“當(dāng)中央政府手中沒有存儲(chǔ)的大量住房來補(bǔ)市場(chǎng)余缺，就只能用市場(chǎng)的生產(chǎn)周期實(shí)現(xiàn)自我調(diào)節(jié)，但當(dāng)價(jià)格上漲在供求平衡的施工周期中尚未達(dá)到充分供給時(shí)，政府往往就大動(dòng)干戈，出臺(tái)各種措施抑制需求、打壓投資，其結(jié)果只能是市場(chǎng)始終處于供不應(yīng)求之中，供給的下降必然帶來需求的再一次報(bào)復(fù)性反彈。”
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)14日在其博客中表示，政府應(yīng)該給市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)的時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律給予起碼的尊重，那么就必須適度容忍房?jī)r(jià)在周期性供給尚未發(fā)揮作用之前的上漲。
樓市調(diào)控的惡性循環(huán)
每一次不尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)整都美其名曰要撫平經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的波動(dòng)，但每一次的結(jié)果都是引發(fā)更大的波動(dòng)。任志強(qiáng)稱，自2003年以來，歷次樓市調(diào)控都是先抑制供給，當(dāng)供給減少價(jià)格上漲時(shí)就抑制需求。在抑制需求中就減少了供給，供給減少了引起需求恐慌，價(jià)格又再次上漲。這樣惡性循環(huán)發(fā)生了多次，也因此有了每次出臺(tái)調(diào)控政策之后，總伴隨著價(jià)格的上漲結(jié)果，此次調(diào)控也是一樣。
去年上半年房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，但并未增加開發(fā)投資和新開工量，因此市場(chǎng)早就可以預(yù)期今年上半年會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重供不應(yīng)求。去年下半年才開始增長(zhǎng)的新開工面積無法在今年上半年變成可售商品房，如果政策不做逆向調(diào)整，則會(huì)在下半年保證供給量并緩解供不應(yīng)求的局面。
但政策卻在市場(chǎng)供求關(guān)系試圖恢復(fù)平穩(wěn)時(shí)“橫插一腳”，恨不得一天之內(nèi)一個(gè)政策的出臺(tái)就讓價(jià)格跌下去。在這種逆向調(diào)整的政策出臺(tái)之后，投資意愿還能否長(zhǎng)期保持、下半年和此后的供給是否能持續(xù)增加，都將成為未知數(shù)，用增加供給來緩解房?jī)r(jià)過快上漲，可能再一次被抑制，房?jī)r(jià)仍會(huì)在供求嚴(yán)重不平衡中“蹦蹦跳跳”。
而消費(fèi)者卻無法保持沉默，被抑制的需求只要沒有得到充分滿足就一定會(huì)釋放。今年兩會(huì)過后(一個(gè)供應(yīng)周期未形成)，民眾沒有看到價(jià)格在觀望中下降，反而看到土地供給稀缺和價(jià)格上漲，他們?cè)僖膊桓胰ッ斑@種觀望的風(fēng)險(xiǎn)了。歷史上每一次觀望之后，觀望者都不得不在政策的無效中支付更高的成本與教訓(xùn)，讓他們?cè)趦蓵?huì)之后沖入市場(chǎng)，再次形成報(bào)復(fù)性量?jī)r(jià)齊升的增長(zhǎng)，又一次讓政策處于兩難選擇的境地。
任志強(qiáng)認(rèn)為，鼓勵(lì)和支持供給的增加應(yīng)成為順市調(diào)控的重點(diǎn)。首先，改變土地供給過度向保障性傾斜導(dǎo)致的土地嚴(yán)重稀缺的預(yù)期，讓地價(jià)上漲減緩對(duì)房?jī)r(jià)上漲的沖擊。其次，大量增加商品房供給，用數(shù)量改變供不應(yīng)求的局面和預(yù)期，讓消費(fèi)者打消供不應(yīng)求和價(jià)格持續(xù)上漲的恐懼心理。三是，政策明確社會(huì)住房保障的體系和范圍，讓窮人得到充分保障的同時(shí)，達(dá)到分離兩類人群的效果。
別拿日本泡沫“嚇唬”中國(guó)
同日，任志強(qiáng)在其另一篇博客中，再次抨擊用日本泡沫當(dāng)對(duì)照，來證明中國(guó)樓市泡沫的論調(diào)。
“2005年5月，我發(fā)表了第一篇《別拿日本泡沫當(dāng)鏡子》的文章；2007年1月中國(guó)社科院發(fā)布黃皮書再提防止日本的泡沫移師中國(guó)的論調(diào)，我在博客上發(fā)表了第二篇《別拿日本泡沫當(dāng)鏡子》的文章。數(shù)年之后，日本泡沫仍成為一座大山壓在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的頭上，仍多次被各種‘家’們不斷重復(fù)的當(dāng)作鏡子來嚇唬中國(guó)國(guó)民以及政府官員，逼迫政府采取錯(cuò)誤的政策來破壞中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”
任志強(qiáng)認(rèn)為，日本房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生在城市化已進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低速增長(zhǎng)的過程之中，以信貸的杠桿作用導(dǎo)致投機(jī)行為過度而產(chǎn)生的泡沫。但中國(guó)房地產(chǎn)熱卻是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的一種收益增長(zhǎng)因素帶動(dòng)的，這是二者之間本質(zhì)的差別。
他認(rèn)為，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)并未對(duì)房地產(chǎn)提供過度的杠桿和資金，中國(guó)股市并未出現(xiàn)向地產(chǎn)融資和巨量?jī)A斜。中國(guó)收入增長(zhǎng)并未與房?jī)r(jià)產(chǎn)生巨大的分離，房?jī)r(jià)是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)中實(shí)現(xiàn)的價(jià)格增長(zhǎng)?，F(xiàn)在唯一要做的是，增加土地和房屋供給，讓資源的配置跟上實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。如北京的人均gdp和人口總量早就提前十多年達(dá)到2020年的總體規(guī)劃目標(biāo)，但資源的配置卻仍在按原有規(guī)劃的時(shí)間配置，這就是最好的說明。
只要解決了供給，就抓住了龍頭，也根本不應(yīng)對(duì)價(jià)格實(shí)施打壓，不應(yīng)對(duì)消費(fèi)需求進(jìn)行抑制，包括對(duì)投資與投機(jī)行為的限制。核心在于實(shí)體經(jīng)濟(jì)引發(fā)的價(jià)格上漲是無法用以調(diào)節(jié)價(jià)格為目的的政策管制的。這種管制只會(huì)導(dǎo)致供給量的下降，讓矛盾激化，也無法從根本上解決滿足住房改善的需求。