2010年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜之年。面對(duì)樓市暴漲，管理層不斷出政策加以限制。最終結(jié)果會(huì)如何？能否最大限度讓炒房客剎車？能否讓樓市在不影響經(jīng)濟(jì)的前提下降溫呢？二三線城市會(huì)否成為樓市避風(fēng)港？本報(bào)記者各方探訪，找到了幾位投資者，且聽聽他們真實(shí)的想法。
溫州炒房者：
并不擔(dān)心，80%風(fēng)險(xiǎn)已規(guī)避
身在福州的溫州人應(yīng)先生應(yīng)該算得上資深炒房人了。
2002年的時(shí)候，他還是溫州的公務(wù)員。2003年他毅然辭職下海，專事炒房。在他的背后，有著一個(gè)龐大的炒房團(tuán)，資金供應(yīng)鏈每一環(huán)都緊緊相扣。在炒房上賺到超額利潤(rùn)之后，應(yīng)先生在福州成立了自己的公司，公司里有一個(gè)部門專門從事全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)研究。
當(dāng)記者撥通電話時(shí)，應(yīng)先生正在湖南考察一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。“政策不斷出臺(tái)，我非常重視，但我并不擔(dān)心。我認(rèn)為，我們已經(jīng)規(guī)避了80%的風(fēng)險(xiǎn)。”應(yīng)先生對(duì)記者說。
“我們家族是有實(shí)業(yè)的，也比較有錢。所以2003年，我們就下手了。因?yàn)槭堑谝淮螄L試，我買得并不多。當(dāng)時(shí)，在我和我家族的帶動(dòng)下，到福州買房的有近300人。一個(gè)多月的時(shí)間，買了400多套房子。也是從那時(shí)開始，福州開始認(rèn)識(shí)到溫州人的力量。”
“現(xiàn)在，我個(gè)人手頭的房子就有43套，主要分布在沿海大城市，其中39套住宅、4套商鋪。”應(yīng)先生對(duì)記者說，“至于在我們家族手中的房產(chǎn)就很難統(tǒng)計(jì)了。去年3月份，我們家族來了一批人，我?guī)麄兊礁Ｖ葙I房子，一共買了470多套。當(dāng)時(shí)我們的買入價(jià)是5800元/平方米左右，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近1萬元/平方米。”
應(yīng)先生告訴記者，他們買的房子都有銀行貸款，而且都是按照最低比例給的首付。但在買房前，他們對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力有全面的評(píng)估。
“從2000年開始到現(xiàn)在，樓市都有調(diào)控政策。今年出臺(tái)的政策，也在我們預(yù)料之中。但是，我們認(rèn)為樓市的走向是有周期的，在中國(guó)是4年左右。2007年是中國(guó)樓市的底谷，2010年下半年、2011年上半年也將是。所以，我們?cè)谫I樓時(shí)，就要先權(quán)衡自己：是否能保證支付5年左右的銀行利息。這個(gè)很容易核算出來，我們會(huì)按照我們的承受能力買房。”
“我判斷，接下來有可能會(huì)加息。所以，我已經(jīng)提醒過身邊的朋友，在3月份的時(shí)候略微減倉(cāng)。所以，我覺得，接下來我們不會(huì)受到太大的影響。”應(yīng)對(duì)記者說。
針對(duì)記者是否繼續(xù)買房的問題。應(yīng)先生回答說：“今年10月份之前，肯定是不會(huì)再買了。但是，我們?nèi)匀豢春弥袊?guó)樓市。將來我們也許會(huì)到內(nèi)地城市，去二三線城市。”
杭州炒房者：手上300套還不想拋售
杭州的李先生也是房地產(chǎn)投資客。在他的名下，有20多套本地住宅和500多平方米的寫字樓。目前，僅僅住宅的價(jià)值就超過5000萬元。
李先生告訴記者：“在炒房行業(yè)內(nèi)，我的房子不算多。我一個(gè)朋友，現(xiàn)在手里的房子有300多套。他炒房子，就和經(jīng)營(yíng)公司一樣。”
“按照目前的政策看，房?jī)r(jià)是不行了；但，我也并不太擔(dān)心。即便價(jià)格下跌三分之一，我還是賺錢的。”李先生告訴記者，“我這20多套房子，是在2008年買的。當(dāng)時(shí)的總價(jià)是2000多萬元。我現(xiàn)付1200多萬，然后欠了房產(chǎn)開發(fā)公司1000多萬。去年，我把其他的房子賣了，把這1000多萬還掉了。所以，我沒有債務(wù)壓力。即使房?jī)r(jià)大幅縮水，我也是賺的。”
不過，李先生也估計(jì)到，將來的房子可能會(huì)比較難出手。“如果真的需要用錢，我可以把現(xiàn)有的房產(chǎn)進(jìn)行抵押。但是，我暫時(shí)不會(huì)考慮低價(jià)拋盤。在市場(chǎng)看低的情況下，不可能賣出好價(jià)錢的。所以，我還是會(huì)等待，等市場(chǎng)熱起來再賣。”
“我們做了這么多年的炒房，對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)已經(jīng)習(xí)慣了。漲上去，肯定會(huì)跌下來；而杭州的房子，跌下去，肯定會(huì)慢慢再爬上來。只要投資者資金鏈不斷裂，問題就不大。”李先生說。
二三線城市會(huì)否成為避風(fēng)港？
雖然樓市調(diào)控政策連連，但一些企業(yè)家對(duì)房地產(chǎn)的“愛好”依舊，只不過他們把目標(biāo)放到了二三級(jí)城市。
之前，在眼鏡行業(yè)有“價(jià)格殺手”之稱的資深眼鏡人沈軍最近就勇敢地進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃在景德鎮(zhèn)開辟一個(gè)新樓盤。
沈軍對(duì)記者說：“近期，國(guó)家出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。但是，很明顯，這些政策針對(duì)的主要是一線城市，特別是漲價(jià)幅度大的一線城市。我認(rèn)為二三級(jí)城市仍然有價(jià)值。”在沈軍看來，無論是從資金流向，還是實(shí)際需求的角度考慮，二三線城市的房地產(chǎn)仍然有市場(chǎng)。“首先，一線城市買房受到限制，那么，關(guān)注樓市的資金必然進(jìn)入二三級(jí)城市。其次，二三線城市房地產(chǎn)業(yè)主要滿足的是自主型需求，屬于剛性需求。這種需求，即使短期內(nèi)受到政策的影響，但很快就會(huì)被消化。”據(jù)了解，目前景德鎮(zhèn)的市區(qū)樓盤價(jià)格在3500—3800元/平方米之間，而沈軍的樓盤價(jià)格會(huì)確定在3800元/平方米左右。
“制訂這樣的價(jià)格是因?yàn)槲覀円呀?jīng)在當(dāng)?shù)乇魂P(guān)注了。不僅有個(gè)人希望來購(gòu)房，還有當(dāng)?shù)貑挝粓F(tuán)購(gòu)計(jì)劃；此外，還有一批得知消息的溫州人也向我打聽。”沈軍說。
不過，中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，“樓市沒有避風(fēng)港可言。二三線城市和一線城市的樓市是一榮俱榮，一損俱損。”
充裕的流動(dòng)性
仍將尋求出路
“樓市新政一出來效果就立竿見影的，至于整個(gè)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)現(xiàn)在不好說，價(jià)格下跌是5%還是10%，要看是二手房還是新房，不同熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)反應(yīng)也不同。”著名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀說，“不過，浙江游資炒房的時(shí)代應(yīng)該告一段落了。”
如果一部分浙江資本從樓市中撤退出來；那么，它必然要尋找一個(gè)新的投資方向。方向在哪里呢？
財(cái)經(jīng)作家吳曉波的看法是資本市場(chǎng)。“上周股指期貨剛剛推出，加上去年創(chuàng)業(yè)板的開設(shè)，國(guó)家層面都在把游資往資本市場(chǎng)推。現(xiàn)在，樓市里的游資受到新政的刺激，也很有可能流入股市。”
“我認(rèn)為判斷資金的走向，得看政策最終的結(jié)果。”浙商研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)楊軼清對(duì)記者說，分析樓市火熱的根本原因，還是因?yàn)榱鲃?dòng)性過剩，市場(chǎng)上的錢太多了。炒房團(tuán)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、銀行信貸這三大板塊的資金最終形成了市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性。通常來說，股市和樓市是“資金蹺蹺板”，樓市不好就進(jìn)入股市，股市不好再回到樓市；但是，現(xiàn)在不僅僅是蹺蹺板的問題。這個(gè)容量實(shí)在是太大了，股市也不可能完全消化，何況今年的股市行情并不好。
楊軼清說：“如果政策相對(duì)溫和地穩(wěn)住了房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)被限制了，那么抽出來的資金在溫和通脹的條件下，會(huì)通過pe（私募股權(quán)）、vc（風(fēng)險(xiǎn)投資）等各種手段間接或者直接進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這是最理想的狀態(tài)。不過，如果房?jī)r(jià)沒有被穩(wěn)定下來；那么，流動(dòng)性依然會(huì)蜂擁而來，推動(dòng)下一波上漲。再者，如果房?jī)r(jià)被徹底打趴下，那就是‘硬著落’。對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害是非常大的，房產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)都要受到?jīng)_擊。這是整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最擔(dān)心的，管理層應(yīng)該是不允許的。”