國務(wù)院國資委主任李榮融19日在部分中央企業(yè)會議上指出，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，15個工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。
有觀點認(rèn)為，78家央企的退出，有望改變央企巨額資金不斷入市推高房價的態(tài)勢，是樓市“去泡沫化”的開始。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企憑借強(qiáng)大的資金實力，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上掌握有絕對的資源優(yōu)勢。78家央企退出后，真能抑制房地產(chǎn)泡沫？他們退出后，民企能否在市場上突圍？……針對一系列問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》展開了調(diào)查。
每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海
在16家主業(yè)為房地產(chǎn)的巨無霸央企瘋狂拿地的背景下，78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)降低房價，或許會成為一個“偽命題”。
本周《每日經(jīng)濟(jì)新聞》與相關(guān)研究機(jī)構(gòu)對全國23個一二線城市2009年以來土地交易情況進(jìn)行了統(tǒng)計，據(jù)不完全調(diào)查顯示，央企和地方國企買地金額超過2300多億，其中16家央企的拿地金額超過1400億，而國土資源部公布的去年全國土地出讓總收入也不過1.59萬億。
一家知名上市房地產(chǎn)企業(yè)上海公司老總表示，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出絲毫不會改變目前土地市場上“國進(jìn)民退”的狀況。78家退出后，16家央企的壟斷地位將更加鞏固，這或推動房價進(jìn)一步上漲。
16家央企凈利潤占比94%
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》從搜房網(wǎng)及部分城市國土交易網(wǎng)站統(tǒng)計得出的23城開發(fā)商拿地數(shù)據(jù)顯示，主業(yè)非房地產(chǎn)的78家央企房地產(chǎn)公司，雖然偶有天價拍得“地王”的舉動，但論規(guī)模和總量，遠(yuǎn)不及上述16家央企。
以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為例，盡管3月15日在北京以40.8億元拍得望京“地王”，但其在過去一年中的表現(xiàn)實際上相當(dāng)沉寂。各主要城市的公開土地拍賣市場上，很少有它的身影。
其他主業(yè)非地產(chǎn)央企，如中國石油天然氣股份有限公司因為建立加油站，去年一年購買的土地不過5宗；中信集團(tuán)下屬中信地產(chǎn)、中航集團(tuán)下屬的中航地產(chǎn)和中遠(yuǎn)集團(tuán)下屬的遠(yuǎn)洋集團(tuán)在主要城市的購地數(shù)量均沒有超過10宗。相比之下，16家央企房地產(chǎn)商出手更為頻繁，且單宗買地金額更高。
一家不愿意透露真實身份的民營房地產(chǎn)企業(yè)市場部昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》提供的該公司針對78家央企非主營地產(chǎn)企業(yè)和16家主營房地產(chǎn)央企的調(diào)查顯示，16家主營房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)到5616億元，占全部央企房地產(chǎn)企業(yè)的85%；2009年的銷售收入達(dá)到1899億元，占86%；凈利潤更是達(dá)到188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的94%。
除拿地量大大超出其他78家央企外，這16家央企還占有極高的市場份額。在2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售前20排行榜中，共有保利、中國海外、華潤置地、中信地產(chǎn)、招商和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6家央企上榜，6家企業(yè)共實現(xiàn)銷售金額1566億元，占前20總銷售金額的30%；銷售面積達(dá)到1640萬平方米，占比約為26%。除遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之外，其余5家均為國資委日前確定的主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
保利中建拿地投入均超500億
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，78家央企房地產(chǎn)企業(yè)和地方國有房地產(chǎn)企業(yè)2009年的購地總花費不過800多億，不到保利和中建兩家房地產(chǎn)公司花費總和。
中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)的母公司中建集團(tuán)，去年拿地的總投入達(dá)到500億以上，總金額超過30億元以上的單宗拿地就達(dá)到7宗，并仍準(zhǔn)備了500億元現(xiàn)金四處買地。
另一家央企地產(chǎn)巨頭保利集團(tuán)，雖然沒有屢屢一擲千金，但拿地的數(shù)量和次數(shù)卻遠(yuǎn)比中建集團(tuán)頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計，保利集團(tuán)自去年至今至少購買了48宗土地，在全國買地的總投入已經(jīng)超過了500億元。
16家央企不但在買地總金額上超過其他央企，布局范圍也相當(dāng)廣闊。
保利集團(tuán)去年在上海、北京、廣州等一線城市巨額購地的同時，還在天津、杭州、蘇州，甚至貴陽、西安等地大量購買土地，足跡遍步東西部各主要省份。和保利集團(tuán)一樣，去年中建集團(tuán)也大力挺進(jìn)二三線城市：在沈陽拍得了荷蘭村地塊，又在長春拍得經(jīng)開區(qū)長鈴地塊，還在西安購買了土地。據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，16家央企集團(tuán)去年參與土地拍賣的城市超過23個，遠(yuǎn)多于其他78家央企和地方性國資委下屬房地產(chǎn)企業(yè)。
78家退出加劇房價上漲？
正因為16家主營房地產(chǎn)央企實力過于強(qiáng)大，78家央企的退出，引發(fā)了房價進(jìn)一步上漲的擔(dān)憂。
新浪地產(chǎn)副主編林戈說：“就像產(chǎn)品制造商一樣，原先的制造商有五個，相互間的競爭還激烈一些，如今趕走了一個，那么競爭壓力就更小，漲價的可能性也就越大。”
中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，此前，一部分央企為了追求利潤，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。本次國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)，顯然是希望這些企業(yè)退出房地產(chǎn)，扎扎實實地做好做強(qiáng)主業(yè)。
新浪地產(chǎn)副主編林戈說，這一做法顯然會使留存下來的16家央企房地產(chǎn)巨頭實力更強(qiáng)。就資金平臺而言，原先需要向90多家央企房地產(chǎn)公司提供的信貸，現(xiàn)在只向16家央企提供，必然會使后者的資金實力更強(qiáng)。
另一方面，造成房價高的原因，主要和供應(yīng)過少有關(guān)。在趕走了78家央企房地產(chǎn)商以后，剩余的16家央企將成為市場主要供應(yīng)者，房地產(chǎn)市場的資源將更為集中，新房供應(yīng)也更加集中。按照一般規(guī)律，市場供應(yīng)過于集中在幾家公司手中，整個市場就容易被控制。按這樣的操作，房價只有上漲的可能，很難有下跌的可能性。
另外，78家被國資委要求退出房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，大部分是從事工業(yè)和貿(mào)易的，在城市的周邊擁有大量工業(yè)或者其他屬性的非居住用地。而且，他們還有能力申請參與競拍，購買新的工業(yè)用地。而在城市不斷擴(kuò)容之后，上述土地就改變?yōu)槌鞘袑傩?，土地由原先的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫亍?/p>
而國資委本次清退78家主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)企業(yè)的要求是“在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實施項目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，這將給這些企業(yè)未來開發(fā)自有工業(yè)用地留下了巨大的“尾巴”。
78家央企退出，能否抑制住去年以來央企在土地市場上狂猛的勢頭？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的民營和港資企業(yè)負(fù)責(zé)人的回答是“不會”。他們認(rèn)為，在今年的土地市場上，央企依然是所有房地產(chǎn)企業(yè)最強(qiáng)勁、最“恐怖”的競爭對手。
江蘇新城：民企仍活在夾縫中
目前剛將總部遷入到上海的江蘇新城，今年在上海一共有7個項目上市。但就是這樣一家b股上市公司，面對來自央企的競爭，依然感到壓力重重。
江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司市場營銷部總經(jīng)理黃超直言：“和16家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企相比，78家央企的退出簡直算是九牛一毛！對于整個房地產(chǎn)市場來說，起不到多大作用。”
他認(rèn)為，央企國企無論從資金還是平臺來看，實力都太過雄厚。對于中小型房地產(chǎn)公司而言，拿地已經(jīng)毫無勝算，只能通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，或者“撿拾”央企因各種原因不要的項目，在夾縫中生存。
他表示，央企的介入對于房地產(chǎn)市場和其他開發(fā)商的影響非常大。土地是房地產(chǎn)開發(fā)商賴以生存的根本，可開發(fā)的土地量一旦下降，開發(fā)商就很難操作了。所以他認(rèn)為，央企大量拿地絕對“深深地”提高了成本和房價。
龍湖地產(chǎn)：央企退出不會改格局
龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士表示，此番國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企的調(diào)控確實有些表“姿態(tài)”的味道，但這78家央企無論是土地儲備還是市場份額都很少，基本上不會改變房地產(chǎn)整體格局。
上述人士認(rèn)為，78家央企的退出的好處主要有二：一是避免了房地產(chǎn)市場的非理性行為，避免了不以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的央企在拿地等環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺乏成本考量的決策；二是優(yōu)化了央企整體的結(jié)構(gòu)模式。
但在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場，除卻央企，國有企業(yè)的力量也非常強(qiáng)大。尤其是在一些二三線城市，由于央企還未進(jìn)入，國企具備的影響力才是最大的。對民營企業(yè)來說，要改變央企在土地市場上“獨孤求敗”地位，只有改變土地出讓方式：在招拍掛的最后環(huán)節(jié)，由原來的公開拍賣，轉(zhuǎn)為暗標(biāo)競買。
恒大：堅持“不拿地王”策略
“土地市場，我們老板始終堅持不拿地王的策略。”恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬如是說。
在中央信貸、市場監(jiān)管以及再次出臺的土地供應(yīng)等政策調(diào)控下，恒大地產(chǎn)今年一二月份銷售仍然強(qiáng)勁：1月份實現(xiàn)合約銷售額達(dá)34.8億元，同比上升331.3%；合約銷售面積58.7萬平方米，上升195.5%。盡管2月份銷售額與銷售面積有所下降，但其銷售均價從1月份的5923元/平方米大幅上漲至7273元/平方米。
據(jù)介紹，今年恒大地產(chǎn)將近7成的產(chǎn)品屬于中高端住宅物業(yè)，分布全國20多個城市，目前全國54個項目同時加速動工。
據(jù)悉，2009年1月至12月，恒大累計實現(xiàn)合約銷售額303億元，合約銷售面積563.7萬平方米，分別比2008年 激 增 了402.3%及396.5%。恒大集團(tuán)董事局主席許加印在多個場合公開表示，恒大2010年的銷售目標(biāo)，將有望達(dá)到400億~450億元。
據(jù)悉，目前恒大地產(chǎn)仍以5100萬平方米的土地位居中國房地產(chǎn)開發(fā)商土地儲備榜榜首。
高德置地：今年拿地更為謹(jǐn)慎
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)漸漸走出低迷的形勢。作為專注于商業(yè)地產(chǎn)的高德置地控股有限公司，其對于經(jīng)濟(jì)的波動也甚為關(guān)心。
在密集的土地政策調(diào)控下，北京土地市場依然頻現(xiàn)地王。高德置地副總經(jīng)理劉文敏表示，作為專注于商業(yè)地產(chǎn)的公司，在各種政策的影響下，今年公司拿地將更為謹(jǐn)慎。
去年下半年，廣州區(qū)域的房價連續(xù)4個月領(lǐng)跑全國，累計漲幅高達(dá)40%?；钴S的樓市交易也帶動了土地市場的活躍。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年一年廣州土地出讓金達(dá)489億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2008年同期水平。
劉文敏認(rèn)為，今年在政策的調(diào)整下，廣州土地市場會比去年情況相對弱一些。如今過高的住宅市場價格，將不會出現(xiàn)上漲或下降的大幅波動。他預(yù)計，未來一段時間，廣州市中心的住宅價格或?qū)⒎€(wěn)中有升，但上升幅度不大。
不同于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)。今年隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)暖，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)較快的恢復(fù)。特別是今年3月份，與2008年同期相比，高德置地的客戶量上漲了50%，租金也是整體是向上走的。
嘉華國際：改變方式可弱化央企優(yōu)勢
上世紀(jì)90年代中后期，很多央企在香港買地、蓋樓，部分港人對此事至今還記憶深刻。2009年，記者在香港采訪時，還被當(dāng)?shù)貙?dǎo)游告知，香港中環(huán)附近的不少樓宇，是由內(nèi)地的國有企業(yè)在香港建造的。
但嘉華（中國）投資有限公司總經(jīng)理谷文勝說，現(xiàn)在在香港仍然參與競拍土地的，只有中國海外和華潤置地兩家央企。原因是香港土地制度在2000年以后發(fā)生了重大的改變，改為目前使用的 “勾地制”，正是在這種制度的影響下，央企在財力上的優(yōu)勢，才沒有變成最后的勝勢。
一邊是政策重壓下，高價“地王”頻現(xiàn)，一邊是拍賣時間不足十分鐘，甚至出現(xiàn)流拍地塊。這就是近期北京土地市場與廣州土地市場的“冰火兩重天”。造成這一局面的，除了地方政府的推地策略，還有央企的拿地偏好——在短期內(nèi)，它們顯然對北京市場更感興趣。
穗深土地成交冷清
3月18日，廣州南沙地塊出讓，此次共計出讓3幅地塊，僅有3家中小型開發(fā)商參與競拍，競拍現(xiàn)場出奇地冷清，整個拍賣過程僅耗費十分鐘時間，就快速收場。其中兩幅住宅用地分別以約1190元/平方米和1500元/平方米的樓面地價成交，另外一幅商業(yè)用地流拍。
就在之前不久，廣州源溪大街爛尾地塊的“運氣”同樣不佳。盡管該地塊位于市區(qū)，但在拍賣現(xiàn)場上參與角逐的同樣多是小型開發(fā)商。該地塊最終被佛山南沙平南實業(yè)公司以7100萬元的總價拿下，折合樓面價格不足4000元/平方米。
無獨有偶，作為一線城市的深圳，土地市場成交也趨于平淡。記者在深圳規(guī)劃和國土資源委員會的官方網(wǎng)站上粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年1~3月，深圳土地市場推出31宗地塊中，成交地塊僅25宗。中國綜合開發(fā)研究旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前深圳市場不如北京市場火熱，主要是由于深圳幾乎沒有住宅用地推出。
記者也注意到，截至3月30日，深圳掛牌出讓的土地的確大部分為工業(yè)用地，商業(yè)性質(zhì)的用地只是少數(shù)。此外，宋丁指出，由于目前政策形勢不太明朗，對開發(fā)商來說，拿地也更趨于謹(jǐn)慎。
土地供應(yīng)或5月回暖
黎文江表示，歷年的廣州土地市場在年初都略顯平淡，政府在年初一般都會推出一些不太熱門的地塊，一方面可以試探市場反應(yīng)，另一方面由于年初開發(fā)商手頭資金不太充裕，政府此舉可以避免好地塊遭遇流拍。據(jù)悉，去年廣州成交地塊達(dá)79宗，成交金額475.8億元；其中，出讓價格高于底價的地塊有30宗，集中于下半年成交。
“從銷售的旺季，以及一般政府推地的規(guī)律而言，預(yù)計5月前后，土地供應(yīng)市場會活躍起來”，黎文江表示，屆時土地出讓將會有比較好的效果，開發(fā)商也會掀起拿地潮。
“如果推出好的地塊依然會有開發(fā)商去搶奪，而且競爭會很激烈。”仲量聯(lián)行投資部劉裕通判斷，盡管今年政策預(yù)期不明，但好的地塊仍將以高價出讓。
黎文江告訴記者，雖然目前市場上一些大型的開發(fā)商手頭上依然土地充裕，但是為了更長遠(yuǎn)的考慮，這些公司依然會大舉拿地，一方面提升企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)，另一方面則是出于可持續(xù)發(fā)展方面的考慮。
每經(jīng)記者 湯白露 發(fā)自北京
“目前公司還沒有具體的退出方案，至于大股東如何考慮，我們這個層面還不知道。”針對78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出地產(chǎn)業(yè)，中航地產(chǎn)（000043.sz）證券代表杜李麗3月24日對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“我們也在等相關(guān)政策明朗，因為股權(quán)退出涉及很多層面，必須共同協(xié)調(diào)。”
退出將由集團(tuán)全盤考慮
中航地產(chǎn)是在深圳交易的上市公司，實際控制人是h股上市公司中航國際（00232.hk），再往上是中航集團(tuán)。
“由于是上市公司，所以在退出時只需要更換股東就可以?；蛘哒f，換一個大股東，公司仍將繼續(xù)存在。”中航地產(chǎn)一位內(nèi)部人士對記者說，這次的退出政策，將對公司產(chǎn)生重大影響，具體如何退出要看控股股東中航集團(tuán)的計劃。
國資委的“清退令”引發(fā)投資者強(qiáng)烈關(guān)注中航地產(chǎn)。有關(guān)猜測，退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中航地產(chǎn)是否變成一個凈殼，然后進(jìn)一步重組？
中航地產(chǎn)有關(guān)內(nèi)部人士否認(rèn)了這一猜測。他表示，根據(jù)國資委的要求，是中航集團(tuán)必須退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不是針對這個上市公司的實體業(yè)務(wù)清退。
據(jù)杜李麗介紹，盡管中航集團(tuán)還有其他子公司涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但是只有中航地產(chǎn)這一家涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司。“這次退出只涉及股東更換，不影響公司的發(fā)展戰(zhàn)略，董事會將視情況變化做一些調(diào)整。”
杜李麗還向記者確認(rèn)，中航集團(tuán)在退出時，有國有股要轉(zhuǎn)讓出去。一旦這些國有股全部向社會資本轉(zhuǎn)讓的話，中航集團(tuán)退出之后公司的國有性質(zhì)將改變，具體是什么結(jié)果，目前還不明朗。
非國資委管轄央企誰來監(jiān)督？
據(jù)記者了解，有多家類似中航地產(chǎn)的央企下屬上市公司，他們也跟中航地產(chǎn)一樣面臨諸多疑惑。
“在國資委點名的78家央企中，或多或少都持有下屬房地產(chǎn)子公司的股份，我們不方便做一些評論。”杜李麗說。
在采訪中，一位涉及退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司人士指出，國資委下屬的央企只是大型中央企業(yè)的一部分，為什么中信地產(chǎn)等央企不退出呢？“從國家的層面來說，政策并不公平。”
據(jù)了解，中信地產(chǎn)不屬于國資委管理，而屬于財政部管轄；中國人壽屬于保監(jiān)會監(jiān)管，所以也無需退出房地產(chǎn)，其競標(biāo)地王并不受此次政策調(diào)控影響。
地產(chǎn)業(yè)務(wù)是一大熱門，央企都看得很重要，都想做大做強(qiáng)，“所以在遏制地王方面，央企應(yīng)該站在同一個起跑線上，國家支持部分央企專注于把主業(yè)做強(qiáng)，但是具體采取什么方式，還需要考慮。”上述匿名人士稱。