新浪樂居訊(文/趙聯(lián)會(huì)) 二套房首付5成，三套房停貸，異地購(gòu)房停貸，未獲預(yù)售許可禁收定金，預(yù)售樓盤須公布每套房?jī)r(jià)格……房地產(chǎn)調(diào)控連環(huán)新政不僅秒殺了炒房者，也秒殺了開發(fā)商。在國(guó)務(wù)院一攬子調(diào)控政策出臺(tái)之后，退房、折扣這些久違的場(chǎng)景重現(xiàn)蘇州樓市。在新政的連環(huán)沖擊下，全國(guó)各地樓市也經(jīng)歷了冰火兩重天的轉(zhuǎn)變，新政頻出的“黑四月”成為房產(chǎn)開發(fā)商們最難熬的一個(gè)月，蘇州樓市去年“紅五月”行情是否還能再現(xiàn)？
“中央對(duì)高房?jī)r(jià)的危害性評(píng)級(jí)最嚴(yán)重的一次”
4月14日至17日，“新國(guó)四條”及“國(guó)十條”接連亮相。繼國(guó)土資源部4月15日發(fā)布跟進(jìn)操作細(xì)則后，一貫傾向強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)力量的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也于4月19日晚連夜發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)。
“政府此次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的政治層面。政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期。17 日國(guó)務(wù)院《通知》將遏制房?jī)r(jià)與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等量齊觀，這是中央對(duì)高房?jī)r(jià)的危害性的評(píng)級(jí)最嚴(yán)重的一次。”某房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士如此感慨。
連環(huán)新政彈無(wú)虛發(fā) 一場(chǎng)有預(yù)謀的精準(zhǔn)打擊
仔細(xì)梳理相關(guān)部委的“跟進(jìn)”時(shí)間，從中不難發(fā)現(xiàn)，此番“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策并非像以往那樣的自上而下的例行公事，而是一次針對(duì)瘋漲房?jī)r(jià)的全方位“有預(yù)謀的精準(zhǔn)打擊”。
回顧近期頒布的新政，新政措施細(xì)化可操作性更強(qiáng)，二套房首付5成，三套房停貸，異地購(gòu)房停貸等政策調(diào)整針對(duì)性更強(qiáng)，對(duì)于投機(jī)性需求抑制更明顯。政策最嚴(yán)厲之處在于：房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。這相當(dāng)于堵住了利用金融杠桿炒房的通道，同時(shí)也增加了異地購(gòu)房的難度。有效打擊了那些在異地炒房的購(gòu)房者和投資客。
從住建部政策細(xì)則來(lái)看，住建部此次調(diào)控政策基本上打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)商能夠“耍手段”抬高房?jī)r(jià)的各個(gè)層面。首先，《通知》明確商品住房要嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名，這一規(guī)定之下，通常炒房者所說的“賣樓花”就將難以為繼。而這種“賣樓花”的行為目前在蘇城樓市中仍是許多開發(fā)商的“常規(guī)”做法。
其次，《通知》規(guī)定，對(duì)于未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。而在目前蘇州市場(chǎng)上，預(yù)訂，搖號(hào)已經(jīng)是普遍行為，此番規(guī)定后，等于將地產(chǎn)商先期獲得流動(dòng)資金的渠道給堵死。
再次，《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，而新浪樂居通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在蘇城市場(chǎng)上有不少樓盤存在預(yù)售許可證已拿卻久不開盤的情況，據(jù)蘇州房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，滄浪區(qū)某樓盤在今年1月22號(hào)就已經(jīng)拿了預(yù)售許可證共推出近150套房源，當(dāng)記者致電售樓處卻被告知項(xiàng)目要到5月份開盤，這明顯違背了《通知》規(guī)定，在蘇城存在這種情況的樓盤不在少數(shù)。新政將促使部分開發(fā)商或?qū)⒉坏貌患涌扉_盤進(jìn)度。
精準(zhǔn)打擊下 蘇城開發(fā)商能否“突圍”
中小戶型樓盤或成開發(fā)商“突圍利器”
此次新政，由于對(duì)90平米以下的住房沒有任何政策出臺(tái)，以剛性需求為主的中小戶型樓盤成為開發(fā)商“突圍”的一大利器。據(jù)了解，新政剛出爐，億城左岸香頌、新城金郡、中翔麗晶等項(xiàng)目便在第一時(shí)間做出反應(yīng)，及時(shí)加推。而嘉盛花園更是把100余套，面積集中在80-130之間的樓盤于本周末全部推出。“趁市場(chǎng)還沒太多反應(yīng)的時(shí)候，趕快拋貨。”不少項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均如是說。
“購(gòu)房信心往往更加重要，新政的出爐，表面上看來(lái)對(duì)于剛需沒有什么影響，但是不少購(gòu)房者因?yàn)樾判牟蛔?，選擇了持幣觀望。”相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示：某些小戶型的樓盤，雖然對(duì)剛需者沒有什么影響，但是因?yàn)閷?duì)外地人，以及三套房貸的限制，對(duì)于投資客來(lái)講，影響還是較大。
“紅五月”不再 優(yōu)惠打折重現(xiàn)蘇城樓市
樓市傳統(tǒng)的 “黃金五月”將至，在國(guó)務(wù)院一攬子調(diào)控政策出臺(tái)之后，對(duì)于蘇州樓市是否還能重現(xiàn)去年“紅五月”行情，許多開發(fā)商以及業(yè)內(nèi)人士均表示，從剛剛過去的購(gòu)房節(jié)上看，人氣明顯冷清了很多，加之新政連出，樓市觀望氣氛日漸濃厚，今年“紅五月行情”很難再現(xiàn)。
據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)4月21日蘇城商品住宅成交163套 ，單日成交達(dá)到四月致低點(diǎn)，新政影響效果可謂立竿見影。在記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，蘇城近期有不少樓盤推出了幅度不小的優(yōu)惠，鑫苑景園98折優(yōu)惠；招商小石城預(yù)約享日進(jìn)百金優(yōu)惠；文昌花園均價(jià)7800元，另有特價(jià)房推出；中海胥江府七天內(nèi)簽合同可優(yōu)惠5000元……隨著新政組合拳的推出，退房、折扣這些久違的場(chǎng)景重回售樓處。在新政效應(yīng)已顯，購(gòu)房者觀望情緒日漸濃厚的情況下，優(yōu)惠打折能否奏效有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。
業(yè)界博弈： “狼真的來(lái)了嗎”？
4月初蘇州樓市“一房難求”的景象還歷歷在目，就在新政組合拳推出之后，蘇州樓市便出現(xiàn)急速降溫的現(xiàn)象，退房現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，新政效應(yīng)立竿見影。房地產(chǎn)市場(chǎng)“狼真的要來(lái)了嗎”？
成全機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)全忠表示，目前市場(chǎng)的反應(yīng)情況是，投資客開始出貨，購(gòu)房者開始觀望或者按揭受到阻礙，開發(fā)商開始發(fā)慌。私下里已經(jīng)有不少小型的房企對(duì)形勢(shì)判斷不清，在打聽大型房企的應(yīng)對(duì)之策，擔(dān)心“狼真的來(lái)了”。而很多大型房企現(xiàn)在基本上都在開會(huì)，討論現(xiàn)階段和未來(lái)的應(yīng)對(duì)策略。
全總表示，在近階段，房?jī)r(jià)或會(huì)迅速進(jìn)入一個(gè)“冷凍期”，成交量也會(huì)迅速萎縮。如果消費(fèi)者對(duì)這樣的預(yù)期一直保持，并且呈現(xiàn)出比“禽流感”蔓延還厲害的“傳染”時(shí)，這段觀望期會(huì)更加長(zhǎng)久。
做為央企，中信投資有限公司總經(jīng)理張峰雨則表示，這次出臺(tái)的政策較為嚴(yán)厲，主要是抑制投機(jī)炒房的這部分投資客，并且影響可能會(huì)持續(xù)一兩年的時(shí)間，但不一定會(huì)出現(xiàn)08年現(xiàn)象，因?yàn)閲?guó)家意在抑制房?jī)r(jià)過快上漲，并不是打擊房地產(chǎn)，同時(shí)目前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)總體是向好的，所以崩盤的現(xiàn)象不太可能出現(xiàn)。
同時(shí)，張總表示這一波政策不會(huì)對(duì)5月開盤的樓盤有很大的影響。因?yàn)樵瓉?lái)這些樓盤的預(yù)期就沒有這么高，是整個(gè)市場(chǎng)把價(jià)格推上去的。而且市場(chǎng)上出現(xiàn)這么多日光盤，也不正常。所以只要合理定價(jià)，還是能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。