房貸新政連續(xù)出臺后，不少讀者紛紛詢問，新政的出來較原先會給貸款購房者增加多少成本？二套房究竟如何界定？房價快速上漲會得到遏制嗎？房地產股票走勢將會怎樣？記者為此專程采訪了部分業(yè)內人士。
貸款買房成本大幅提升
“這是自上世紀末國內實施房改以來最嚴厲的一次房貸新政”，農行吳江市支行個人金融部副總經理、金鑰匙理財中心主任沈自強認為。房貸新政規(guī)定，二套房首付提高到5成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。購房者的負擔無疑將大大加重。
沈自強給購房者算了一筆賬。目前銀行5年期以上貸款基準利率為5.94%，如果客戶向銀行申請二套房貸款20萬元，期限20年，采用等額本息還款方式還款，按之前大多數(shù)銀行對二套房貸款利率打8.5折計算，該客戶每月須還款1325.44元，利息總額為118106.07元；如果按利率上浮10%計算，該客戶每月須還款1494.68元，利息總額為158723.38元。與之前相比，該客戶每月將需多還169.24元，累計增加利息約4.06萬元。
如果與去年大多數(shù)銀行對二套房貸利率打7折來比較，現(xiàn)在利率上浮10%，相當于二套房貸款實際利率上漲了57%！該客戶每月將需多還265.8元，累計增加利息6.4萬元。毋庸置疑，房貸新政肯定會遏制投資和投機性購房，不少打算購房者將進入觀望狀態(tài)。
沈自強同時指出，公積金貸款不受此次房貸新政的影響。只要是公積金貸款還清了，如果再買房的話，無論買新房還是二手房依然可以申請公積金貸款。目前，夫妻雙方都交公積金的，公積金貸款最高額度為32萬元，個人交公積金的，公積金貸款最高額度為22萬元。
“二套房”界定很嚴格
房貸新政中對二套房的界定比較模糊。記者從吳江多家銀行了解到，二套房的界定以家庭為單位，只要是之前買房貸過款的，不論是否還清再買房子的都算第二套。
某銀行個貸部經理告訴記者，有的家庭之前有過貸款買房記錄，但貸款已經還完了，在這種情況下再貸款買房，銀行還是將其列為買二套房，而執(zhí)行1.1倍的利率。另外，有的購房者原來在外地已貸款買過房，現(xiàn)在調到吳江工作，貸款買房算不算二套房呢？答案是肯定的。該人士透露，即便是夫妻離異，之前曾經貸款買過房，那么拿房的一方再買房仍視為是二套房。
正還貸或“等貸”的怎么辦
房貸新政同樣讓已經開始還貸或正在辦理二套房貸款的客戶如坐針氈。這些客戶還款的利率是否會有變化呢？
某銀行個貸部經理告訴記者，正在還二套房貸款的和與銀行簽訂了貸款合同并約定了優(yōu)惠利率的，依然將按照優(yōu)惠幅度來執(zhí)行，不會再上浮10%。
如果之前客戶在向銀行咨詢時，銀行承諾給其利率優(yōu)惠，或者是客戶在開發(fā)商售樓處與銀行簽訂了貸款意向書中約定了利率優(yōu)惠，但并未簽訂貸款合同，貸款利率將按照基準利率1.1倍執(zhí)行。
買房者都不輕易下單了
“這套房子已經有20多人來看過了，不過都沒成交，可能與剛實施的房貸新政有關吧。”前天，急于將手中一套房子出手的沈先生對記者說。
沈先生的這套房子是2007年因為臨時需要買的二手房。如今，沈先生這套二手房的身價也從當年的近40萬元暴漲到50萬元。不少看房者認為沈先生的這套房子戶型不錯，但由于前來買房的多為購買二套房的客戶，這樣就遇到了兩個問題，一是首付由原先的20萬元提高到25萬元，二是貸款要執(zhí)行基準利率的1.1倍。而且根據(jù)規(guī)定，個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅的規(guī)定，購房者還需為此支付5%即5000多元的營業(yè)稅，以及印花稅、個人所得稅，還有支付給二手房中介的費用，產權證拿到手之前預計還要多交1萬元左右的費用。難怪很多看房者只好作罷了。
某銀行個貸部經理認為，二套房貸新政對樓市的影響雖然短期內還不太明顯，但大多數(shù)購房者將進入觀望而導致需求銳減是不爭的事實，未來房價尤其是大中城市的房價將步入下降通道。
地產股跌不下去漲也難
房貸新政落地對于股市中的地產股將會造成何種影響呢？
東吳證券吳江中山北路營業(yè)部執(zhí)業(yè)分析師王震認為，暫且不論調控政策是否能夠對抑制房價有明顯的作用，但至少有兩點是可以預見的：第一，不能低估政府調控房價的決心，管理層既然已動用提高首付等實質性的手段來調控房地產，相信決心是比較大的，后續(xù)手段也會比較豐富。第二，二級市場中地產板塊部分個股探出近期新低，預計2010年地產板塊基本面不會有根本性的改變，但調控政策的持續(xù)性令市場主力不敢逆勢做多，一線地產龍頭要想重拾王者風范恐怕有一定難度。總之，地產板塊個股下跌動能衰竭，但上漲也不會立即展開。