□本報記者 宗文雯
園區(qū)到底還能長多高？這是本月新鴻基地產(chǎn)在園區(qū)湖東cbd的項目奠基后一個值得追問的問題。310米，顯然并不是園區(qū)所擁有的終極高度。相信很多人還記得，就在兩年多前，在湖東某個地塊上就已定下了一個至今無法逾越的高度標(biāo)準(zhǔn)：400米高樓。一棟棟高樓在園區(qū)cbd內(nèi)崛起，而cbd的建設(shè)也注定因為這一棟棟趕著刷新高度紀(jì)錄的摩天大樓顯得格外精彩。
從88米到400米 園區(qū)高樓能長多高
新鴻基來了，一出手便刷新了蘇州高樓的高度紀(jì)錄，也讓另一座高樓——環(huán)球188的蘇州第一高樓頭銜保持了不到兩年的時間。在湖西的“雙子樓”逐漸成形的時候，湖東這座蘇州高樓的新科狀元也打下了第一根地基。
新鴻基的名頭是響當(dāng)當(dāng)?shù)?，在它輝煌的業(yè)績簿上不乏一棟棟聲名顯赫的摩天大樓。而新鴻基在湖東cbd的項目還沒有正式命名，從位置上地處翠園路以北，南側(cè)緊臨在建的軌道交通一號線，占地面積22331平方米。項目包括一座高達(dá)310米的蘇州第一高塔樓、一座裙樓以及相連接的花園廣場。僅從建筑模型上看，已經(jīng)相當(dāng)壯觀。
作為世界知名而擅長于打造地標(biāo)建筑的地產(chǎn)開發(fā)商，新鴻基在園區(qū)的第一個項目，自然也是鉚足了勁，要給園區(qū)人留下一個不錯的印象。據(jù)介紹，這個湖東cbd項目整體以“泉水”為設(shè)計靈感。裙樓的花園平臺從地面逐層而起，高雅的塔樓則從花園中冉冉高升，猶如潭中涌起美麗的噴泉。塔樓在外立面上納入了流線元素，而裙樓的花園平臺也延綿彎曲，宛若水流回漩為塔樓帶來波浪的能量。
作為園區(qū)新鮮出爐的蘇州第一高樓，新鴻基項目的風(fēng)頭一時間無人能及。不少人可能已經(jīng)忘記了曾經(jīng)的第一高樓環(huán)球188早已封頂，而園區(qū)另一座300米高樓東方之門也已“長”出了地面。不過這也難怪，在園區(qū)cbd加快建設(shè)的這幾年，越來越多的高樓出現(xiàn)在湖東湖西。
從拿地到設(shè)計再到打好地基，建筑速度緩慢的東方之門甚至讓不少園區(qū)人開始遺忘它。去年年底，當(dāng)它終于“長”出地面的時候，又一個高樓傳奇才重新出現(xiàn)在人們面前。這座由兩座塔樓相連接呈拱門狀的建筑，其設(shè)計和建筑難度也與它緩慢的建筑速度形成了反比。
要追述園區(qū)第一座高樓的歷史，著實讓人有些為難。而要說園區(qū)第一座有名的高樓，目標(biāo)指向卻很明確。建成于1999年底的國際大廈，“身高” 88.8米。對此后越長越高的園區(qū)高樓來說，這個高度有些“拿不出手”。在十年前，無論從高度還是建筑水平上來說，國際大廈在園區(qū)都算是排得上名號。然而隨著湖西cbd的逐漸繁榮，國際大廈也逐漸淹沒在了樓群之中。當(dāng)時光走到2007年，一座400米高樓的規(guī)劃隨著九龍倉集團(tuán)拿下湖東地塊而確定。 88米的國際大廈， 282米的環(huán)球188， 310米的新鴻基， 400米的九龍倉項目，不到10年，園區(qū)就“長高”了312米。
酒店+寫字樓+高檔房產(chǎn) 高樓賺錢也有高招
環(huán)球188封頂了，它的酒店公寓也賣瘋了。上海、臺灣、新加坡的買客們短時間內(nèi)出手就買光了環(huán)球188首期推出的酒店公寓。
總建筑面積約18萬平方米的環(huán)球188整個建筑為雙塔設(shè)計，由高達(dá)四十六層的甲級寫字樓和四十九層的酒店式公寓共同構(gòu)成。建成后，將成為集商業(yè)中心、酒店式公寓與辦公大樓于一體的綜合性地標(biāo)建筑。環(huán)球188的購物中心內(nèi)將設(shè)各種時尚購物、娛樂休閑設(shè)施。而它的酒店公寓更是請來了新加坡輝盛國際集團(tuán)管理，這個以金質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)酒店式服務(wù)公寓聞名的頂級酒店公寓管理者更是帶來了旗下的高端品牌輝盛閣。除了輝盛閣，ghm這一國際酒店品牌也已經(jīng)入駐環(huán)球188。環(huán)球188的寫字樓達(dá)到甲級標(biāo)準(zhǔn)，配備有高速電梯和空中休息廳。
作為地標(biāo)式建筑，自然也少不了 豪宅的身影。據(jù)了解，環(huán)球188就推出了僅有2套的天際復(fù)式樓王，豪華的總統(tǒng)套房設(shè)計、空中別墅的理念，價格自然也相當(dāng)不菲。
以建設(shè)已經(jīng)接近尾聲的環(huán)球188為例，不難看出，撇開開發(fā)商為自家項目想出的種種華麗名頭，寫字樓、酒店、購物中心和豪華公寓的組合，是“第一高樓們”賺錢的不二法寶。東方之門北樓設(shè)白金五星級酒店、寫字樓，南樓設(shè)酒店式公寓，整個工程集五星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、商場、辦公、商場、地下車庫等功能于一體。新鴻基項目也將建設(shè)成大型綜合商業(yè)項目，匯聚甲級辦公樓、頂級購物中心和高端服務(wù)式公寓。
隨著園區(qū)cbd建設(shè)步伐加快，更多金融項目、區(qū)域總部項目的引進(jìn)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展也駛?cè)肟燔嚨?，寫字樓?jīng)濟(jì)成為精明的開發(fā)商們爭奪的市場。而園區(qū)國際化的定位，也為cbd能夠發(fā)展高端物業(yè)提供了必要的支持和可能性。多個高樓項目都不約而同地推出了頂級酒店公寓項目，而環(huán)球188的銷售火爆也似乎在揭示著蘇州的這個市場還是有不小的潛力。有專家指出，目前蘇州高端住宅市場出租的投資回報率比一線城市的3%高出不少，特別是靠近商務(wù)區(qū)、成熟大型居住片區(qū)的高端住宅投資回報率較高。高端租客多顯示出抱團(tuán)群居的特質(zhì)，但目前蘇州還沒有出現(xiàn)一個純粹為高端租客打造的社區(qū)。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州高端租賃需求旺盛，其中投資型高端物業(yè)非常稀缺。
如此多的高樓項目，打著相似的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)旗號，必然會在環(huán)金雞湖掀起一股高端物業(yè)的風(fēng)潮。
cbd建設(shè)催高園區(qū)高度 樓宇經(jīng)濟(jì)點亮轉(zhuǎn)型升級
一棟棟高聳入云的寫字樓往往被認(rèn)作是一個城市cbd繁榮的標(biāo)志。因此環(huán)金雞湖地帶一棟棟高樓的崛起正在被當(dāng)作園區(qū)cbd逐漸走向成熟的標(biāo)志。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前園區(qū)的寫字樓已建成的有14棟，總體量達(dá)到近50萬平方米。從寫字樓的品質(zhì)上來看，蘇州目前有超過一半的甲級寫字樓位于園區(qū)，而未來供應(yīng)的80%也位于園區(qū)內(nèi)?？梢哉f正是園區(qū)cbd的不斷發(fā)展壯大，才催生了園區(qū)高度乃至蘇州高度的不斷刷新。
在高度不斷被刷新的背后，則是樓宇經(jīng)濟(jì)為園區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來的動力和變化。以園區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的元老級項目國際大廈來說，國際大廈平均每平方米辦公面積就能創(chuàng)造近7萬元的營業(yè)收入，僅一棟樓的產(chǎn)出就相當(dāng)于一個規(guī)模型工業(yè)企業(yè)。大廈內(nèi)集聚了16家世界500強(qiáng)企業(yè)，以及多家外資銀行包括渣打銀行、星展銀行、匯豐銀行、三井住友銀行等。出租率穩(wěn)定在82%左右，而且月租金價格比周邊樓宇平均水平高出約20%。
正是由于看到了樓宇經(jīng)濟(jì)的巨大產(chǎn)出和作用，園區(qū)在確定cbd發(fā)展規(guī)劃時就確定了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的思路。據(jù)了解， 園區(qū)cbd規(guī)劃面積約5平方公里，建筑面積約1200萬平方米。其中就規(guī)劃包括了80米以上的高層和超高層建筑100多幢， 200米以上的超高層建筑20幢， 300米以上的超高層建筑3幢。而目前 cbd規(guī)劃范圍已有國際大廈、世紀(jì)金融大廈、建園大廈、星海大廈、尼盛萬麗酒店、海天廣場、國檢大廈、商旅大廈以及科文中心、博覽中心、行政中心等項目建成投用，已吸引超過500多家各類商家企業(yè)入駐。
近年來，園區(qū)加大了對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)尤其是金融業(yè)發(fā)展的支持力度。同時也在以高標(biāo)準(zhǔn)、高要求、高速度推進(jìn)環(huán)金雞湖cbd等重點功能區(qū)域開發(fā)，特別是加快東方之門、環(huán)球188、恒宇國際中心以及九龍倉、新鴻基等項目建設(shè)和啟動，力爭在三年內(nèi)建成10幢以上總部經(jīng)濟(jì)寫字樓， 50幢左右的高層和超高層商務(wù)樓群，形成通暢的交通、快捷的通訊、優(yōu)質(zhì)的辦公設(shè)施和良好的金融、商務(wù)運(yùn)營環(huán)境。