2010年的全國兩會即將落下帷幕，在這十數(shù)天的會議中，房地產(chǎn)市場的走向與房價始終是今年兩會的熱點話題。
歸結(jié)起來，今年兩會上對于整個市場的判斷，從總理的表態(tài)，包括整個各方面的跡象也表明，現(xiàn)在不是到了完全復蘇金融危機造成后果的時候，包括目前的一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)、包括我們的赤字都能夠看出來。其實對于房地產(chǎn)而言，它對于國家保增長還是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常關(guān)注的、呼聲很多的高房價的情況，國家也在今年會持續(xù)的出保障房、經(jīng)適房，以滿足大家的需求。這就是2010年兩會帶給大家的信心。
搜狐焦點網(wǎng)特邀兩會記者、中國經(jīng)營報資深記者李樂和著名的地產(chǎn)人，中建國際發(fā)展有限公司運營副總裁雷越姝做客訪談，就即將結(jié)束的2010年兩會進行一個簡要的回顧與盤點，就在兩會中有關(guān)房地產(chǎn)市場的種種問題進行解讀。
【主持人】：我們請到了兩位嘉賓共同來盤點2010年兩會，關(guān)于房地產(chǎn)上面的保證民生問題的一個小論壇。介紹一下，這位是老朋友了，兩會記者李樂。中間這位是雷越姝，著名的地產(chǎn)人，中建國際發(fā)展有限公司運營副總裁。兩會到現(xiàn)在為止房地產(chǎn)和房價的問題占了很大的眼球。昨天在搜狐視頻上點擊率最高的是一個兩會的代表談論的房價問題。總理在政府工作報告中明確的把房價的問題提出來。在過去幾年中沒有這樣的狀況發(fā)生。從制度層面來講，卻沒有其他的什么新意。所以我們今天就想來聊一聊，兩會過后大家比較關(guān)注的，一個是保障房的情況，另外一個是經(jīng)濟政策、各個房地產(chǎn)政策的情況，包括房價在2010年會怎么走。這都是大家很關(guān)注的。
【李樂】：今年的兩會特別大一個直觀的感受就是話題非常集中。我從2005年開始報道兩會，沒有發(fā)現(xiàn)任何一次的兩會像這次一樣話題集中在少數(shù)的幾個重要的議題上，第一就是房價，第二是收入分配，第三是國進民退。從頭到尾，尤其是政協(xié)在整個兩會的進程過程中，始終委員的討論都圍繞著這三個話題在進行。而房價這一塊又是委員和人大代表共同關(guān)注的話題焦點。所以這次兩會，給我的直觀感覺，話題非常的集中。而幾乎所有和地方經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的、和民生有關(guān)的議案和提案中，幾乎都涉及到了房價和住房保障的問題。這樣的問題在之前幾年兩會上還沒有如此的集中現(xiàn)象出現(xiàn)。這是我非常直觀的一個感受。
【主持人】：有沒有一些比較，因為我們之前也在跟您進行連線，包括另外幾名大報的記者，和大家共同分享兩會的情況。最近黃孟復委員的言論，在代表委員中有什么樣的反響？
【李樂】：黃孟復的言論非常火。但是在兩會的會場上其實也分成了兩派，支持的和反對的。我們看到工商聯(lián)這邊支持的聲音會多一些，企業(yè)界的人士支持得多一些。但是在人大這邊，遠沒有在政協(xié)那邊反映支持得那么強烈。黃孟復委員在接受中央電視臺采訪，包括在一些場合，對于房價、對于房地產(chǎn)市場的觀點和分析實際上和企業(yè)利益的趨向是非常契合的。所以我們也可以換一個角度來看這個問題。當我們?nèi)タ慈舜蠛驼f(xié)，每年兩會的制度，如果從西方先進的民主政治的角度來看，他應該是一個議事的機制，是不同的利益集團談判的機制。所以我覺得黃孟復委員的觀點引發(fā)的因為集團利益而不同的爭議和對立，其實是一種進步。因為開發(fā)商和即得利益群體應該是一個利益群體，而沒有房子的人，不希望房價上漲的普通公眾應該也是一個利益團體，這兩個利益團體之間應該有一個談判機制。兩會應該給他們提供談判的平臺。
【主持人】：你剛才講的也是我們關(guān)注的這幾年變化的情況。從制度層面來講，他還是有很多進步的地方。比如說很多觀點明確的把自己的利益抒發(fā)出來，比如說焦點網(wǎng)上登了幾個相關(guān)的房地產(chǎn)的提案。比如說胡葆森的四個提案，都是和他自身工作有很緊密的聯(lián)系。比如說有代表提出商用地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從50年改到70年，也是從代表自己的利益出發(fā)。雷總您覺得這次兩會給你的最深的感受是什么？
【雷越姝】：印象最深刻的就是溫總理對房價的表態(tài)，另外，大家對蟻族蝸居現(xiàn)象的關(guān)注，把它提到日程中來解決。其他的，房價矛盾一直都是存在的，只是在這次兩會上激烈程度更甚一點。另外，各派的觀點也沒有什么新的東西。但是我個人覺得，穩(wěn)定房價是一個特別艱巨的任務。
【主持人】：你認為房價夠高嗎？或者你覺得現(xiàn)在的主流理論和現(xiàn)在的精英認識？
【李樂】：我始終覺得房價不是價格本身的問題，是收入增長的問題。中國現(xiàn)在出現(xiàn)對房地產(chǎn)怨聲載道，原因是因為收入的增長和收入的分配沒有辦法跟上房價上漲的速度所導致的。所以房地產(chǎn)的價格不單單是一個價格問題，這種矛盾和沖突主要是人們收入增長的速度跟不上。
【主持人】：這次提案的觀點是直接針對結(jié)果，而沒有針對過程。
【雷越姝】：有一個數(shù)據(jù)大家爭論很大，就是09年房價上漲1.5%的速度。這個數(shù)字跟大家的直觀感受是沒有辦法吻合的。這里面可能反映一個問題，因為我們沒有辦法去驗證，統(tǒng)計局也沒有站出來去解釋，為什么會這樣。但是我感覺統(tǒng)計局的這個數(shù)字也不是拍腦門出來的。他可能有一個渠道，只是這個渠道和我們從市面上看到的是有一定的不同。這里面最大的不同是市場化的住房和非市場化的住房已經(jīng)被算出平均了，一算出平均了，就1.5%。市場住房直觀的感受，09年30%起步，這是起碼的。有一些三線城市可能房價漲得不是那么厲害，但是如果平均的話，也應該是百分之二三十。如果你要加入一部分，而且比例還不知道，非市場化部分的住房，我們就不知道。我對這1.5%的推測是說，我們現(xiàn)在討論房價是雞同鴨講的問題，因為背景不統(tǒng)一、口徑不統(tǒng)一、出發(fā)點也不統(tǒng)一。沒有辦法去講這個事情。而且大家一講到房價的時候，習慣性的講，房價漲沒有關(guān)系，你做好住房保障體系就ok了。但是假定我剛才對這1.5%的推測是存在的話，有很多的隱性的，他沒有說保障性住房，或者也許他叫保障性住房，我們不得而知。但是他實際上是非市場化的一批住房。這個事實是存在的。
【主持人】：前天的時候，這個數(shù)據(jù)的事情，當時新京報的也出來了。我看媒體報道的時候，馬建唐承認是有統(tǒng)計失誤在里面？
【李樂】：不是失誤，我通過這個問題也跟前任國家統(tǒng)計局局長有過溝通，他不是統(tǒng)計失誤，而是統(tǒng)計原來的抽樣、選取、加權(quán)的方式，最后導致統(tǒng)計出來房價的增幅是1.5%。因為他抽樣的樣本選取，保障性住房用的是加權(quán)的方式，算法不一樣，1.5%是純統(tǒng)計意義上的增幅數(shù)據(jù)，不是民眾直觀感受的數(shù)據(jù)。因為民眾更直觀感受的是一個個案，或者是他知道周邊幾個樓盤的漲幅，但是統(tǒng)計局是都統(tǒng)計在一起，他加權(quán)方式還是沿用舊加權(quán)的方式。
【主持人】：當時網(wǎng)友都認為是不是他的小數(shù)點放錯了。數(shù)據(jù)出來以后，統(tǒng)計局馬上出了一份大概30頁的解釋說我們這個統(tǒng)計沒有問題的，數(shù)據(jù)方面沒有問題。結(jié)果接下來的故事是，葉檀。中國的第一人，他說我們先不從改觀方面來判斷你這個有錯。我們先從專業(yè)角度看是怎么回事。一二三，就寫了很長的一篇博客。接下來是北京大學經(jīng)濟研究中心的黃教授又出來說你這個統(tǒng)計有問題。所以才會出現(xiàn)這種情況。
【雷越姝】：他再怎么有問題，一定是這個市場上客觀存在一些非市場化的價格。而且他的權(quán)重計算的時候，肯定沒有完全按照比例，或者是算權(quán)重的時候。
【李樂】：他用的是原來前幾年的權(quán)重。但是關(guān)鍵是他現(xiàn)在保障房的任務量加了很大，加了很大之后，保障性住房和限價商品房普通商品房的供應量變得非常大，但是他加權(quán)的比重又沒有變。所以把這個東西平均下來了。而且他是全國抽取，包括西部城市和三四線城市的樣本量也沒有加權(quán)上面，那個加權(quán)的取值還是有一些問題。最后導致他算了全國的平均數(shù)是1.5%。所以爭議一直存在，你用抽樣的手法還是用普查的手法。北京房地產(chǎn)交易管理法信息很全。但是他們的解釋就是說我里面存在政策性住房，我要用加權(quán)的方式把政策性住房平均掉，這是統(tǒng)計的一個學術(shù)和方法上的爭論。各有各的。
【主持人】：這次兩會上至少我們的統(tǒng)計局的高層解釋清楚了。
【李樂】：統(tǒng)計局有經(jīng)驗了，他已經(jīng)被增長了一次。
【主持人】：他們說接下來我們不會出現(xiàn)這方面的失誤了，這是很大的進步。接下來是蟻族的問題，評價蟻族是評價這些畢業(yè)之后的大學生沒有房子住。
【雷越姝】：我的理解，你可能講的是一個客觀的狀態(tài)。但是我的理解是，市場房也買不起，保障房管不了，夾心層偏低的階層，把他們給忘記了。
【主持人】：前天北京市的領(lǐng)導在接受北京市官方的媒體，他們講到了在唐家?guī)X這樣的地方會建一些公租房。經(jīng)濟適用房、民租房、兩限房。公租房現(xiàn)在還不是特別熱。但是這個思路出來以后，應該會受到廣大民眾的贊同。因為取消經(jīng)濟適用房的呼聲已經(jīng)很高了。
【雷越姝】：大家理解公租房，它不是廉租房，它可能是一定程度上也還是拿暫住證那種。我理解是這樣的，但是我很懷疑這件事情是不是能夠做成。大家感覺可能會怎么操作呢？比如說把唐家?guī)X這一塊拆了，蓋集體宿舍。你原來可能也住十平米或者八平米，你沒有辦法洗澡，沒有單獨的衛(wèi)生間。我現(xiàn)在蓋很小的房子給你，集體宿舍，你可以洗澡，衛(wèi)生條件也改善了。價錢，可能你原來是一百塊錢、兩百塊錢，加一點點錢租給你。我認為這是一個比較理想化的構(gòu)想，而且是我們推測的，我們作為一個行業(yè)人士和兩會的觀眾所推測的。但是我個人覺得這個事情不太現(xiàn)實，因為它的投入很大，投入產(chǎn)出也很少。去執(zhí)行這件事情的動力何在？就算是政府從城市管理的角度要去做這件事情，馬上問題就來了，因為他實際上是要貼錢的。貼的是誰的錢？是北京市民的錢。北京市民就該說了，我有戶口的還沒有解決，你先去解決沒有戶口的人。所以這里面還是有矛盾的，想象是很美好的，但是感覺這是有客觀困難。
【主持人】：雖然現(xiàn)在把蟻族的問題提出來了，但是在執(zhí)行上面會怎么樣，相信是接下來兩三年關(guān)注的熱點。
【李樂】：今年建設部就要發(fā)一個城市公共租賃房管理辦法。據(jù)我所知已經(jīng)起草了。它叫一法三規(guī)章?；咀》勘Ｕ稀⒈Ｕ闲宰》抠|(zhì)量管理條例、保障性住房考核辦法、城市公共租賃房管理辦法。今年肯定會下發(fā)一個文件。
【雷越姝】：我很擔心的問題，文件很好，我一點不懷疑文件。但是我擔心的是這個文件出來了，比如說北京市能干了，但是按照我們以前的經(jīng)驗，他一上來干的時候，一定會哪根繩沒給系好，一定會出點岔子。最大的岔子會出現(xiàn)在經(jīng)濟帳上面，他會算不過來，我這個事也干了，但是這個價格便宜不了，因為他不是廉租房。那他的價格就有應該怎么定的問題。
【李樂】：應該聽政。
【主持人】：下面一個話題是國進民退。
【李樂】：國進民退和房價1.5的那個東西是非常像的。它是一個微觀的感受和宏觀總體情況之間發(fā)生了沖突。每個人都覺得，民營企業(yè)家開發(fā)商都覺得這一年的環(huán)境不好，拿不到貸款、拿不到地，那邊我看到國企在大規(guī)模的吃地、保地、速度非?？?、非常兇猛。這是一個直觀的感受。但是，比如說趙啟正，他拿出宏觀的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來的時候，你就看到他那個數(shù)據(jù)并不支持這樣的說法。包括他用了一個很有說服力的，叫利潤增長力，民營企業(yè)是遠遠高過國有企業(yè)的。但是你為什么不看總額，你看增長率呢？民營企業(yè)的生存周期是多少？他二十年不到，基數(shù)本來很低，增長率自然很高。國有企業(yè)本來的利潤總額又非常之大。就像中國和美國的gdp一樣，美國每年增長百分之零點幾，相當于中國gdp增長10%的總量都有。你為什么只用增長率不用利潤總額呢？
【主持人】：你是說在這次的兩會上，大家對這個也是有爭議的？
【李樂】：對。而且我覺得，我跑工商聯(lián)和經(jīng)濟界別的比較多。非常有意思的，工商聯(lián)是民營經(jīng)濟的組織，但是最不承認國進民退的首先是工商聯(lián)的人。特別是包括王飆，工商聯(lián)副主席，包括地方工商聯(lián)的副主席，都在講，民營企業(yè)首先要考慮的問題是你自己能不能不被別人吃掉。
【主持人】：你這是比較務實的一種想法，很多東西你呼吁可能覺得不解決問題。還不如我把自己的內(nèi)功修煉好了。
【李樂】：國進還是民進，我自己思想以后是這樣的，國進民退還是民進國退，這不關(guān)鍵，關(guān)鍵的是誰導致的進或者是退。如果是市場規(guī)律，國進了。
【雷越姝】：我們這個企業(yè)一直存在，它就是一個大國企，但是現(xiàn)在通過好幾萬員工的努力，我們能夠讓它的利潤增長了，讓它的業(yè)務變大了，那是好事。
【主持人】：爭議的焦點不是國企和民企，是需要相對公平的環(huán)境。
【雷越姝】：國進民退為什么有爭議，可能是在某些行業(yè)可能存在著一些政策性的引導，要求國有企業(yè)去控制這個行業(yè)。我覺得如果是從國家戰(zhàn)略需要的角度來考慮，那就沒有什么問題。但是從房地產(chǎn)這個行業(yè)來說，還是相對公平的環(huán)境，并沒有一個傾斜性的政策。
【李樂】：3月4號溫家寶總理到政協(xié)經(jīng)濟組和農(nóng)業(yè)組會議上聽取這兩個組的代表發(fā)言。第一個發(fā)言的是厲以寧，他談經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，從中央到地方特別熱的，他其中提到要劃分國有資本投入的界限，哪些地方你可以做，哪些地方你不能做。比如說充分競爭的領(lǐng)域，國有資產(chǎn)是不是可以平等的進入。溫總理在匯映厲以寧發(fā)言的時候，他講的話挺關(guān)鍵。他提出三個轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，避免投資過熱和陷入投資怪圈。第三個就是回應厲以寧講的。他說確實存在在民營經(jīng)濟、在一些行業(yè)領(lǐng)域準入的問題上，存在玻璃門和彈簧門的問題。玻璃門就是看得見、進不去，彈簧門就是你進得去，但是再把你推出來。這樣的現(xiàn)象肯定是存在的。但是我們最后你來看誰退誰進了的時候，你還要看這是誰導致的，如果是在公平的條件下導致的，這沒有說的。但是如果是一些行業(yè)壁壘、比如說信貸不公平，你信貸向這個方向傾斜，不向那個方向傾斜。這是不公平的。
【主持人】：這是大家討論國進民退最核心的內(nèi)容，到底是什么導致的。下一個話題是關(guān)于兩會過后市場走勢的情況。有沒有一些跡象表明兩會過后經(jīng)濟的微調(diào)，或者是在宏觀環(huán)境下會有一些什么新的舉措呢？
【李樂】：我記得我們私下交流，在有一些場合，預算報告兩個關(guān)鍵的數(shù)字。
【主持人】：現(xiàn)在大家傾向第一就是兩會過后肯定要加息。
【李樂】：加息不太可能，但是準備金率會提高。但是上半年是不是中國政府敢于使用加息這樣比較強烈的收緊信號，我覺得還要觀察觀察。他增收的指標，8%沒有增長，10500億的赤字還是比去年增長。他對未來的經(jīng)濟還是難的。赤字兩個指標，地方財政系統(tǒng)很關(guān)心的，或者說能夠看經(jīng)濟宏觀走勢的兩個數(shù)據(jù)，一個是赤字，一個是財政征收幅度。赤字去年是9500億，中央加地方兩千億的地方債。今年還是增長，變成了10500億。第二個是財政增收，現(xiàn)在預算的任務是8%，去年還是8%。這個任務是沒有增長的?？梢詮倪@里面窺探?jīng)Q策層對于經(jīng)濟形勢整體的判斷，他對于未來沒有一個非常穩(wěn)定、非?？隙ǖ恼f未來經(jīng)濟形勢是向好的。因為去年2009年完成的財政收入增收是9.5%。這個9.5%里面?zhèn)鹘y(tǒng)的企業(yè)增值稅、進口關(guān)稅全都是下降的。維持了9.5%的增長任務，主要是靠消費稅和房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，包括土地增值稅，那占到了40%幾。
【主持人】：前幾天我看到一個直轄市的報表，跟你說的數(shù)據(jù)比例是幾乎一致的。包括稅收對地方財政貢獻的情況。
【李樂】：這就是看未來，政府對于未來不確定性。而且還有一個很關(guān)鍵的佐證，還是說3月4號聯(lián)組會，溫家寶總理在回應委員發(fā)言的時候還說，現(xiàn)在還沒有到后金融危機時代。這是他的原話。當然這在報紙上不方便公開，因為那是一個比們會議。溫家寶說這不是后金融危機時代，還沒有到那個程度，金融危機還沒有過去。因為中國去年經(jīng)濟的增長未必是復蘇的，可以是反彈是大量政府投資導致的。
【雷越姝】：因為實質(zhì)上今年春節(jié)前后的時候，已經(jīng)出臺了一些政策，實際上他已經(jīng)做出了一些試探性的嘗試。我覺得他也需要有一個觀察期和市場的反映期。他能夠配合宏觀調(diào)控、整體宏觀經(jīng)濟的政策，比如說如果你看到加息了，肯定是對房地產(chǎn)影響比較明確的一個強烈的信號。所以我感覺今年上半年不太可能說有太多政策性的措施出來。即使是有，我覺得也可能是一小步的微調(diào)，很難再拿出一個比07、08年力度更大的政策。市場對這個政策是有抗性，就像吃藥一樣，藥吃過了就有一個抗性，你再吃，肯定沒有第一次吃的時候那么管用。所以我感覺，今年上半年形勢可能會相對穩(wěn)定一點。對于下半年來說，他肯定有幾個不確定因素。一個是宏觀經(jīng)濟政策是不是有調(diào)整。第二，土地市場和保障性住房的一些相應的措施可能會影響到整個行業(yè)。
【主持人】：你說的影響主要是價格？
【雷越姝】：主要是心理預期，對價格的心理預期。他有兩種。有一種觀點會認為今年上半年土地供應會相對平穩(wěn)，以北京為例，土地可能集中在市場化的開發(fā)用地集中在上半年推出。上半年可能會有大量的土地用于保障性住房。這樣的話，市場住房土地供應量就更少了。所以有可能到下半年的時候，市場性的土地供應價格有一個急劇的飆升。同時，保障性住房的信號出來，這兩種力量是相仿的，這兩種力量焦灼的情況下，哪一種力量會上升，我覺得是很微妙的事情。
【主持人】：目前從我們研究中心的信心指數(shù)來看，我們預測假定沒有突發(fā)情況的時候，根據(jù)過去的情況預測將來的情況。我們的結(jié)果，大概在下個星期或者下下個星期，在時機成熟的時候，我們會有一個結(jié)論，我們的結(jié)論，從去年11月份和12月份的數(shù)據(jù)，我們來預測下個六月，今年6月份、7月份。應該是從他整個的周期來講，3、4、5月份都不是很好的狀況，持續(xù)下降。這個數(shù)據(jù)不是簡單說成交量，是投資、成交量、價格各方面綜合在一塊，包括市場預期。
【雷越姝】：我覺得今年的成交量肯定是遠低于09年，這不用說了，就說是少30%還是少35%。30起步。成交量掉下去是肯定的，30%起步。但是我覺得價格，我個人我太相信，或者我個人不是特別看重某一個月房價的波動。我覺得這種不確定因素會特別多，比如說某一個項目，因為他有一個特別的需要，他放量了，一下子成交了幾百套，可能他就上千套之類。這一個項目，或者多幾個這樣的項目，市場的數(shù)馬上就發(fā)生很大的變化。但是今年下半年，因為在開發(fā)商和市場的心理較量過程中。開發(fā)商的心理優(yōu)勢還是能夠勉強保持的。從這個角度來說，大部分的開發(fā)商會選擇按照去年下半年到目前為止這樣一個價格標桿來確定他的心理價位，或者略有下調(diào)，但是下調(diào)幅度不會特別大。他不會是明顯的掉下去的感覺。即使是下調(diào)也是為了獲取競爭優(yōu)勢和未來更靈活機制的可能性。我認為今年上半年的心理承受力還是可以。市場有時候價格的走勢，成交量我認為是必掉無疑，但是價格走勢，真的是一個心理承受的過程。
【主持人】：今天我們請來了跑兩會的記者給我們帶來了一些在報紙上看不到的最新的信息和言論。我們請來了我們的專家給我們談兩會之后市場將會怎么走。歸結(jié)起來，對于整個市場的判斷，從總理的表態(tài)，包括整個各方面的跡象也表明，現(xiàn)在不是到了完全復蘇金融危機造成后果的時候，包括目前的一些經(jīng)濟數(shù)據(jù)、包括我們的赤字都能夠看出來。其實對于房地產(chǎn)而言，它對于國家保增長還是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常關(guān)注的、呼聲很多的高房價的情況，國家也在今年會持續(xù)的出保障房、經(jīng)適房，以滿足大家的需求。這就是2010年兩會帶給大家的信心。感謝兩位嘉賓，也感謝各位網(wǎng)友，我們今年的兩會系列報道也到此結(jié)束，謝謝！