繼上月9日國務(wù)院辦公廳宣布“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、14日“國四條”出臺、17日財政部等五部委出手打擊開發(fā)商囤地后, 國務(wù)院辦公廳日前發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》, 系列調(diào)控措施的出臺使得樓市走勢變得神秘莫測。
回顧過去5年的房地產(chǎn)政策,可以看到在穩(wěn)定、控制、有保有壓、力保不失之后,樓市的發(fā)展也走出了一個“平穩(wěn)回暖、急速升溫、冰天雪地、悲喜交加”過山車似的軌跡。
調(diào)控基調(diào):控制住房價格過快上漲
政策關(guān)鍵詞:國八條、90/70、個稅強征
市場反應(yīng):投資客逍遙
2005年、2006年,國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密,堪稱前所未有。然而,密集的調(diào)控并未給快速上漲的樓市以實質(zhì)性的遏制。
其中,2005年4、5、6三個月調(diào)控政策最為密集。4月國務(wù)院常務(wù)會議明確提出解決房地產(chǎn)市場存在問題的八條具體措施,被稱為“國八條”。隨后國辦轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于作好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,明確加大個人購房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度、禁止期房轉(zhuǎn)讓、滿足3個條件普通住房享受優(yōu)惠、依法制止炒地行為。6月又對個人購買住房轉(zhuǎn)手交易征收營業(yè)稅。
2006年,政策更為收緊,5月九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》正式出臺,被稱為“國六條”,其中影響最大的莫過于“90/70”政策、個人房貸首付比例不低于三成和營業(yè)稅免稅時限由兩年延長至5年。緊接著,7月26日國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》,宣布從8月1日起,各地稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房個人所得稅。
上述調(diào)控政策出臺后,許多投資客仍頻繁出現(xiàn)在北京等一線城市看房、買房,部分城市的部分小區(qū),由于購房者中投資客過多,空置率高,被戲稱為黑暗社區(qū)。
2007年
調(diào)控基調(diào):抑制房地產(chǎn)價格過快上漲
政策關(guān)鍵詞:限外令、二套房、不斷加息
市場反應(yīng):前熱、熱得發(fā)狂;后冷、冷得發(fā)抖
年初,雖然央行不斷加息和提高存款準(zhǔn)備金率,但其他政策并沒有聯(lián)合出臺。此時,市場需求已經(jīng)過兩年多的壓抑,又恰逢股市大漲,人民幣升值。在諸多因素作用下,引發(fā)樓市一輪上攻。
3月,商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》,明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。同樣在3月,央行開始加息,全年共計6次加息,10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,房企融資成本逐漸增大。
然而信貸成本的增加并沒有阻擋房價上漲的腳步,全國70城市房價漲幅一次次創(chuàng)下新高;房企也蜂擁上市,“地王”紀(jì)錄頻頻被刷新。與市場瘋狂表現(xiàn)相對應(yīng)的是中央宏觀調(diào)控頻繁發(fā)力,并最終在“9·27”強有力的“二套房貸”政策中,樓市經(jīng)歷了最深刻的跌宕起伏。
9月27日,央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,俗稱359號文,要求第二套住房首付不得低于40%,利率同時提高10%。隨后的12月,央行、銀監(jiān)會又發(fā)布 《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》(以下簡稱《補充通知》),引入 “人均住房面積”的概念,規(guī)定“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”。《補充通知》一定程度上改變了359號文對購買第二套房“一刀切”的做法,保護了有升級置業(yè)需求的消費者,在很大程度上也可以滿足自住型“小房換大房”的需求。
政策一出臺,立即抑制了投資需求,而不斷加息也如“溫水煮青蛙”,耗盡了購房者的購買力。隨后房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下,各地的樓市在這一年經(jīng)歷了“前熱、熱得發(fā)狂;后冷、冷得發(fā)抖”的坐過山車似的過程。
2008年
調(diào)控基調(diào):先壓后保
政策關(guān)鍵詞:降息、利率7折、稅費減免
市場反應(yīng):開發(fā)商哀嚎 購房者觀望
2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快,上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過熱,3月相關(guān)部門還表示要綜合運用稅收、信貸等手段,完善住房公積金制度,增加住房有效供給,抑制不合理需求,防止房價過快上漲。一個月以后,美國次貸危機影響顯現(xiàn),國內(nèi)出口和投資實際增速下滑,經(jīng)濟增長出現(xiàn)回落。為此,國家實行積極財政政策和適度寬松貨幣政策,作為拉動內(nèi)需重要工具的房地產(chǎn)則受到扶持。
從9月16日-12月23日,央行連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率,先后4次下調(diào)存款利率,特別是11月26日下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達1.08個百分點。
10月,財政部出臺一系列刺激樓市需求的政策。包括對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。首次購房首付比例下調(diào)至20%,貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等。
11月,國務(wù)院出臺刺激內(nèi)需十大舉措,總投資約4萬億元刺激經(jīng)濟,將房地產(chǎn)業(yè)稱為“國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。
12月17日,國務(wù)院常務(wù)會議明確改善型住房比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策,并把征免期限由5年改為兩年。
2009年
調(diào)控基調(diào):執(zhí)行優(yōu)惠政策到“遏制部分城市房價過快上漲”
政策關(guān)鍵詞:寬松、國四條、拿地首付不得低于50%
市場反應(yīng):危機中最“輝煌”
2009年,當(dāng)眾多行業(yè)尚未從金融危機中復(fù)蘇之時,房地產(chǎn)市場卻迎來最輝煌的一年。
在這一年,2008年的優(yōu)惠政策逐漸開始執(zhí)行,經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策成為支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景,再加上房地產(chǎn)市場潛在的剛性需求和強烈的改善性、投資性意愿, 北京、上海、廣州等重點城市的樓市迅速回暖,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強烈的拿地意愿并頻頻出手,各地樓市上演了“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。
2009年,從年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購”,短短一年,中國樓市迅速由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^,由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s,由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;擠泡沫”。
為遏制部分城市房價過快上漲,中央接連釋放房地產(chǎn)市場調(diào)控信號。在2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議上,中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策。 僅僅5天后,國務(wù)院常務(wù)會議提出“增加普通商品住房的有效供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房;加強市場監(jiān)管;繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡稱“國四條”)。
隨后,財政部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年,特殊項目可約定在兩年內(nèi)全部繳清。
2010年
調(diào)控基調(diào):平穩(wěn)健康發(fā)展
政策關(guān)鍵詞:收緊
市場反應(yīng):拭目以待
“近期中央密集出臺信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,透露出管理層對當(dāng)前房價上漲過快的擔(dān)憂,全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,政策收緊傾向明顯。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,隨著去年以來房價再次大幅度走高,限制投機的差異化房貸政策開始重回舞臺中央。“不出意外,針對房地產(chǎn)市場的'地方版’配套政策調(diào)整將相繼出臺,盡管部分城市并不一定愿意。”
但陳國強同時指出,政策變化是市場變化前奏,政策的出臺將使各方對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的預(yù)期發(fā)生改變,同時將影響市場主體的行為,但他強調(diào),政策效果的顯現(xiàn)需要一定的時間,對實際成交量及消費者的影響效應(yīng)會有一個滯后期。
在一系列政策的調(diào)控之下,2010年房地產(chǎn)市場的走向究竟如何,我們還需拭目以待。