檻更高了，只能寄希望于政府的廉租房或經(jīng)濟適用房了，這對短期樓市銷售的沖擊也是無法估計的。
業(yè)內(nèi)人士表示，從樓市調(diào)控政策出臺到現(xiàn)在，綜合市場反映，新政出臺，對于前一階段房價定價較高的樓盤有一定的沖擊作用，但對整個市場而言，其后續(xù)影響還有待觀察。新政出臺，促使許多購房者進入觀望，從現(xiàn)在開始的一段時間里，供需雙方將處于僵持狀態(tài)。
品質(zhì)樓盤對抗震蕩
剛性需求購房機遇
調(diào)控政策重拳出擊，矛頭主要針對投資者。差別化的住房信貸政策充分印證了這一點，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至?xí)和０l(fā)放第三套房的貸款。
對投資者的限制，無疑給前一階段吳江處于高溫狀態(tài)的樓市潑了一盆冷水，能否繼續(xù)保持房產(chǎn)上揚趨勢，多少讓房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員有點擔(dān)心。從信貸政策的細化解讀情況來看，新的住房信貸政策主要是針對90平方米以上的中端產(chǎn)品，也可以說是改善性需求的打壓力度比較大，尤其對投資者購房而言；業(yè)內(nèi)人士表示，小戶型和豪宅受到的影響并不大。并且有個別業(yè)內(nèi)人士還相當看好小戶型，認為在接下來的一段時間里，小戶型銷售很可能會呈現(xiàn)火爆場面，由于小戶型不僅能滿足一般消費人群的剛性購房需求，對購買第二套房屋的投資者來說，要拿出五成首付的投資成本，不如轉(zhuǎn)向小戶型。而購買豪宅項目的購房者，一般都具備一定的資金能力，即便付五成，應(yīng)該也能承受，并且豪宅項目屬于稀缺產(chǎn)品，其價值會因其稀缺而上揚，更為購房者所認可。
有業(yè)內(nèi)人士就指出，購房者在現(xiàn)階段有購房需求的，可適度傾向小戶型，針對130平方米左右的住宅房，購房者非“迫切需求”的，可觀望一段時間再決定。同時，購房時還要考慮樓盤所在的地區(qū)以及升值前景是否能與目前新的政策帶來的不利影響相抵充。就吳江而言，蘇州輕軌4號線延伸到吳江，優(yōu)越的地段位置和品質(zhì)等都可以為房產(chǎn)帶來一定的升值前景。尤其是對品質(zhì)樓盤而言，不僅滿足購房者的住房需求，在市場穩(wěn)定后還將具備較大的保值增值空間。
吳江市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長聶亞軍認為，樓市調(diào)控政策的出臺，對于準備購房的人來說倒是一次機遇。他分析說，房產(chǎn)投資消費的限制，異地購房比率的下降，對首次購房者來說，無疑可以有了更多的房源選擇，更可能挑到自己中意的房子。吳江剛性需求購房者大量存在，其心理購房預(yù)期將轉(zhuǎn)移至小戶型，或酒店式公寓等商業(yè)類住宅產(chǎn)品。
住宅兩元定位清晰
商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢凸現(xiàn)
目前，一般房產(chǎn)包括商業(yè)地產(chǎn)和商品房，本次新政又將商品房嚴格區(qū)分為首次購買和非首次購買，這在信貸尺度上非常明確。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。
第二套的貸款首付款比例不得低于50％，與商業(yè)地產(chǎn)的貸款要求相同。聶亞軍認為，這個變化，直接影響到對商品房的重新定位?？梢赃@樣理解，首套住房以消費、滿足居住為主，而第二套房是與商業(yè)地產(chǎn)相同，以投資、獲取收益為其屬性。對非首次購房者來說，同樣1∶1的杠桿，不僅可以選擇商品房，也可以選擇商業(yè)地產(chǎn)，購房者可以更加理性地選擇和投資。
不僅如此，購買商業(yè)地產(chǎn)首付同樣是五成，利率是基準利率，這個曾經(jīng)是劣勢。但是在調(diào)控政策出臺后，購買第二套住房同樣首付五成，利率還要上浮10%。并且，國務(wù)院表示可暫停第三套住房貸款并禁止異地炒房貸款，但商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)沒有一套二套三套之分，同樣作為投資類產(chǎn)品，商用房還具有較高的回報率，反而占了優(yōu)勢。
聶亞軍表示，可以這樣認為，在本次調(diào)控政策之下，2010年可視為商業(yè)地產(chǎn)的元年。
他認為，盡管在宏觀調(diào)控下，房產(chǎn)投資受到一定限制，但是中央出臺樓市調(diào)控政策主要針對的還是一線房價增幅較大的城市，對二三線城市的影響比較小。因為相比北京、上海、深圳、廣州等城市的房價大幅度的增長，今年一季度，吳江房產(chǎn)均價漲幅不超過20%，處在蘇州大市范圍內(nèi)合理的水平。從技術(shù)層面來說，近些年吳江新拍的土地價格上升，建筑安裝成本上升，房價下降的空間相當少，相比一線城市來說，吳江的房價可壓縮空間小。樓市持續(xù)健康與規(guī)范發(fā)展，房價下跌的概率比較小。可以預(yù)計，在短時間內(nèi)，吳江市場上推出的房源仍然有限，供求仍舊不平衡。另外，在目前cpi和ppi上漲帶來的強烈的通貨膨脹預(yù)期的情況下，加上吳江高儲蓄率、股市又不樂觀等情況，房地產(chǎn)市場依然是吳江人的重要投資選擇。
新政的出臺，尤其是二套房貸首付限制及房貸利率的影響，使得許多購房者，尤其是投資型購房者看好商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在住宅市場受到調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)可能成為最大受益者。