□本報記者 王 英
先來看一組數(shù)據(jù)，2009年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米，同比下降15.4%；完成土地開發(fā)面積20338萬平方米，同比下降2.5%?？紤]到2008年的基數(shù) (2008年全國出讓土地面積244.7萬畝，同比減少30.6%)，全國土地出讓面積已連續(xù)兩年同比減少。一方面，商品房供給不足，另一方面，土地資源供應(yīng)緊缺，供應(yīng)速度仍呈現(xiàn)負(fù)增長。
一級市場和二級市場的巨大反差是2009年房地產(chǎn)市場的特征之一。
大型房企對優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈
2010年的第一場土拍會共推出57塊土地，占到2009年蘇州全年土地出讓面積的51%，其中住宅用地面積超過150萬平方米。應(yīng)該說，從新年第一次土拍會所推出的土地量來看， 2010年的土地推量較2009年應(yīng)該會有比較大的提高，中小房企的購地需求會得到一定程度的緩解。
雖然本次推出的多數(shù)為小體量地塊，從總價上降低了競拍門檻，迎合了中小型房企及時補(bǔ)充庫存的需要。但從舉牌和成交情況來看，大型房企對優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍然激烈，將其紛紛收入囊中，中小型開發(fā)商向次級板塊轉(zhuǎn)移的趨勢更加明顯。像尹山湖板塊的2009-b-97、 2009-b-98號地塊、通達(dá)路板塊的2009-b-96號地塊在競拍過程中，中小型開發(fā)商幾乎沒有任何機(jī)會。主流開發(fā)商對外圍板塊的追逐，也凸顯出蘇州待出讓土地的稀缺，目前，園區(qū)中心區(qū)、中心城區(qū)、新區(qū)中心區(qū)、吳中區(qū)長橋板塊土地已經(jīng)出讓殆盡，而高企的價格預(yù)期和多方競爭使得這些板塊進(jìn)入門檻極高，更多的開發(fā)企業(yè)向外圍板塊轉(zhuǎn)移。
開發(fā)企業(yè)向外圍轉(zhuǎn)移，給城市外圍的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了更大的機(jī)會，有可能會改變以往不溫不火的局面，在產(chǎn)品豐富程度、配套商業(yè)建設(shè)等方面將會有較大的改變。如太湖度假區(qū)、新區(qū)科技城、木瀆、尹山湖等區(qū)域，或是新興板塊、或是處于房地產(chǎn)開發(fā)起步階段、或是有重點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施，價格爆發(fā)力大。
15個月內(nèi)蘇州土地市場形勢突變
商品房銷售市場火熱，使得地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈一改2008年的窘狀，而經(jīng)過一年多的消耗，儲備土地較少的開發(fā)商待開發(fā)項目已經(jīng)處于枯竭狀態(tài)。
從全國的情況來看，從去年二季度開始，全國土地市場已經(jīng)呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，而商品房項目開發(fā)資本金的比例下調(diào)也給了開發(fā)商拿地信心，于是從溫州的原長運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊和大連高新區(qū)廟嶺路紅凌路地塊開始，各個地王開始蔓延。
開發(fā)商有心拿地，政府也有自身調(diào)控的需要。由于2008年新開工面積和土地開發(fā)面積指數(shù)呈現(xiàn)低迷趨勢，各大開發(fā)商儲備土地仍然巨大，通過減少土地出讓量迫使存量土地開發(fā)，達(dá)到保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。應(yīng)該說，這一決定在2008年的市場基礎(chǔ)上是正確的——商品房銷售市場不景氣，大量推出土地會造成更多的土地閑置。市場形勢的變化之快也讓政府來不及做出反應(yīng)，二級市場回暖、開發(fā)商資金鏈充裕、項目資本金下調(diào)、股市上行、銀行放貸沖動等一系列因素造成了開發(fā)商拿地沖動。于是，短短15個月間，蘇州的土地市場形勢突變，一改2008年的頹勢，幾乎所有的地塊都能引來兩個以上的開發(fā)商爭搶，土地溢價幅度也大幅提升。據(jù)不完全統(tǒng)計，2009年蘇州出讓土地溢價率超過100%的有19塊，約占土地出讓塊數(shù)的17.4%，溢價率在50%—100%的約有26塊，占土地出讓塊數(shù)的23.9%。而這四個數(shù)據(jù)在2008年分別是為0、0、4、8.5%。
土地市場越來越向大企業(yè)集中
自中國銀行業(yè)協(xié)會在去年二季度公布了一季度銀行運(yùn)行報告后，土地市場就隱約聞到了一絲不安的氣息，部分銀行在單一客戶貸款和集團(tuán)客戶貸款上非常集中，而中小企業(yè)融資問題仍然沒有得到解決，這注定了2009年土地市場的集中化趨勢。
以蘇州為例，由于市場前景并未明朗，開發(fā)商的資金鏈剛得到緩解，因此去年6月份的土地拍賣顯得較為平淡，中小型開發(fā)商主宰了去年6月份的土拍現(xiàn)場。等到了去年9月份，全年經(jīng)濟(jì)增勢明朗、行業(yè)流動性十分充足，蘇城本地龍頭房企和外地品牌房企不約而同的開始加快在蘇州的土地儲備速度，綠城、保利、華潤、旭輝、融僑、中信、朗詩、棲霞等品牌開發(fā)商和寧滬置業(yè)、安徽省高速地產(chǎn)等國資背景開發(fā)商主宰了下半年土地市場，中小房企陷入了一地難求的境地。統(tǒng)計資料顯示，目前土地儲備最多的五大開發(fā)商在蘇的待開發(fā)建筑面積已經(jīng)超過400萬平方米。
由于大型房企在融資渠道和融資成本上的天然優(yōu)勢，更容易進(jìn)入“融資渠道多元化——有能力高價拿地——土地儲備增加——企業(yè)長期發(fā)展有保障，大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間”的良性循環(huán)。而中小型房企將逐漸失去在主流板塊的生存空間。高價拿地對房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲備，提高城市土地價格，融資渠道和融資成本帶來的資金優(yōu)勢取代了土地成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的第一要素。在目前的宏觀背景下，短期內(nèi)資金仍將向大型企業(yè)集中，進(jìn)一步增加其拿地沖動。
用時間換取利潤空間
開發(fā)商增加土地儲備本來無可厚非，按照國內(nèi) 房價上漲速度，晚拿地不如早拿地，現(xiàn)在的高價再過幾年可能就是稀缺的“低價”土地，用時間換取利潤空間早已成為行業(yè)潛規(guī)則。
開發(fā)商增加土地儲備的原因總體來說有以下幾點(diǎn)：增加土地儲備、進(jìn)一步融資、增值保值、擴(kuò)大規(guī)模等。有了這些利益刺激，囤地及對這一現(xiàn)象的管理措施相伴而生。早在1999年出臺的《閑置土地處置辦法》中就明確規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)的，政府將依法無償收回土地使用權(quán)。之后，每次囤地高潮時，“一年不動工罰款，兩年不動工收回”的管理措施就會被中央反復(fù)重申和強(qiáng)調(diào)。但政策實(shí)施效果卻難以令人滿意，到目前為止，全國范圍內(nèi)被政府收回的閑置土地寥寥無幾。
具體到蘇州來看，土地儲備集中又有下面幾個特征，一是熱點(diǎn)板塊被主流開發(fā)商主導(dǎo)，二是住宅地塊幾乎被壟斷，三是新興板塊進(jìn)入門檻被抬高。
盤點(diǎn)下蘇州房地產(chǎn)的熱點(diǎn)板塊，大致有湖東組團(tuán)、現(xiàn)代大道板塊、青劍湖、獨(dú)墅湖西岸、雙湖板塊、陽澄湖西路板塊、滸墅關(guān)板塊、科技城板塊等，這些熱點(diǎn)板塊無一例外的都有大型開發(fā)商或區(qū)域龍頭盤踞，在提升了區(qū)域形象和開發(fā)水平之外，中小型開發(fā)商想要拍地進(jìn)入?yún)^(qū)域市場時無一例外的都會遇到這些大型開發(fā)商或區(qū)域龍頭的阻攔，將土地價格抬高。
而少數(shù)板塊因?yàn)橛袠敲鎯r較低的大型樓盤存在，市場進(jìn)入風(fēng)險大，形成了區(qū)域市場的多寡頭壟斷。而新興板塊的集中化趨勢更為明顯，如尹山湖板塊、青劍湖板塊、滸墅關(guān)板塊，幾乎所有的地塊都被大型開發(fā)商或區(qū)域龍頭收入囊中，而在激烈的競爭中，樓面地價也芝麻開花節(jié)節(jié)高。
受蘇州城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響，商業(yè)項目在蘇州的發(fā)展速度一直低于住宅市場，商業(yè)銷售量體在商品房銷售總量中所占的比重也一直較低，而蘇州龐大的人口基數(shù)和外來人口的購房需求使得住宅市場的成長性極好，住宅地塊具有升值速度快、抗市場風(fēng)險能力較強(qiáng)的特點(diǎn)。因此，大型開發(fā)商在蘇州增加土地儲備一直青睞住宅用地，尤其是成熟板塊、有重大規(guī)劃建設(shè)的板塊和優(yōu)質(zhì)景觀、度假資源的板塊。在房價上行通道中，這些板塊往往引漲市場，上漲速度最快。而在下行通道中，這些板塊總能憑借其配套、規(guī)劃和資源優(yōu)勢，爭取到本來就稀少的客群。