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“日光盤”“捂盤 ”“砸盤” 解密蘇城樓市眾生相
2010/4/13 9:47:34    http://www.18kuo.com

 編者按:

      去年年底政府出臺一系列調控措施,全國樓市進入短暫的低迷和觀望期,但是2010年伊始便政策頻頻,尤其是春節(jié)、“兩會”過后,一線城市和一些重點城市又出現(xiàn)成交量的回暖和價格的上揚。如今,“銀四”已過半,五月即將到來,樓市成交隨著推盤量的增加定會進一步提高,“紅五月”值得期待。如此形勢下,對待樓市和房價的問題,購房者們根據(jù)自己所處的現(xiàn)狀,有著不同的判斷、不同的立場和觀點;而開發(fā)商,也順著市場的走向改變著自己的策略。同時,購房者與開發(fā)商之間的博弈也漸漸呈現(xiàn)出來……

 

 

   現(xiàn)象一:“日光盤”頻現(xiàn) 房價越推越高

 

        4月10日,園區(qū)的海尚壹品2期加推18幢、20幢樓,240多套房源遭搶購;云庭2期加推1#、6#、20#樓,130多套房源2小時內就售罄;億城左岸香頌首次開盤,現(xiàn)場700組客戶爭搶205套房子……當下,蘇州上演一幕幕“我為房狂”的景象,“日光盤”現(xiàn)象再現(xiàn)蘇州樓市。

        采訪中記者發(fā)現(xiàn),近期開發(fā)商人為減少供應量,造成了“房源吃緊”的假象,激化了供需矛盾,借此開發(fā)商快速上抬房價,讓不少購房人產(chǎn)生了焦慮心理:“現(xiàn)在不買,可能還要更貴”。正是在這種心理支配下,一些購房人無奈出手。而更主要的原因是,樓市投資投機心態(tài)濃重,這更是給高房價提供了支撐。有投資客表示,近期看到政府頻頻出臺調控政策,雖然明知投資有風險,但是手上的閑錢要保值,除了買房外沒有更好的選擇。

        筆者感言:房價漲得越快,購房者購買的意愿越強,正如炒股,歸結起來就是“追漲”效應。而房子的銷售速度越快,開發(fā)商漲價的信心也越滿,這把樓市推向了惡性循環(huán)。值得關注的是,最近中央媒體連續(xù)播發(fā)評論,解讀房地產(chǎn),抨擊高房價,房貸收緊、開征物業(yè)稅等聲音也不絕于耳。有業(yè)內人士認為,更為嚴厲的調控政策應會相繼出臺,而一旦稅收、信貸政策收緊,現(xiàn)在高位入市的人“肯定會后悔”。

 

 

 現(xiàn)象二:“捂盤”成潛規(guī)則 開發(fā)商追求利潤最大化

 

 

    “現(xiàn)在有開發(fā)商不捂盤嗎?”當記者追問某地產(chǎn)分析師時,他反問了記者一句。據(jù)他反映:“目前接觸我的開發(fā)商,基本上都是市場上正在造勢的項目,說的不好聽是捂盤,說得好聽點都在惜售中。”如今,“捂盤”儼然成為房地產(chǎn)行業(yè)的一項潛規(guī)則,一種業(yè)界公開的銷售策略,房價越漲開發(fā)商越捂得厲害,買房人更是被“捂”得坐臥不安。

        據(jù)記者了解,經(jīng)過2009年下半年的快速消化和資金的快速回籠,不少開發(fā)商目前的資金狀況已足以應付像去年年初那樣的長期低迷,開發(fā)商有了捂盤的資本,這恰恰是最危險的。

   “100%的樓盤都會控制銷售速度,如果一個項目在兩天之內全部售出,這個項目的銷售總監(jiān)肯定會被業(yè)內取笑。”某地產(chǎn)老總表示,這意味著該項目在可控范圍內的利潤沒有獲得。但一個較為普遍的違規(guī)現(xiàn)象是,一些項目雖然拿到了預售許可證,卻仍舊不按規(guī)定時間開盤,現(xiàn)實中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤,哪些是因為客觀被動原因延緩銷售。而對個體樓盤和開發(fā)商而言,通過各種辦法捂盤,最大目的即在于追求利潤最大化,但在整體市場面上,這樣的行為危害巨大。

        筆者感言:我們可以想像,由于供需矛盾的存在,開發(fā)商捂盤惜售仍然會延續(xù),由于自身不缺乏資金,并且出于銷售的持續(xù)性,開發(fā)商還是會延續(xù)之前小批量供應、多次開盤的銷售策略。不過,捂盤惜售雖然可以獲利,但是也存在風險,一旦錯過最好的銷售時機,將會對后期的銷售很不利,特別是一些體量大的項目。同時,捂盤惜售也不是政府所允許的,如果政府開始調控房價,捂盤惜售者將首先被治理。因此,2010年,諸位開發(fā)商,盡管你是“皇帝的女兒不愁嫁”,也別造成“留來留去留成仇”的尷尬局面。

 

 

        現(xiàn)象三:“開盤悄無聲息” 求穩(wěn)求全

        據(jù)悉,上周現(xiàn)代大道沿線某樓盤悄悄開盤,預約客戶紛紛買到了中意的房子,沒有硝煙、不存在砸場,買賣雙方都很平靜。其實從去年下半年開始,這種開發(fā)商低調得近乎神秘的開盤風氣就已經(jīng)在蘇州樓市蔓延開來。種種跡象表明,盡管“低調”開盤,但房子卻比以往賣得更順暢。采訪中,該樓盤相關負責人告訴記者,對比其他大型開發(fā)商,該項目的存量還不算多,所以選擇低調開盤來保障推盤的穩(wěn)定性。

        此外,連夜排隊、托人買房,這些久違視線的購房表現(xiàn)也再次回歸。一位多次參加排隊的購房者告訴筆者,很多人都是沖著搶一套房子而去,去晚了要么買不到合適戶型,要么就買貴了,購房者不得不為“低調”買單,大批的買房人存在讓開發(fā)商們想不低調也難。

        而且,盡管價格明顯提升,但近期開盤的項目依然幾乎售罄,而且,從目前商品房市場來看,政策并沒出現(xiàn)打壓的作用,也并未明顯收緊,以穩(wěn)為主要出發(fā)點的政策難以打壓火爆的市場。因此,面對如此瘋狂的樓市,開發(fā)商面對不多的房源,選擇靜靜開盤也不失為明智之舉。

        筆者感言:從目前看,政府對房地產(chǎn)業(yè)調控的思路不會有大變化,當前的政策還將持續(xù)并落到實處。今年樓市將突出“穩(wěn)”字,即價格走勢要穩(wěn)、供求關系要穩(wěn)、大眾心態(tài)要穩(wěn),購房者不必盲目追漲,保持理性,保穩(wěn)保全。

 

 

 

     現(xiàn)象四:“砸盤”引熱議 購房者心急如焚

 

 

 

        政府不斷出臺的調控政策、開發(fā)商五花八門的促銷手段,吊足了購房者的胃口,近日,各大樓盤的開盤紛紛迎來了搶購熱潮,這其中,“砸盤”儼然成為當下一個不可規(guī)避的樓市現(xiàn)象。

         4月初某樓盤的開盤現(xiàn)場,由于開盤當日開發(fā)商與購房者之間存在信息不對稱,導致買房人情緒激動,后因有購房者上臺抗議并產(chǎn)生肢體摩擦使事件進一步升級,開盤現(xiàn)場一片狼藉。

        無獨有偶!上周末園區(qū)某樓盤同樣遭遇了“砸盤”,9日,購房者紛紛趕往售樓處排號選房,可是直至上午10點,仍然沒有相關代表告知10日不會開盤,而現(xiàn)場排號已有150-200人。最后,民憤激發(fā),開發(fā)商以預約客戶太多為由而延后開盤。

    “買和不買都鬧心啊”,準買家小吳夫婦感嘆道。他們最近準備將自己的小兩房換成三房,最好是帶有套間,因為小寶寶即將在明年出生。正是如此,小吳夫婦幾乎每個周末都跑去看樓,看了一輪下來,不是超過了資金預算,就是產(chǎn)品不喜歡。最鬧心的是,本來圈定了一批想購買的物業(yè),最后卻都因為價格落差太大而選擇放棄。“想看一看哪一個優(yōu)惠多一點,誰知道開發(fā)商像商量好了一樣,都沒有什么大優(yōu)惠”。小吳夫婦說,樓價讓他們下不了決心,肚子里的小寶寶又讓他們要趕緊下定決心,真是矛盾焦灼。

        筆者感言:盡管開發(fā)商們慎言回暖和見底,但房價隨“暖風”而漲也已經(jīng)是不爭的事實。雖然購房者心態(tài)各異,但他們有一個共同的心愿,就是希望樓市能健康平穩(wěn)地發(fā)展,讓老百姓能住得上房子,買得起房子,畢竟安居才能樂業(yè)。

 

 

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