以“幸福之城 樂(lè)居吳江”為主題的2010吳江市首屆住宅博覽會(huì)將于4月10日至12日在吳江體育館舉行。本屆展會(huì)云集了當(dāng)前松陵城區(qū)在售和在開(kāi)發(fā)的10多個(gè)樓盤，房源類型包括大中小套住宅、商鋪、公寓、辦公樓等，可謂應(yīng)有盡有，幾乎覆蓋了吳江當(dāng)前所有地產(chǎn)物業(yè)類型。在進(jìn)行樓盤展示的同時(shí)，住博會(huì)上還將舉行售樓寶貝評(píng)選、家居文化節(jié)等一系列活動(dòng)，能全面滿足開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者在住宅品質(zhì)、住宅環(huán)境、投資類型、金融服務(wù)等各方面的需求，從而打造房地產(chǎn)業(yè)最直接的合作溝通平臺(tái)。
隨著首屆住博會(huì)舉辦日期的臨近，組委會(huì)陸續(xù)接到讀者來(lái)電咨詢諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及當(dāng)前蘇州、吳江的房地產(chǎn)總體形勢(shì)，吳江未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)前是否有必要買房等。記者為此專訪了吳江市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)聶亞軍，請(qǐng)他就讀者關(guān)心的問(wèn)題談?wù)勛约旱目捶ā?/span>
看好自己的“錢袋子”
這里所說(shuō)的看好自己的“錢袋子”絕不牽涉到吳江的社會(huì)治安問(wèn)題，而是說(shuō)在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下如何實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)的保值增值。
聶亞軍首先分析了全球和中國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。目前，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入后危機(jī)時(shí)代，而中國(guó)已經(jīng)擺脫了金融危機(jī)的影響，去年gdp實(shí)現(xiàn)了８.７％的增長(zhǎng)。這預(yù)示著經(jīng)濟(jì)將由萎靡向復(fù)蘇轉(zhuǎn)型，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也由此再度進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。在經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇時(shí)的爬坡階段，投資沖動(dòng)會(huì)不可避免地到來(lái)。
聶亞軍認(rèn)為，眼下民間流傳的讓收入增速趕上gdp增速步伐的說(shuō)法其實(shí)根本不能成立。聶亞軍進(jìn)一步分析，以吳江為例，收入占gdp的比例為8%，儲(chǔ)蓄存款余額占gdp的比重為49%左右，即使每年的動(dòng)態(tài)收入趕上了9%以上的gdp增速，儲(chǔ)蓄存款卻只能享受著2%左右的利率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于gdp增速。從這個(gè)角度上來(lái)說(shuō)，居民口袋里的現(xiàn)金在不斷貶值，即減少。因此，將口袋里的錢拿出來(lái)消費(fèi)、投資是必然選擇。
根據(jù)2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，吳江居民儲(chǔ)蓄余額為365億元左右，按80萬(wàn)吳江常住人口計(jì)算，人均儲(chǔ)蓄4.6萬(wàn)元左右。吳江目前的人均gdp為1.4萬(wàn)美元，已經(jīng)達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，吳江人已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)南M(fèi)能力，在大多數(shù)人衣食無(wú)憂，連奢侈品消費(fèi)都不在話下的情況下，消費(fèi)結(jié)構(gòu)必將發(fā)生轉(zhuǎn)型。具有投資價(jià)值和升值潛力的房地產(chǎn)必然伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而成為百姓實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)保值增值的一個(gè)重要投資渠道。
今年房地產(chǎn)將是“慢牛”行情
今年以來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策力求調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，吳江的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)受到影響呢？
聶亞軍認(rèn)為，從我國(guó)的房地產(chǎn)政策來(lái)看，屬于“筑壩型”，即以抑制消費(fèi)為導(dǎo)向，而不是以疏導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)就始終呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。不過(guò)，國(guó)家出臺(tái)的調(diào)控政策只是針對(duì)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的，處于三線城市的吳江沒(méi)有受到影響。在2009年銷售井噴、開(kāi)工不足的情況下，吳江地區(qū)的存量房源已經(jīng)相當(dāng)有限。在需求一直保持較為旺盛的情況下，開(kāi)發(fā)商們都在積極做開(kāi)工準(zhǔn)備，爭(zhēng)取滿足百姓的購(gòu)房需求。因此，吳江今年的房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的“慢牛”行情。
吳江房?jī)r(jià)進(jìn)入“6”時(shí)代
談到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，聶亞軍首先簡(jiǎn)要回顧了蘇州地區(qū)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。
自2008年下半年開(kāi)始，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列刺激樓市的稅收、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠措施，此前壓抑了一年多的剛性需求急劇釋放，2009年蘇州全年商品住宅成交77729套，成交面積940.44萬(wàn)平方米，同比分別上漲124.72%和143.69%，超過(guò)了火爆的2007年。
伴隨著成交放量，蘇州商品房成交價(jià)格也出現(xiàn)井噴。2009年1至12月，蘇州商品住宅成交均價(jià)為7340.32元/平方米，同比上漲8.75%，單月達(dá)到8701.03元/平方米的高峰。
購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)一年來(lái)的集中釋放，市場(chǎng)存量被大幅消化，供銷關(guān)系再度緊張。去年12月底的數(shù)據(jù)表明，蘇州全市住宅市場(chǎng)的去化周期降至3個(gè)月，達(dá)到全年最低。也就是說(shuō)，現(xiàn)有的存量房產(chǎn)只夠賣3個(gè)月，市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求，后續(xù)價(jià)格將進(jìn)一步提升。
看完了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，再來(lái)看看吳江的房地產(chǎn)市場(chǎng)。聶亞軍首先以吳江市場(chǎng)辦公樓租金的現(xiàn)狀為切入口，分析了當(dāng)前吳江房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。目前，吳江辦公樓日租金的價(jià)格為1元/平方米·天，如果按6%的年投資回報(bào)率計(jì)算，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)為6100元/平方米，如果按8%的年投資回報(bào)率計(jì)算，對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)為4600元/平方米。也就是說(shuō)，如果投資者在吳江買房的房?jī)r(jià)在4600元～6100元/平方米之間，就是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資，超出這一區(qū)間的住宅價(jià)格則暫時(shí)沒(méi)有投資價(jià)值。
為什么要以辦公樓租金而不是以住宅價(jià)格或街鋪市場(chǎng)來(lái)判斷吳江市場(chǎng)的房?jī)r(jià)合理區(qū)間呢？聶亞軍表示，歐美國(guó)家的cpi數(shù)據(jù)包含了房屋價(jià)格，而我國(guó)cpi數(shù)據(jù)里只包含房屋租金價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格則列入投資領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)范疇，房地產(chǎn)被定性為帶有很強(qiáng)消費(fèi)色彩的投資品，因此，只有以辦公樓租金來(lái)判斷一個(gè)地區(qū)的房產(chǎn)合理價(jià)格。
目前，吳江部分樓盤售價(jià)已經(jīng)超過(guò)了6000元/平方米，伴隨著價(jià)格的上漲，吳江地產(chǎn)的品質(zhì)也開(kāi)始逐步上升。在高價(jià)格時(shí)代，樓盤的地段、品牌、經(jīng)營(yíng)理念將決定消費(fèi)者的認(rèn)可度。
什么是好品質(zhì)的樓盤呢？聶亞軍認(rèn)為，樓盤首先應(yīng)位于核心地段，換言之，就是在區(qū)位地段中具有核心優(yōu)勢(shì)；其次，在同一地段中品牌影響力應(yīng)最強(qiáng)，品牌是樓盤品質(zhì)的保證；最后，在銷售過(guò)程中，要看價(jià)格是否與消費(fèi)者消費(fèi)水平有效對(duì)接。
吳江未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？聶亞軍分析，以蘇州觀前街為圓心，30公里為半徑來(lái)看當(dāng)前的房?jī)r(jià)，相城區(qū)平均房?jī)r(jià)目前已達(dá)到8000元/平方米，而與蘇州同城化趨勢(shì)日益明顯、交通便利的吳江目前的售價(jià)最高僅為6000元出頭，其升值空間毋庸置疑，第一目標(biāo)位首先看到8000元/平方米。
住博會(huì)占據(jù)天時(shí)地利人和
談到即將舉辦的住博會(huì)，聶亞軍認(rèn)為從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次天時(shí)、地利、人和的好策劃，也注定將取得圓滿成功。
首先，住博會(huì)對(duì)于吳江百姓來(lái)說(shuō)，是一次難得的看房、選房機(jī)會(huì)。在4月10日至12日期間，只需要抽出一天時(shí)間，就可以將松陵城區(qū)幾乎所有樓盤全部“一站式”、零距離盡收眼底，省去了花費(fèi)時(shí)間“踩盤”的時(shí)間，且可以當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行比較，選出自己最喜歡的樓盤并進(jìn)行預(yù)約。
其次，松陵地區(qū)前所未有的聚集效應(yīng)使本屆住博會(huì)必然會(huì)受到強(qiáng)烈而廣泛的關(guān)注。聶亞軍說(shuō)，我國(guó)的城市化率目前約為48%左右，與發(fā)達(dá)國(guó)家的70%～80%還有相當(dāng)大的差距，城市化進(jìn)程還有30年甚至更長(zhǎng)的路要走。從吳江范圍來(lái)看，北靠蘇州、南接浙江、東鄰上海、20%水域面積等特殊的地理位置構(gòu)成了天然難得的人居樂(lè)土。隨著松陵鎮(zhèn)與蘇州城區(qū)更加緊密的接壤、吳江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始申報(bào)國(guó)家級(jí)、蘇州與松陵接軌的交通線路日益增多、吳江境內(nèi)南北快速干線和230省道等重要干道的正常通行，松陵的地理優(yōu)勢(shì)日益凸顯，各鎮(zhèn)（區(qū)）居民到中心城區(qū)購(gòu)房的意愿將進(jìn)一步提升。為滿足周邊市民的選房、購(gòu)房需求，住博會(huì)組委會(huì)開(kāi)行的免費(fèi)看房班車無(wú)疑是一個(gè)創(chuàng)舉。
聶亞軍最后表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，吳江的樓市無(wú)疑處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，住博會(huì)的舉辦將在全方位滿足市民購(gòu)房需求的同時(shí)，也將引領(lǐng)下一階段吳江房產(chǎn)市場(chǎng)的走向?？梢赃@樣說(shuō)，投資吳江房產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)，參觀住博會(huì)正當(dāng)其時(shí)。