二套房貸會(huì)否“一刀切”改善型住宅貸款是否優(yōu)惠———
從本周一起銀行存款準(zhǔn)備金率開(kāi)始正式上調(diào)。在此之前幾天，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對(duì)二套房貸政策做出明確規(guī)定：“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”而對(duì)于“改善型住宅”的貸款問(wèn)題只字未提。以上一系列針對(duì)房貸的宏觀調(diào)控政策似乎已向市場(chǎng)透露出收緊的信號(hào)。對(duì)于普通買房人來(lái)說(shuō)，這是否意味著今后貸款的難度將加大，得到的優(yōu)惠利率將減少或很難再得到優(yōu)惠的貸款利率呢？
焦點(diǎn)一：央行收縮信貸波及樓市？
央行1月12日決定上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)出乎大多數(shù)人的意料，卻是情理之中。雖然它也將樓市調(diào)控推進(jìn)了一步，但貨幣政策的調(diào)整并非單獨(dú)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年1月第一周，日均信貸發(fā)放額近千億元，周增約6000億元。如果按照這個(gè)速度增長(zhǎng)，1月份新增信貸規(guī)?？蛇_(dá)1萬(wàn)多億元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，雖然決策層確定今年信貸指標(biāo)為7.5萬(wàn)億至8.5萬(wàn)億，且一季度是傳統(tǒng)的放貸高峰，但在流動(dòng)性已經(jīng)非常寬松的情況下，天量信貸的流入，顯然給高漲的通脹預(yù)期加了一大把火。在保持貨幣政策相對(duì)寬松的政策基調(diào)下，適當(dāng)收縮流動(dòng)性成為央行的必然選擇，只是時(shí)間比大家預(yù)料的提前而已。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師表示，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于緊縮了2900億元信貸，但它并不像少數(shù)專家所說(shuō)的那樣，是主要針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，而是出于控制整個(gè)信貸規(guī)模的增長(zhǎng)。不過(guò)，很顯然，房地產(chǎn)信貸也在收緊之列。正如多數(shù)專家所分析的，2009年地王頻出， 房?jī)r(jià)暴漲，與泛濫的貨幣流入房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。在未來(lái)兩個(gè)季度內(nèi)，不排除央行繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能，但加息可能會(huì)在下半年。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師認(rèn)為，收縮流動(dòng)性，控制信貸過(guò)快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸將趨于嚴(yán)格，客觀上對(duì)近年拿地較多的開(kāi)發(fā)商提出了挑戰(zhàn)。雖然去年銷售形勢(shì)的火爆，讓開(kāi)發(fā)商回籠了大量資金，可以過(guò)一段輕松的日子，但囤地?cái)?shù)量巨大的開(kāi)發(fā)商，隨著時(shí)間的推移，將不得不面對(duì)銷售相對(duì)平淡的形勢(shì)。在資金鏈的壓力下，他們最有可能降價(jià)銷售。而這也是決策層所樂(lè)意看到的。因?yàn)椋刂品績(jī)r(jià)過(guò)快上漲或略有下跌，是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)。
焦點(diǎn)二：房貸將趨于嚴(yán)格？
對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，貸款的難度是否會(huì)加大呢？得到的優(yōu)惠利率是否會(huì)減少呢？
1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”而在此之前政策對(duì)二套房中的改善型住宅進(jìn)行了明確規(guī)定。早在2007年，銀監(jiān)會(huì)與央行就曾明確，“二套房”是指借款人家庭(含借款人、配偶及未成年子女)再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款的住房。其中，改善型二套房的標(biāo)準(zhǔn)有兩種：90㎡以下；低于當(dāng)?shù)厝司》棵娣e(北京27㎡、深圳32㎡、廣州19.9㎡)，即原有一套房子，由于面積小等原因想再買一套建筑面積140㎡以下的普通住房都稱為改善型住房。在此之前，只要是改善型住房都可以按首套房貸款，首付兩成，利率打七折。今年出臺(tái)的政策除明確要求銀行嚴(yán)格管理二套房貸、首付比例不得低于40%、利率嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)外，對(duì)“改善型住房”沒(méi)有提及。于是市場(chǎng)開(kāi)始擔(dān)心，銀行是否會(huì)對(duì)二套房貸采取“一刀切”，即首付不低于四成，利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍。
為此，記者采訪了專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前來(lái)看貸款情況還比較平穩(wěn)，各家銀行也在等待央行的進(jìn)一步細(xì)化政策，在沒(méi)有新政出來(lái)之前一切都按照舊政策執(zhí)行。審批難度未見(jiàn)加大。但是從大方向上來(lái)看，房貸政策將會(huì)向收縮的方向發(fā)展。
焦點(diǎn)三：利率打折難度加大？
除了對(duì)首付提出要求，此次國(guó)務(wù)院的新政對(duì)二套房的貸款利率也提出要“嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。業(yè)內(nèi)人士指出，在銀監(jiān)會(huì)未出臺(tái)細(xì)則之前，各家商業(yè)銀行或根據(jù)市場(chǎng)情況和自身?xiàng)l件對(duì)利率實(shí)行自我調(diào)節(jié)。
此前，銀監(jiān)會(huì)明確要求二套房貸利率必須嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，而此次“風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”的表述明顯更加模糊。因此，有一位商業(yè)銀行信貸部門人士表示，一般國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)此把握會(huì)更加嚴(yán)厲，但也要根據(jù)客戶的資質(zhì)和銀行本年度的信貸情況來(lái)分析。“或許因?yàn)楦鞣种锌蛻羧后w不同，也會(huì)出現(xiàn)利率高低不一的情況，而主要還是看各家銀行指標(biāo)的完成情況。目前估計(jì)各家銀行都還在靜觀其變。”
此前，對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶，很多銀行都以打改善型住房“擦邊球”的形式來(lái)調(diào)低貸款利率，即使被認(rèn)定為二套房，優(yōu)質(zhì)客戶也普遍能拿到7.1折至8折的優(yōu)惠利率。目前的情況如何呢？記者以買房人的身份向幾家銀行房貸部門進(jìn)行了電話咨詢。得到的答案基本上都是：“對(duì)于二套房貸，我們還沒(méi)有接到總行的通知，但優(yōu)質(zhì)客戶肯定可以得到一定優(yōu)惠，但具體多少還要看情況而定。”
文/本報(bào)記者 周宏