中文字幕大看蕉永久网下载,婷婷爱五月天,人人爱天天做夜夜爽毛片,欧美在线视频你懂的,么公一边吃我奶水一边做

  • 產(chǎn)
當(dāng)前位置:吳江房產(chǎn)網(wǎng) > 地產(chǎn)金融 > 樓市調(diào)整信貸政策突變 各大房企面臨資金大考
樓市調(diào)整信貸政策突變 各大房企面臨資金大考
2010/2/25 10:31:31    http://www.18kuo.com

  2月22日的中共中央政治局會議,再次強調(diào)今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策;而銀監(jiān)會最新下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,再次收緊房地產(chǎn)信托,明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。

  無需論證,樓市調(diào)整首先面臨的是信貸的大變局,盡管基調(diào)未變,但趨緊的政策一環(huán)扣一環(huán)。對于大部分房地產(chǎn)而言,盡管目前可能手頭寬裕,但若調(diào)整超出他們的樂觀預(yù)期,考驗將很嚴(yán)苛。

  據(jù)本報記者了解,事實上,全方位的調(diào)控政策靴子一只只落下至今,已超出了不少房企最初的預(yù)判,一些企業(yè)已經(jīng)在悄然調(diào)整最初的過冬策略。

  “2010年隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、按揭和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊、銷量增速的下降、以及資本市場再融資的難度加大,預(yù)計資金來源增速將從高位回落至20%—30%的常態(tài)水平。”中銀國際最新的研究報告指出,而去年這一數(shù)字高達44.2%。

  房企過冬大考

  國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年資金來源合計57128億元,比上年增長44.2%。其中,國內(nèi)貸款11293億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業(yè)自籌資金17906億元,增長16.9%;其他資金27459億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款15914億元,增長63.1%;個人按揭貸款8403億元,增長116.2%。

  中銀國際的分析師指出,總體來看,除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于2000—2008年平均水平之外,去年房企各分類資金來源均呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢,增速均創(chuàng)出或接近歷史高點。

  2009年獲得大量資金、手頭寬裕,這也是目前面對調(diào)控,許多企業(yè)還表現(xiàn)泰然的最主要因素。但值得注意的是,房企資金來源中貸款依然占主要比重,銀行資金仍然決定著企業(yè)的生死。

  央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年,房地產(chǎn)貸款新增超過2萬億元,占各項貸款新增額的20.9%。2009年末,主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款同比分別增長30.65%和42.47%。

  “僅從國內(nèi)貸款與個人按揭貸款兩部分統(tǒng)計,銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的34.48%。由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款,如果把這部分也考慮進來,那么銀行信貸占比還會更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地產(chǎn)金融報告》中指出。

  主要依靠銀行資金的房地產(chǎn)業(yè),當(dāng)今年資金來源增速降至去年的一半水平時,意味著什么?

  上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強分析,應(yīng)注意到2010年初最新房地產(chǎn)金融政策動向,首先是證監(jiān)會醞釀嚴(yán)格審核房企借殼上市消息傳遞的信號。

  “經(jīng)歷了2009年市場的活躍期后,大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲備水平較高,暫時沒有資金方面的壓力。然而在密集調(diào)控政策影響下,房地產(chǎn)企業(yè)的未來前景并不明朗。為了獲得生存的空間,解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。無論是ipo還是借殼上市,都是房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場融資的主要途徑。”回建強指出,很顯然,這次監(jiān)管層要收緊房企借殼上市的政策,將極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。

  從限制的內(nèi)容看,限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主的、其主要業(yè)務(wù)屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的地產(chǎn)企業(yè)上市;在行業(yè)地位上,限制近三年有過重大項目開發(fā)失敗記錄的地產(chǎn)企業(yè)上市;在企業(yè)規(guī)模上,限制資本和資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè),房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷年來不能保持穩(wěn)定增長的地產(chǎn)企業(yè)上市。

  實際上,除了萬科、保利等少數(shù)房企是通過ipo方式上市外,大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借殼的方式登陸資本市場,如果監(jiān)管部門嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市,無疑會對該行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

  據(jù)此,《2009年度房地產(chǎn)金融報告》預(yù)測并建議,2010年房地產(chǎn)融資創(chuàng)新范圍擴大,銀信合作的規(guī)模和次數(shù)將繼續(xù)擴大,同時2010年房地產(chǎn)信托投資基金(reits)有望真正起步,浦東新區(qū)目前已經(jīng)上報了reits試點方案。

  同時,開發(fā)企業(yè)資金來源將需側(cè)重自籌資金。2010年,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控因素影響,開發(fā)信貸勢必會緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化,銀行信貸來源占比將減少,外資總體規(guī)模維持不變,自籌資金占比將上升。

  但房企最終能否做到,就像一場嚴(yán)格的考試,正常情況下必然有一定的淘汰率。

 

 

  個人信貸增量難援房企

  在整個樓市的信貸變局中,除了房地產(chǎn)企業(yè)面臨大考,個人信貸同樣將出現(xiàn)巨大變化,而眼前這種變化正在上演。

  統(tǒng)計顯示,2009年個人房貸新增1.4萬億元,同比增長47.9%,占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。

  從首套房首付比例、利率優(yōu)惠取消等多個環(huán)節(jié)扎緊的個人信貸已逐步落實,加上調(diào)控引發(fā)的樓市觀望氣氛、成交萎縮,2010年個人住房信貸規(guī)模似將大幅縮水。

  但是,《2009年度房地產(chǎn)金融報告》給出的預(yù)測則是:2010年個人住房信貸規(guī)模將維持高位。該報告分析,2009年個人住房信貸猛增,是在房地產(chǎn)市場銷量和價格迅速上升的基礎(chǔ)上形成的。2010年,房地產(chǎn)市場不太可能會出現(xiàn)2009年這樣快速的上漲,但也不可能出現(xiàn)巨幅調(diào)整。尤其值得注意的是,由于保障性住房在2010年會大量進入市場,與之相配套的信貸規(guī)模將顯著增長。

  換言之,在全國各地推行的保障住房建設(shè),經(jīng)過約兩年時間,首批大規(guī)模的保障房將在今年入市。由于保障房個人信貸能夠獲得政策性的銀行信貸支持,這部分新增的個人信貸將彌補商品房消費個人信貸部分的縮水。

  顯然,即使由于保障房信貸的“鼎力相助”,個人住房信貸將維持高位,但不同的是,這部分資金將難以流向商品房市場的開發(fā)商,除了參與保障房建設(shè)的少部分開發(fā)商外,大部分房企的嚴(yán)峻形勢并不能得到緩解。

  “這也可以看作是住房保障體系聯(lián)合周期性樓市調(diào)控共同作用,實現(xiàn)資本導(dǎo)向的機制,對商品房市場及房地產(chǎn)行業(yè)進行綜合調(diào)控。”上海市公積金中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。

  回建強表示,在保障房領(lǐng)域,公積金制度改革在2010年有望取得突破。公積金制度目前已經(jīng)走在改革的十字路口上,2010年公積金制度改革可能的主要突破口是,公積金繳存范圍將擴大,不但城市戶籍在職職工要繳納,非戶籍的常住在職職工也應(yīng)納入。公積金使用范圍將擴大,除了購房和租房可以用公積金,重大疾病治療費用、物業(yè)管理費用、物業(yè)維修專項基金的補充等也可以由公積金來支付。

  此外,他還預(yù)測,2010年年中加息的可能性非常大。2010年1月份新增貸款又達到了1.6萬億,巨大的流動性將不可避免地帶來通貨膨脹現(xiàn)象。隨著cpi的不斷走高,如果cpi在未來三個月達到或超過3%,央行就有可能啟動加息的行動。換句話說,在cpi繼續(xù)回升的情況下,加息是在預(yù)期之中的。

  • 吳江二手房,租房,掃以上↑微信二維碼關(guān)注

  • 更多吳江樓市資訊,請掃以上↑微信二維碼關(guān)注

最新評論

發(fā)表評論(理智評論文明上網(wǎng),拒絕惡意謾罵)

  • 昵稱:
  • 內(nèi)容:
  • 驗證碼:
  • 驗證碼
  •  
探盤手記
地產(chǎn)人物
出租
熱門關(guān)鍵詞: 吳江房產(chǎn)網(wǎng)吳江房產(chǎn)吳江二手房吳江租房吳江樓盤
友情鏈接: 吳江信息港房產(chǎn)頻道吳江房產(chǎn)網(wǎng)吳江樓市網(wǎng)
Copyright © 2022 www.18kuo.com Inc. All rights Reserved. 蘇州金潤計算機科技有限公司 版權(quán)所有   
蘇ICP備10119780號-27 增值業(yè)務(wù)許可證:蘇B2-20140376     服務(wù)熱線:服務(wù)熱線 EMail:聯(lián)系郵箱 客服QQ:客服QQ