北京環(huán)比下跌90%、上海環(huán)比下跌84%；深圳、廣州分別環(huán)比下跌78%、75%……離兩會召開只有兩周的時候，各地遭遇了罕見的樓市冰點：中金公司數(shù)據(jù)顯示，上周主要城市成交量環(huán)比均值下降八成。市場預計房價拐點將提前到來。
銀河證券認為，3月初即將召開兩會，在兩會之前各方對調控政策的討論將增多。廣州社會科學院研究員彭澎預計，兩會期間關于房價將有激烈討論，而2月c pi預計抬頭將強化加息預期，房價也將由此受到調控。
● 冰雪封鎖的樓市
惡劣的天氣也在樓市肆虐，雖然有人依舊解讀為常態(tài)。
中金公司數(shù)據(jù)顯示，近兩周跨越春節(jié)假期，由于節(jié)假日中開盤量及購房者均較少，導致供給需求兩不旺，使得成交量大幅萎縮。
其監(jiān)測的16個重點城市總體周成交量環(huán)比均值下降81%，中值下降82%。從年初累計同比來看，年初至今累計成交量均值同比上漲39%，中值同比上漲37%。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心統(tǒng)計也顯示，春節(jié)期間全國各重點城市新房成交量均大幅下跌，甚至出現(xiàn)了尷尬的“零成交”。
國信證券分析師方焱則認為，上周由于春節(jié)長假的原因，各城市商品房銷量均出現(xiàn)了較大幅度同比、環(huán)比的下滑，但是通過對2007年至2010年除夕至大年初六的銷量統(tǒng)計上看，銷量的大幅下滑以及部分城市出現(xiàn)零成交為正常現(xiàn)象，并非今年特例。
從歷史數(shù)據(jù)上看，絕大多數(shù)城市除夕至大年初三，甚至到初四成交量均為零，北京、上海、深圳、天津、南京等地歷史上也曾經(jīng)出現(xiàn)過長假7天累計0成交的狀況。同時，由于歷史上春節(jié)銷量基數(shù)均較小，絕對值上的小幅波動會帶來同比上的較大震動。因此其認為，長假七天的銷量變化并不能作為市場冷熱與否的判斷指標。
從房價看，春節(jié)期間部分城市商品房成交均價出現(xiàn)暴漲或者暴跌的現(xiàn)象，如蘇州成交均價上漲34%，深圳成交均價下跌30%，方焱認為這主要是因為成交量極小，成交單盤價格對整體均價有決定性影響，并非市場均價發(fā)生實質的方向性改變。
中信證券(600030,股吧)研究員陳聰預計，2月份由于春節(jié)因素，成交量應該會創(chuàng)下最低點，市場對此也應該有所預期。3月份的交易量對行業(yè)影響比較大。從推盤規(guī)模和成交速度來看，3月份可能比2009年略低，但不會太冷清。
但海外投行的觀點更加悲觀，高盛調低了香港內房股的目標價格，綠城中國、深圳控股的評級均由中性降至沽售。高盛認為，內地政府近期推出的措施，對內房股產(chǎn)生不明朗因素，故將大部分于其研究范圍內的內房股之目標價作出調整。
● 靜待兩會的聲音
“今年兩會關于房地產(chǎn)將有激烈的討論”，昨天彭澎對記者表示，目前開發(fā)商和購房者處于相持不下的觀望狀態(tài)，兩會之后局勢可能更加明朗。
春節(jié)前，一次被稱為中國有史以來規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對房地產(chǎn)調控政策落實情況的九部委聯(lián)合督察展開。按照國務院要求，在2010年“兩會”召開之前，所有督察工作必須完成，最終督察情況報告將會呈送國務院，成為有關部門考慮未來的樓市調控政策的依據(jù)。
彭澎認為，兩會上的討論將有利于政策預期。由于2月份c pi數(shù)據(jù)預期抬頭，市場對加息的預期將強化，加息將成為房價拐點的信號，房價的分水嶺也即將到來。
目前房價已經(jīng)有松動跡象。據(jù)國家發(fā)改委對全國36個大中城市監(jiān)測，今年1月份全國房價漲幅回落。新建商品房集中成交價為7889元/平方米，環(huán)比上漲2.07%，漲幅比上月回落5.28個百分點。存量房集中成交價為6008元，環(huán)比上漲2 .25%，漲幅比上月回落0.73個百分點。
發(fā)改委人士分析，由于購買二手房稅收優(yōu)惠政策正式終止，加之去年年底房地產(chǎn)市場透支了部分購房需求，今年1月份，房地產(chǎn)市場成交明顯萎縮，房價漲幅也普遍回落。但由于慣性，以及開發(fā)商資金較為充裕的因素，近期新建商品房價格仍將高位小幅波動。
新的調控政策正在醞釀，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林周二表示，有關部門還會出臺更細化的配套政策，在一系列調控政策下，過快上漲的房價有望得到遏制。
● 即將到來的政策閘門
懸在開發(fā)商頭上的政策靴子還有多少？國家信息中心中經(jīng)網(wǎng)認為，今年政府對于房地產(chǎn)業(yè)的調控將會由刺激轉為謹慎。但是，考慮到中國經(jīng)濟回升的基礎還不牢固，宏觀調控政策未發(fā)生實質性改變，對于能夠有效拉動內需的房地產(chǎn)行業(yè)而言，調控政策基調不會全面轉向緊縮。
預計2010年房地產(chǎn)市場有三方面調控重點：其一是適度控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，在貸款政策上有保有壓。為了防止過度投機炒作、遏制房價過快上漲，住房信貸政策有可能出現(xiàn)調整，例如利率優(yōu)惠幅度減小、首付比例上浮等。其次，為穩(wěn)定房價，物業(yè)稅或將擇機開征。此外，調整商品房供應結構，“70/90”政策或將重現(xiàn)。
“行業(yè)政策已轉為中性趨緊，中國的政治生態(tài)有可能使調控政策在短期內導致局部矯枉過正的效果。”方焱認為，2009年太瘋狂，透支了部分未來，也需要喘口氣。加息將收緊流動性，預計可能會多次加，2010年下半年行業(yè)將由“不差錢”轉為“就差錢”，上半年不差錢難降價，下半年降價壓力將凸顯；宏觀預測通脹預期變?yōu)檎嬲浀臅r點可能發(fā)生在2010年四季度，屆時將削弱部分住房消費能力。
“控制金融杠桿”可能成為經(jīng)濟體系中的首要政策重點。申銀萬國表示，根據(jù)對信貸投放壓力、央行貨幣回籠需求的評估，預計3月份準備金率將再次上調0.5個百分點，接下來的上調時間窗是4月份和9月份。報告指，央行在春節(jié)前最后一個工作日再次上調存款準備金率0.5個百分點，估計鎖定資金3000億元人民幣左右，規(guī)模和上次上調基本一致。
“控制金融杠桿”對房企的打擊可能是致命的，房地產(chǎn)已經(jīng)離不開銀行的信貸支持。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至2009年年末房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的19.2%，占比較上年末高1個百分點。其中新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，占各項貸款新增額的21.9%，占比比上年提高11.1個百分點。
貸款的高速增長成就了2009年樓市的繁華。2009年商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額快速增長，同比增長104.1%，比上年末高98.4個百分點。