最近，有兩條資訊在互聯(lián)網(wǎng)上引起熱議。一條是，易憲容先生在接受中國經(jīng)濟時報記者專訪時指出，現(xiàn)行的住房制度存在著嚴重缺陷，需要進行第二次住房制度改革(簡稱“二次房改”，見2009年12月28日中國經(jīng)濟時報五版《中國住房市場需要“第二次革命” 》)；另一條是國家住房和城鄉(xiāng)建設部的陳淮先生在經(jīng)濟參考報上撰文，否認該部正在醞釀二次房改。
不管人們主觀上如何評價現(xiàn)行住房制度，85%的城鎮(zhèn)居民無力購房是一個不爭的事實；多數(shù)市民抱怨現(xiàn)行的住房制度，也是一個不爭的事實。這同建設宜居城市，保障人的“天賦住房權(quán)”，實現(xiàn)“居者有其屋”的人文城市建設理念和目標，顯然是相悖的。所以，改革或調(diào)整現(xiàn)行的住房制度，是不容回避的議題。
借鑒國外的成功經(jīng)驗，結(jié)合我國的具體國情，構(gòu)建雙軌制住房市場可能是一個不錯的選擇：針對20%的高收入者，建立商品化住房市場，由市場機制配置住房；針對60%的中等收入者和20%的低收入者，建立保障性住房市場或準商品化住房市場，由政府主導的市場機制配置住房。對于旨在保障少數(shù)富人自由選擇的商品化住房市場，政府只須控制建設用地總量和區(qū)位就可以了；對于旨在解決多數(shù)人居有定所的保障性住房市場，政府則需要花費較多的心思，付出更多的辛勞。
首先，要明確規(guī)定并嚴格落實，中低收入居民只能申購或租住一套保障性住房。這樣設計的根據(jù)是，住房是生活必需品，生而有房可住，是人的基本權(quán)利。我國正處在城市化過程中，在一個較長的時期內(nèi)，會有越來越多的農(nóng)村人口涌入城市，而城市的住房建設用地非常稀缺。保障每個城市家庭都有一套與其收入、職業(yè)和社會地位相當?shù)淖》?，實屬不易。如果允許某些人擁有多套住房，勢必減少其他人的住房機會，導致住房配置不公。同時，這樣規(guī)定也有利于遏制少數(shù) 公務員在保障性住房市場上的腐敗行為，提高政府公信力。此外，該規(guī)定還有利于消除炒房投機，遏制住 房價格過快上漲。實證地看，在一線城市，投資性或投機性住房需求大約占40%。如果這部分需求被有效剔除，房價肯定會有明顯下降。
其次，要在住房設施齊全、便利生活的基礎上，限定單套住房面積，如此前提出的90平方米上限等。這樣規(guī)定的根據(jù)是，我國城市土地資源非常稀缺，房子小一點，可以節(jié)省建設用地，用同樣的土地資源，建造更多的房子，滿足更多人的住房需求。同時，我國多數(shù)城鎮(zhèn)居民的收入水平較低，房子小一點，可以減少租金支出或節(jié)省購房費用，降低住房消費成本，減少對其他消費的擠出。另外，對多數(shù)中低收入者而言，住房的基本功能是滿足夜眠八尺的生存需要和發(fā)展需要。尤其是對20%的低收入者而言，只要房子能遮風避雨，夜晚安眠，起居方便，就可以接受了。當然，從長遠的角度看，包括住房面積在內(nèi)的住房條件，是應當不斷改善的。我們也相信，隨著經(jīng)濟增長和收入增加，人們的住房會越來越寬敞，居住條件會越來越好。
再次，要限定房子的租金或價格，使之與人們的收入水平相適應?？梢钥紤]，廉租房的租金控制在居民收入的30%以內(nèi)，收入—房價比控制在6∶1到7∶1之間。這樣考慮的根據(jù)是，住房費用是勞動力價值的構(gòu)成部分。用工資收入的相應部分補償住房費用，是勞動力正常再生產(chǎn)的前提條件。如果住房費用高于工資收入的相應比例，住房消費過多地擠占其他消費，勞動力成本得不到充分補償，勞動力再生產(chǎn)就會萎縮。這對長期經(jīng)濟增長和社會發(fā)展是極其不利的。
最后，要給出一個實現(xiàn)居者有其屋的時間表，比如五年，或最多十年，并作為考核地方政府的重要指標。這樣規(guī)定的理由是，建設保障性住房是一項復雜的系統(tǒng)工程，實施過程中會遇到許多意想不到的困難。如果沒有硬性時間規(guī)定，保障性住房建設的速度會很慢，居者有其屋的目標可能被無限期延后，有些城市居民可能長期居無定所。
實施上述改革有以下幾個問題需要解決
第一，廉租房收取的租金，有可能低于房子生產(chǎn)費用，影響廉租房再生產(chǎn)。解決此問題的辦法，是把廉租房定義為準公共物品，廉租房建設費用和租金之間的差額由政府埋單。其實質(zhì)是富人資助窮人，相信有同情心的人能夠理解。
第二，以成本為基礎的保障性住房價格，有可能超過規(guī)定的收入—房價比，中等收入者仍然無力購買住房。解決房價過高的辦法是，政府劃撥土地或降低土地出讓價格；減少住房建設的相關稅費；管制開發(fā)商的資本回報率。從個案成本資料看，這三項成本約占房價的70%，對調(diào)節(jié)房價有足夠的空間支撐。業(yè)內(nèi)人士也指出，如果剔除不合理成本因素，北京的房價不會超過7000元到8000元，一般居民基本上可以承受。
第三，管制住房價格必然壓縮開發(fā)商的利潤空間，有些開發(fā)商有可能因發(fā)生虧損而退出，從而會減少住房供給。解決此問題的辦法是，允許合作社和非營利公益性合作建房機構(gòu)參與建房；允許國家機關、事業(yè)單位和有條件的企業(yè)，開發(fā)建設面向本單位職工的住房。這樣做，不僅有利于調(diào)動多方面的建房積極性，增加住房有效供給，還可以打破開發(fā)商的壟斷經(jīng)營，降低房價。此外，允許城郊農(nóng)民建設保障性住房，也有利于化解住房供給不足問題。
第四，改革城市住房用地制度，規(guī)范住房相關稅費，有可能減少地方政府的收入，影響其參與積極性。例如，2009年，全國城市土地出讓收益超過15000億元。有些城市的財政收入一半以上來自土地轉(zhuǎn)讓金。如果因為改革住房用地制度，這部分收入減少了，政府當然很難割舍。但是，這個問題也不是不能解決。例如，開征物業(yè)稅，就可以彌補政府的部分損失。再如，目前地方政府收的錢，除了用于自身運轉(zhuǎn)費用外，主要是用于以基建為代表的經(jīng)濟建設投資，前者可以通過改革“三公消費”大幅度降低，后者應該用多少資金，甚至有無必要，都是需要認真討論的。
第五，有些“舊人”有多套住房，而“新人”只能有一套住房，這就會形成事實上的住房不公平。解決此問題的辦法是，承認“舊人”的部分既得利益，由政府贖買其超出規(guī)定的房子；用行政的或經(jīng)濟的手段，強制“舊人”把超出規(guī)定的房子退賣給政府。
需要提及的是，在二次房改過程中，地方政府既是改革者，又是被改革者。如果政府角色錯位，就會影響改革進程。同樣，二次房改雖然最終惠及絕大多數(shù)城市居民，但也會損害少數(shù)開發(fā)商、銀行和富人的切身利益。后者有可能以各種方式反對、抵制和阻撓改革，并引致許多矛盾和紛爭。所以，同初次房改一樣，二次房改也是一個尖銳的問題，需要最高決策層從政治的高度進行權(quán)衡和取舍。
(作者單位：北京工商大學經(jīng)濟學院)