中國銀監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》),要求進一步規(guī)范信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),防范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險,提高信托公司風(fēng)險防范意識和風(fēng)險控制能力?！锻ㄖ愤€取消了2009年給予房地產(chǎn)信托的“特惠”政策,“四證”齊全再次成為房企獲得信托貸款的“鐵門檻”。
“其實,房地產(chǎn)信托一直嚴格要求其投資的房地產(chǎn)項目需要'四證’俱全。只是在2009年樓市不景氣的時候,政策稍有松動。此次只是將原本松動的口徑重新收緊。”上海一家私募房地產(chǎn)基金負責(zé)人告訴記者。
根據(jù)《通知》第三條,停止執(zhí)行《中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)發(fā)[2009]25號)第十條中對部分房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的例外規(guī)定,信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。
記者查閱2009年銀監(jiān)會25號文,發(fā)現(xiàn)其第十條表述為:信托公司可以向只取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放信托貸款,條件是信托公司最近一年監(jiān)管評級為2c級(含)以上、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險管理水平良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目。“三證”指的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,缺少“四證”中的建筑工程施工許可證。也就是說,在2009年,開發(fā)項目沒有獲得施工許可證時也可以申請信托貸款。
此外,《通知》還要求,信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款,即向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。
“在去年市場不好的情況下,很多政策都是松動的。但從去年底開始至今,樓市政策全面收緊,尤其是房地產(chǎn)金融。信托只是其中一個環(huán)節(jié),從上市公司融資到開發(fā)和個人貸款,房地產(chǎn)金融的全面收緊將對上半年樓市產(chǎn)生重大影響。”交通銀行(601328,股吧)上海某分行高層表示。
據(jù)北京一位房地產(chǎn)業(yè)高層透露,北京多家房地產(chǎn)上市公司的再融資方案被叫?；驍R置,銀行體系的房地產(chǎn)開發(fā)貸款則幾乎“冰凍”。個貸方面,多家銀行全面收緊首套房的7折優(yōu)惠利率。原本一直稱可以對首套房給予7折優(yōu)惠的交通銀行(601328,股吧)近日傳出消息,春節(jié)后該政策基本取消,能夠申請到7折利率的客戶不足總數(shù)的1%。
信貸緊縮已經(jīng)影響到房地產(chǎn)市場成交量。易居中國分析師薛建雄告訴記者,部分上海樓盤出現(xiàn)意向購房者退訂情況,主要原因是此前承諾的貸款方案無法實現(xiàn)。“如果購房者的優(yōu)惠貸款方案被拒,可能他們?nèi)匀挥心芰χЦ斗靠?但是因為考慮到政策有變可能導(dǎo)致 房價下跌,一些購房者可能退訂。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱。