辭去跌宕起伏的2009年，迎來了展新的2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了諸多起起伏伏，逐漸形成一些具有普遍意義或者啟示意義的現(xiàn)象?；赝?009年房地產(chǎn)市場整體形勢大好，在房地產(chǎn)市場熱火朝天的同時，實體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇相對緩慢，并且仍存有不確定性，這使得下半年以來，大量資金流入房地產(chǎn)市場。投資性需求入場，引爆了豪宅市場，推動了整體房價的進(jìn)一步走高，房價漲幅已經(jīng)突破了07年的高值，創(chuàng)下了新高。
那么，隨著房價的高漲，投資回報也漸漸隨之湮滅，2010年投資型需求又會呈現(xiàn)怎樣的一個態(tài)勢？顯然，中國的房地產(chǎn)市場還有較大的上升空間，不會無路可走。這一點可以從二三線城市2010年走勢趨于平緩和中高端、改善型熱仍將延續(xù)以及商辦物業(yè)投資機(jī)會凸顯等方面顯見。
第一，從二三線城市看，2009年走勢平緩，有一定投資機(jī)會。從各城市來看，2010年市場走勢將有所分化，一線城市走勢趨穩(wěn)，而二三線城市投資機(jī)會顯現(xiàn)， 房價有可能迎來較大漲幅。一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的剛性需求和改善性需求為主，并且二三線城市的漲價主要是受供不應(yīng)求的影響推動，投資對市場的影響相對較小，因此2009年二三線城市的房價漲幅也相對較小，基本集中在10-30%之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于一線城市的30-70%的漲幅。價差的擴(kuò)大，將引導(dǎo)大量客戶流入二三線城市，帶動成交放量，房價將逐步上揚。
另一方面，一線城市經(jīng)過這一輪的價格暴漲，投資收益進(jìn)一步壓縮，因此不少投資者開始將目光轉(zhuǎn)向到二三線城市中來，引發(fā)了年末二三線城市中高檔住宅的熱銷。由此帶來的傳導(dǎo)效應(yīng)還將延續(xù)，2010年在投資需求的帶動下，必將拉動二三線城市的房價上漲。當(dāng)然也有個別小城市投資已經(jīng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，這些城市主要有三種表現(xiàn)。一是資金驅(qū)動型城市，例如溫州、寧波；二是資源驅(qū)動型城市，例如呼和浩特、鄂爾多斯；三是政策驅(qū)動型城市，例如南寧、南通。這類二三線城市未來有可能引發(fā)一輪小調(diào)整。
第二，從中高端、改善型看，中高端、改善型仍是熱點。由于通貨膨脹預(yù)期不斷增強，明年投資需求將持續(xù)旺盛，尤其是在一線城市以及發(fā)達(dá)二三線城市，大量資金缺乏良好的投資渠道將繼續(xù)涌入中高端物業(yè)市場。年底政治局經(jīng)濟(jì)會議表示將保持政策的延續(xù)性，改善型項目是國家政策扶持的產(chǎn)品之一，并且兼具自住與投資的功能。因此在良好的政策環(huán)境下，改善型項目明年將繼續(xù)保持旺銷態(tài)勢。
第三，從商辦物業(yè)的投資機(jī)會看，商辦物業(yè)投資機(jī)會顯現(xiàn)。在商品住宅市場走好的推動下，商辦物業(yè)也呈現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢，繼商品住宅市場后，商辦物業(yè)明年將迎來較好的投資機(jī)會，主要有以下三個方面的推動。首先是新保險法的出臺，提高了保險資金投資不動產(chǎn)的比例，而正值上升勢頭的商辦物業(yè)將會是良好的投資對象；其次是 人民幣升值壓力不斷增強，在此情況下，國際熱錢將不斷涌入房地產(chǎn)市場，尤其是商辦物業(yè)；最后是通貨膨脹預(yù)期增強，投資需求不斷上升，除了中高檔住宅項目外，商辦物業(yè)也是一個很好的投資機(jī)會。
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