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二套房貸首付不低于四成 房地產市場迎來拐點
2010/1/11 12:14:28    http://www.18kuo.com

  ◎ 現(xiàn)在二套房的貸款政策已經很嚴格,并不需要將首付提高至50%,關鍵是如何嚴格執(zhí)行四成首付的要求

  ◎ 各地方政府近期可能會集中出臺樓市調控措施,特別是部分房價上漲過快的城市

  ◎ 業(yè)內分析人士表示,如果開發(fā)商在價格上沒有讓步,銷售可能會進一步萎縮

  國務院昨日公布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確二套房貸首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴格按照風險定價。雖然較上周盛傳的提高至50%寬松一些,但二套房貸收緊將成事實,房地產拐點之說再起。

  寬松貸款助漲房價

  早在2007年9月,央行便發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》,要求二套房貸首付不得低于40%、貸款利率不得低于央行同期同檔次基準利率的1.1倍。此后央行與銀監(jiān)會多次要求嚴格執(zhí)行這項政策,但在實際過程中并沒有得到很好的落實。

  “現(xiàn)在第二套房首付需要三成或三成以上”,記者昨日以購房者身份詢問工商銀行客服人員,對方反饋,目前第二套房首付仍可低于40%,不過能否申請到,還需要綜合“收入狀況、還款能力以及信譽程度等情況”,利率則按基準利率執(zhí)行。

  建設銀行客服人員表示,如果客戶有足夠的風險承受能力,最高可以拿到房價80%的貸款,也就是首付兩成即可。

  正是在這樣相對寬松的貸款條件下,房價在2009年“高歌猛進”,國務院辦公室的通知也就是在這一背景下產生的。通知提出,隨著房地產市場的回升,近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題,需要引起高度重視。

  通知要求,金融機構在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。

  五成首付未落地

  值得注意的是,上周,“相關部門已制定調控政策,將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%”的消息甚囂塵上,央行和銀監(jiān)會隨后否認了這一消息。

  銀行業(yè)人士分析指出,現(xiàn)在二套房的貸款政策已經很嚴格,并不需要將首付提高至50%,關鍵是如何嚴格執(zhí)行四成首付的要求。“畢竟,首付提高至50%的打擊面過大了一些。”

  嚴格執(zhí)行四成首付之后會對銀行的房貨業(yè)務量帶來什么樣的變化?浦發(fā)銀行廣州分行個人銀行發(fā)展管理部總經理林亦涵對本報表示,今年的業(yè)務量不會有大的收緊,目前該行已經嚴格執(zhí)行40%首付的規(guī)定,未來會呈怎樣的變化還要看政策方面會否有新的調控措施出臺。

  專家觀點

  各地將集中出臺樓市措施

  國務院辦公廳日前下發(fā)《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,要求政府增加保障性住房和普通商品住房有效供給,抑制投資投機性購房需求,并強調二套房貸首付不得低于40%。這已經是在出臺營業(yè)稅不足5年將全額征收、“國四條”以及開發(fā)商拿地首付不低于50%后,國務院發(fā)出的第四道令箭。

  業(yè)內專家表示,各地方政府可能近期會集中出臺樓市調控措施,特別是部分房價上漲過快的城市。“此前的幾大調控政策多數是國務院定調,然后是各大部委出臺相關細則,地方政府能否配合還不好說。而國務院辦公廳這次是直接向地方政府下發(fā)通知,地方政府將會積極研究出臺調控政策。”東莞某房地產副總裁王先生對本報記者表示。

  而在“遏制房價過快上漲”的大命題之下,目前已有部分地方政府率先出手。如上海認定購買第二套(含第二套)以上非改善型住房就是投資投機性購房;南京不僅取消稅收優(yōu)惠政策,還采用購房“實名制”的手段遏制投機性購房。

  銷售現(xiàn)疲態(tài) 房價或下行

  得益于政府救市政策,房地產開發(fā)商在2009年獲得大豐收,大部分企業(yè)都超額完成全年的銷售目標。不過,在房企超額銷售的光環(huán)下,仍然難掩疲態(tài)之勢,銷售環(huán)比逐月下降。

  “萬科12月份的銷售數據表明,房地產投機行為已開始減少。”中原證券分析師吳劍雄表示。去年12月份萬科實現(xiàn)銷售面積40.5萬平方米,銷售金額55.0億元,分別比2008年同期下降38.7%和增長3.0%。而該公司當年11月份實現(xiàn)銷售面積52.0萬平方米,銷售金額52.3億元,同比增幅為23.6%和46.5%。

  另外,保利地產2009年10月份銷售面積為53.43萬平方米,銷售金額45.26億元,但到11月份,銷售面積只有37.53萬平方米,環(huán)比下滑29.76%,銷售金額35.03億元,環(huán)比下降22.6%。

  業(yè)內人士表示,隨著國家打擊投資投機措施相繼出臺,如果開發(fā)商在價格上沒有讓步,銷售將會進一步萎縮。吳劍雄認為,今年年初房地產成交量將持續(xù)低迷,房價將在晚些時候開始下跌。而經濟學家鐘偉認為,中國房價將在一季度見頂。 (張忠安)

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