2月22日的中共中央政治局會議，再次強調(diào)今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；而銀監(jiān)會最新下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托，明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。
無需論證，樓市調(diào)整首先面臨的是信貸的大變局，盡管基調(diào)未變，但趨緊的政策一環(huán)扣一環(huán)。對于大部分房地產(chǎn)而言，盡管目前可能手頭寬裕，但若調(diào)整超出他們的樂觀預(yù)期，考驗將很嚴(yán)苛。
據(jù)本報記者了解，事實上，全方位的調(diào)控政策靴子一只只落下至今，已超出了不少房企最初的預(yù)判，一些企業(yè)已經(jīng)在悄然調(diào)整最初的過冬策略。
“2010年隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、按揭和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊、銷量增速的下降、以及資本市場再融資的難度加大，預(yù)計資金來源增速將從高位回落至20%—30%的常態(tài)水平。”中銀國際最新的研究報告指出，而去年這一數(shù)字高達44.2%。
房企過冬大考
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年資金來源合計57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。
中銀國際的分析師指出，總體來看，除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于2000—2008年平均水平之外，去年房企各分類資金來源均呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增速均創(chuàng)出或接近歷史高點。
2009年獲得大量資金、手頭寬裕，這也是目前面對調(diào)控，許多企業(yè)還表現(xiàn)泰然的最主要因素。但值得注意的是，房企資金來源中貸款依然占主要比重，銀行資金仍然決定著企業(yè)的生死。
央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%。2009年末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款同比分別增長30.65%和42.47%。
“僅從國內(nèi)貸款與個人按揭貸款兩部分統(tǒng)計，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的34.48%。由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進來，那么銀行信貸占比還會更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地產(chǎn)金融報告》中指出。
主要依靠銀行資金的房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)今年資金來源增速降至去年的一半水平時，意味著什么？
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強分析，應(yīng)注意到2010年初最新房地產(chǎn)金融政策動向，首先是證監(jiān)會醞釀嚴(yán)格審核房企借殼上市消息傳遞的信號。
“經(jīng)歷了2009年市場的活躍期后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲備水平較高，暫時沒有資金方面的壓力。然而在密集調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來前景并不明朗。為了獲得生存的空間，解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。無論是ipo還是借殼上市，都是房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場融資的主要途徑。”回建強指出，很顯然，這次監(jiān)管層要收緊房企借殼上市的政策，將極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
從限制的內(nèi)容看，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主的、其主要業(yè)務(wù)屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的地產(chǎn)企業(yè)上市；在行業(yè)地位上，限制近三年有過重大項目開發(fā)失敗記錄的地產(chǎn)企業(yè)上市；在企業(yè)規(guī)模上，限制資本和資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷年來不能保持穩(wěn)定增長的地產(chǎn)企業(yè)上市。
實際上，除了萬科、保利等少數(shù)房企是通過ipo方式上市外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借殼的方式登陸資本市場，如果監(jiān)管部門嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，無疑會對該行業(yè)產(chǎn)生較大影響。
據(jù)此，《2009年度房地產(chǎn)金融報告》預(yù)測并建議，2010年房地產(chǎn)融資創(chuàng)新范圍擴大，銀信合作的規(guī)模和次數(shù)將繼續(xù)擴大，同時2010年房地產(chǎn)信托投資基金(reits)有望真正起步，浦東新區(qū)目前已經(jīng)上報了reits試點方案。
同時，開發(fā)企業(yè)資金來源將需側(cè)重自籌資金。2010年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控因素影響，開發(fā)信貸勢必會緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。
但房企最終能否做到，就像一場嚴(yán)格的考試，正常情況下必然有一定的淘汰率。
個人信貸增量難援房企
在整個樓市的信貸變局中，除了房地產(chǎn)企業(yè)面臨大考，個人信貸同樣將出現(xiàn)巨大變化，而眼前這種變化正在上演。
統(tǒng)計顯示，2009年個人房貸新增1.4萬億元，同比增長47.9%，占全年房地產(chǎn)信貸量的七成左右。
從首套房首付比例、利率優(yōu)惠取消等多個環(huán)節(jié)扎緊的個人信貸已逐步落實，加上調(diào)控引發(fā)的樓市觀望氣氛、成交萎縮，2010年個人住房信貸規(guī)模似將大幅縮水。
但是，《2009年度房地產(chǎn)金融報告》給出的預(yù)測則是：2010年個人住房信貸規(guī)模將維持高位。該報告分析，2009年個人住房信貸猛增，是在房地產(chǎn)市場銷量和價格迅速上升的基礎(chǔ)上形成的。2010年，房地產(chǎn)市場不太可能會出現(xiàn)2009年這樣快速的上漲，但也不可能出現(xiàn)巨幅調(diào)整。尤其值得注意的是，由于保障性住房在2010年會大量進入市場，與之相配套的信貸規(guī)模將顯著增長。
換言之，在全國各地推行的保障住房建設(shè)，經(jīng)過約兩年時間，首批大規(guī)模的保障房將在今年入市。由于保障房個人信貸能夠獲得政策性的銀行信貸支持，這部分新增的個人信貸將彌補商品房消費個人信貸部分的縮水。
顯然，即使由于保障房信貸的“鼎力相助”，個人住房信貸將維持高位，但不同的是，這部分資金將難以流向商品房市場的開發(fā)商，除了參與保障房建設(shè)的少部分開發(fā)商外，大部分房企的嚴(yán)峻形勢并不能得到緩解。
“這也可以看作是住房保障體系聯(lián)合周期性樓市調(diào)控共同作用，實現(xiàn)資本導(dǎo)向的機制，對商品房市場及房地產(chǎn)行業(yè)進行綜合調(diào)控。”上海市公積金中心一位負(fù)責(zé)人告訴記者。
回建強表示，在保障房領(lǐng)域，公積金制度改革在2010年有望取得突破。公積金制度目前已經(jīng)走在改革的十字路口上，2010年公積金制度改革可能的主要突破口是，公積金繳存范圍將擴大，不但城市戶籍在職職工要繳納，非戶籍的常住在職職工也應(yīng)納入。公積金使用范圍將擴大，除了購房和租房可以用公積金，重大疾病治療費用、物業(yè)管理費用、物業(yè)維修專項基金的補充等也可以由公積金來支付。
此外，他還預(yù)測，2010年年中加息的可能性非常大。2010年1月份新增貸款又達到了1.6萬億，巨大的流動性將不可避免地帶來通貨膨脹現(xiàn)象。隨著cpi的不斷走高，如果cpi在未來三個月達到或超過3%，央行就有可能啟動加息的行動。換句話說，在cpi繼續(xù)回升的情況下，加息是在預(yù)期之中的。