據(jù)記者調(diào)查，炒房團(tuán)中一些人是散兵游勇的散戶(hù)，一些人是專(zhuān)業(yè)操作大戶(hù)，更有一些人是不露聲色的領(lǐng)軍人物。（資料圖片）
溫州炒房團(tuán)如今已被“神化”為中國(guó)樓市的一支能呼風(fēng)喚雨、叱咤風(fēng)云的“妖魔化”人群。參與者成千上萬(wàn)，人群來(lái)自各行各業(yè)，三教九流、男女老少皆有，其中“太太炒房團(tuán)”名聲最響亮。實(shí)際上炒房團(tuán)的“精銳部隊(duì)”是一批來(lái)自企業(yè)的老板，他們也是“太太炒房團(tuán)”的后臺(tái)老板。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查，炒房團(tuán)中一些人是散兵游勇的散戶(hù)，一些人是專(zhuān)業(yè)操作大戶(hù)，更有一些人是不露聲色的領(lǐng)軍人物。
“緊縮對(duì)溫州人影響不大！”
資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)人士對(duì)國(guó)家的政策看得透，深知每次調(diào)控是暫時(shí)的，而中央與地方的博弈是永恒的，有博弈就有縫隙。他們摸到了“調(diào)與漲”的奧秘，掌握到“調(diào)漲不調(diào)跌”“越調(diào)越漲”“調(diào)后報(bào)復(fù)漲”等規(guī)律，經(jīng)過(guò)十多年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“摸爬滾打”，發(fā)現(xiàn)每次宏觀(guān)調(diào)控的結(jié)局都是這樣。因此，從某種意義上講，當(dāng)前宏觀(guān)調(diào)控對(duì)溫州人作用有限。
當(dāng)“國(guó)4條”、“國(guó)11條”、存款準(zhǔn)備金上調(diào)、銀行貸款“內(nèi)緊外松”等一系列宏觀(guān)緊縮政策“高氣壓”一步步降到溫州后，溫州炒房團(tuán)仍然陣腳不亂。徐女士是溫州炒房大軍一員大將，有近十年的“炒齡”，每年瀟灑炒房五、六套。她貌似輕松地對(duì)記者說(shuō)：“金融緊縮政策對(duì)溫州人影響不大！”理由是，溫州人太有錢(qián)，經(jīng)得起，頂?shù)米 ?/p>
據(jù)中國(guó)銀行溫州市中心支行介紹，2009年，溫州人從國(guó)內(nèi)外匯入溫州的資金高達(dá)2.5萬(wàn)多億元，匯出資金2.2萬(wàn)億元，留在溫州尚有近3千億元。據(jù)該支行及有關(guān)金融專(zhuān)家介紹，目前溫州民間流動(dòng)資金高達(dá)6000億元，這筆巨額資金是溫州人承受緊縮政策的一大支撐。方女士分析說(shuō)，"“如果受緊縮影響，一套每平方米3萬(wàn)元的房子若降2000元算是了不得了，140平方米的房子少下28萬(wàn)元，但對(duì)買(mǎi)不起的人來(lái)說(shuō)，剩余392萬(wàn)元的房?jī)r(jià)仍是個(gè)天文數(shù)字，買(mǎi)不起的照樣買(mǎi)不起。而對(duì)我們這些有錢(qián)人來(lái)說(shuō)沒(méi)多大影響，二套房首付加10%也就多40來(lái)萬(wàn)元，無(wú)所謂，扛得起。”
事實(shí)正是這樣。今年1月下旬，溫州市郊區(qū)“同人欣園”和“鉑金府邸”兩個(gè)樓盤(pán)相繼開(kāi)盤(pán)，每平方米分別為23000元和42000元。“同人欣園”不惜抬高“入場(chǎng)”門(mén)檻，要求打入“誠(chéng)意金”160萬(wàn)元，為全國(guó)天價(jià)，結(jié)果這兩個(gè)樓盤(pán)的爭(zhēng)購(gòu)者還是多得打破頭。
徐女士介紹說(shuō)，市郊區(qū)南塘街6號(hào)地塊是拆遷房，一些拆遷戶(hù)將分到的房子拿出去交易，一套178平方米的房子每平方米賣(mài)價(jià)42000元。購(gòu)買(mǎi)安置房是不能辦按揭貸款，必須一次性付清，結(jié)果幾十套房子依然被搶購(gòu)一空。
溫州炒房團(tuán)中有一支鮮為人知但能量超大的人群，那就是人數(shù)眾多、腰纏萬(wàn)貫的華僑。目前在海外的溫州商人多達(dá)60多萬(wàn)人。據(jù)許多炒房團(tuán)人員稱(chēng)，這些華僑的購(gòu)房、炒房量占整個(gè)溫州購(gòu)房團(tuán)人群50%以上。在法國(guó)做服裝貿(mào)易的年輕女士胡小潔就是其中一員，她“下手”著實(shí)驚人，商鋪整排整排通吃，住宅一買(mǎi)就是半幢樓。她說(shuō)，“1歐元兌10元人民幣，300萬(wàn)元人民幣的房子只要30萬(wàn)元?dú)W元，再貴的房子也便宜，我們不需要銀行按揭，全部一次性付清”。在她看來(lái)，國(guó)家金融緊縮政策的確“挨不著、調(diào)不到”。
記者了解到，在當(dāng)前緊縮氣候下，在溫州分別從事傳統(tǒng)制造業(yè)的唐先生和田先生等一批炒房巨頭或領(lǐng)軍人物依然“很自信”，表示“不怕緊縮不怕惜貸”。過(guò)去他們是利用個(gè)人、企業(yè)及銀行的資金炒房，總量幾千萬(wàn)、個(gè)把億。現(xiàn)在“玩”大了，他們憑借在本行業(yè)良好的信譽(yù)、高超的操盤(pán)能力和影響力，善于整合本行業(yè)上、中、下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的巨額社會(huì)資金投入炒房，出手高達(dá)十多億，其實(shí)力驚人。他們說(shuō)，“我們現(xiàn)在主要靠的是企業(yè)、社會(huì)和行業(yè)的海量資金，有銀行資金更好，沒(méi)有照樣投資購(gòu)房”。
深知炒房大腕心態(tài)的業(yè)內(nèi)資深人士、溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理陳鴻分析道：溫州人對(duì)政策的“抗壓性”很強(qiáng)，每次都不怕政策調(diào)整。他們涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早，經(jīng)驗(yàn)豐富，嗅覺(jué)靈敏，站位高，眼力準(zhǔn)，膽子大，下手狠，又往往抱團(tuán)出擊，成功率高?，F(xiàn)在，炒房資金像滾雪球，資本很充裕，投入房市的資金耗得起。當(dāng)前，他們把手中的房子稱(chēng)為“抓了一群小豬崽，慢慢養(yǎng)”，有雄厚的實(shí)力作支撐。
全國(guó)房市看溫州
三天后，開(kāi)發(fā)商致電唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全價(jià)回購(gòu)。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬(wàn)元。但他自有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，說(shuō)啥也不肯退。結(jié)果一平方米9000多元的房?jī)r(jià)，三個(gè)月后暴漲到3萬(wàn)多元，現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算，三個(gè)月中，他賺到的是一筆天文數(shù)字。
近期，海南樓市幾近瘋狂。“國(guó)際旅游度假島”、“博彩業(yè)”等“大賣(mài)點(diǎn)”逃不了政策敏感性強(qiáng)、動(dòng)作迅猛的溫州炒房團(tuán)的眼光，一批人聞風(fēng)捷足先登。
2009年10月1日，唐先生與一幫溫州人去海南“旅游”，目標(biāo)鎖定號(hào)稱(chēng)“比肩世界著名旅游度假勝地、打造一個(gè)365天度假新國(guó)度”的清水灣豪華樓盤(pán)。他們一口氣“團(tuán)購(gòu)”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。但他不滿(mǎn)足，第二天偷偷去看這方與大海、藍(lán)天、沙灘作伴的“上層國(guó)度”。售樓小姐告知，還剩38套房源。唐先生二話(huà)不說(shuō)，當(dāng)場(chǎng)刷卡首付1千萬(wàn)元，以85折的“團(tuán)購(gòu)”統(tǒng)統(tǒng)吃下，然后心滿(mǎn)意足地跟團(tuán)旅游。
三天后，開(kāi)發(fā)商致電唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全價(jià)回購(gòu)。這意味著唐先生三天之內(nèi)輕松賺走500萬(wàn)元。但他自有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，說(shuō)啥也不肯退。結(jié)果一平方米9000多元的房?jī)r(jià)，三個(gè)月后暴漲到3萬(wàn)多元，現(xiàn)在每天還在瘋漲。有人估算，三個(gè)月中，他賺到的是一筆天文數(shù)字。
據(jù)了解，在國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)一系列宏觀(guān)調(diào)控政策的壓力下，溫州炒房團(tuán)仍看好海南的樓盤(pán)。唐先生等人認(rèn)為，目前海南的房?jī)r(jià)雖然已在很高的高位上，但還會(huì)漲，一直漲到國(guó)家停止海南開(kāi)發(fā)、漲到國(guó)家終止扶持海南的政策為止。
目前，溫州炒房團(tuán)多數(shù)人持幣觀(guān)望。但是，從總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，他們對(duì)中國(guó)房市始終抱有很大的信心。在他們 看 來(lái) ，中 國(guó) 目 前 只 有 城 市 化 程 度40 %左 右 ，而歐美發(fā)達(dá)國(guó)家已高達(dá)80%左右，中國(guó)還要走很長(zhǎng)時(shí)間的路。城市化的硬條件之一是土地，現(xiàn)實(shí)狀況是土地供應(yīng)量越來(lái)越少，需求量越來(lái)越大。再說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)在g d p的比重高，又拉動(dòng)數(shù)十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)成千上萬(wàn)人就業(yè)，它也是中國(guó)金融業(yè)的“搖錢(qián)樹(shù)”。因此，這棵中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“常青樹(shù)”不會(huì)枯萎。
溫州甌海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理諸云波認(rèn)為，溫州炒房團(tuán)充足的信心還來(lái)自他們把房地產(chǎn)的“溫州模式“移植”到外地嘗到了甜頭。諸云波是溫州房地產(chǎn)業(yè)的先行者，他說(shuō)，溫州人在全國(guó)最早接受房地產(chǎn)業(yè)的洗禮。從上世紀(jì)80年代初起，溫州人就涉足房地產(chǎn)業(yè)，在全國(guó)最早試水“集資聯(lián)建”、“公助私建”、“營(yíng)造農(nóng)民城”等，這些建房模式都是產(chǎn)權(quán)私有，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萌芽。80年代中期，溫州人通過(guò)舊城改造，又在全國(guó)率先實(shí)行城市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)。這位溫州房市見(jiàn)證人對(duì)20多年來(lái)溫州的房?jī)r(jià)升漲如數(shù)家珍：以市區(qū)一級(jí)地段人民路為例，1988年每平方米800元，2009年為25000元，年年攀升從未跌降，21年共漲了30倍，平均每年漲幅17.8%(遞增)。
諸云波說(shuō)，溫州炒房團(tuán)結(jié)合親身經(jīng)歷從溫州看外地，每個(gè)人都直觀(guān)地作出毫不動(dòng)搖的判斷：外地房?jī)r(jià)真便宜，早買(mǎi)、快買(mǎi)、多買(mǎi)！溫州的昨天就是它的今天，溫州的今天就是它的明天。由此，他們毫不猶豫地把“溫州模式”移植到外地，從而頻頻得手，屢試不爽。
溫州“太太購(gòu)房團(tuán)”團(tuán)長(zhǎng)羅夏蘭在溫州當(dāng)?shù)丶巴獾胤慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)商中享有較高的知名度，七八年來(lái)，她帶的“太太購(gòu)房團(tuán)”不下數(shù)千人。應(yīng)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)，一出團(tuán)就是四五十人，有時(shí)一周要帶兩批團(tuán)。“金融危機(jī)后我更忙。”她說(shuō)。在她看來(lái)，上海、杭州、溫州等地樓市人氣旺，交易量大，是中國(guó)樓市的“風(fēng)圈”，她告知，眾多溫州人都在瞪大眼睛瞄準(zhǔn)上海好幾個(gè)頂級(jí)樓盤(pán)。
“房?jī)r(jià)低了，得利可能會(huì)更多”
方女士說(shuō)：“這么高的房?jī)r(jià)，公務(wù)員、工薪階層和平民百姓幾代人都買(mǎi)不起，這不是好事。從炒房角度上講，也不希望高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)高，手中100萬(wàn)元只能購(gòu)一套房，甚至購(gòu)不了一套，而房?jī)r(jià)低了，就可購(gòu)兩套，得利可能會(huì)更多。”
對(duì)近年來(lái)全國(guó)各地房?jī)r(jià)一路“高歌猛進(jìn)”，溫州多位炒房團(tuán)成員表示“不希望這樣”。
羅夏蘭說(shuō)：“我雖是‘炒房團(tuán)’團(tuán)長(zhǎng)，但我的心愿也與千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)老百姓一樣，希望房?jī)r(jià)下跌，不希望飛漲。中國(guó)的房?jī)r(jià)要穩(wěn)定了，不能再暴升暴漲了。”
一些從事制造業(yè)的“炒房巨頭”們說(shuō)，“我們之所以把大量資本投向房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是，近年來(lái)，制造業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)比較效益懸殊巨大，炒房比做產(chǎn)業(yè)強(qiáng)多了。辦企業(yè)累半 死 卻 不 賺 錢(qián) ， 利 潤(rùn) 率 只 有1%至3%，只能勉強(qiáng)發(fā)員工工資。而開(kāi)發(fā)建房、投資炒房輕松得利，利潤(rùn)巨大。我們對(duì)實(shí)業(yè)情有獨(dú)鐘，希望把企業(yè)做強(qiáng)做大做優(yōu)，希望國(guó)家調(diào)控好房地產(chǎn)，使之規(guī)范健康發(fā)展。”
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)該正確解讀國(guó)家宏觀(guān)緊縮政策。從總體說(shuō)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)還是實(shí)施鼓勵(lì)性政策，按照十七大精神還是鼓勵(lì)人民群眾不斷增加財(cái)產(chǎn)性收入，目前適當(dāng)調(diào)整政策不足為奇，隔一兩年都要“調(diào)”一下，這對(duì)局部市場(chǎng)和局部地區(qū)可能會(huì)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的作用，但這只是暫時(shí)的，這種政策對(duì)東南部有錢(qián)的地區(qū)可能達(dá)不到調(diào)控的目的，這就像開(kāi)車(chē)一樣，只是油給多給少的問(wèn)題，但車(chē)子已上高速公路，方向已設(shè)定，車(chē)子總要前進(jìn)。
陳鴻建議，希望地方與中央少一些博弈，多點(diǎn)執(zhí)行。希望國(guó)家在土地出讓政策上不要“一刀切”。東部與中西部、南部與北部的省情不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，土地出讓政策應(yīng)有所區(qū)別，調(diào)控政策也應(yīng)有所區(qū)別。
諸云波等人認(rèn)為，高地價(jià)是拉動(dòng)高房?jī)r(jià)的主導(dǎo)力量，為了遏止高房?jī)r(jià)，建議政府先限房?jī)r(jià)再賣(mài)地價(jià)。比如限定一個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)為每平方米2萬(wàn)元，在這封頂框架下再拍賣(mài)地價(jià)，不是誰(shuí)出價(jià)高賣(mài)給誰(shuí)，而是誰(shuí)家的綜合方案最好就賣(mài)給誰(shuí)。
諸云波等人還建議，國(guó)家成立房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心，其職責(zé)主要監(jiān)管征收土地增值稅等問(wèn)題。按國(guó)家稅收有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)達(dá)到20%以上，要交納土地增值稅。但是，目前全國(guó)一些地方普遍存在一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)原材料及價(jià)格，夸大成本等現(xiàn)象，以此“壓縮”利潤(rùn)，導(dǎo)致土地增值稅漏收甚至零征收，使國(guó)家流失了相當(dāng)?shù)亩愒?。諸云波指出，房地產(chǎn)業(yè)原材料等成本比較專(zhuān)業(yè)，構(gòu)成因素也較復(fù)雜，稅務(wù)部門(mén)力所難及，由房地產(chǎn)投資監(jiān)管中心實(shí)行監(jiān)管可有效解決土地增值稅的征收問(wèn)題.