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國辦通知取得預(yù)售許可房企須一次性公開全部房
2010/1/11 12:09:04    http://www.18kuo.com

  二套房貸首付仍不得低于40%

  國辦通知同時要求房企須一次性公開全部房源

  昨天(10日),國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。此外,已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源,

  通知要求,加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時,要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。

  另外,繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的,一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時,要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念。

  -解讀

  投機(jī)性購房需求將被抑制

  在備受關(guān)注的二套房貸款政策上,國務(wù)院再次重申了二套房貸款首付比例不得低于40%,并且以家庭為認(rèn)定單位。這是對前期坊間傳聞“二套房貸款首付比例將為50%”的否定。但二套房貸款執(zhí)行利率并未明確。中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示,從中能夠明顯看出,新政的基調(diào)是對保障性需求繼續(xù)鼓勵,對投資投機(jī)性購房需求進(jìn)行抑制,中央加大了差別化信貸政策執(zhí)行力度。

  二套房貸利率將靈活掌握

  中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰說,國辦這次發(fā)布的通知,更大的意義在于給了執(zhí)行單位銀行一個明確的態(tài)度,下一步需要看銀行今年制定的信貸政策如何執(zhí)行。據(jù)他所知,目前各大銀行還未制定出2010年的信貸政策。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“嚴(yán)格二套住房購房貸款管理,一方面明確了首付比例,另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率,目的還是合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。”

  -開發(fā)商反應(yīng)

  很愿意看到抑制投機(jī)性需求

  “新的舉措肯定會迫使需求量下降。”北京某開發(fā)商表示,國辦此次發(fā)布的通知,以及前一階段相繼發(fā)布的房地產(chǎn)政策,指向非常明確,就是針對投資、投機(jī)性購房的群體。這些政策肯定會達(dá)到遏制這些購房群體的目的,從而降低房地產(chǎn)市場的增長,或者說降低房價的上漲趨勢。對于即將出現(xiàn)的這種趨勢,他們其實(shí)很愿意看到。因?yàn)檫^快的增長,對哪個行業(yè)來說,都不是好事,都會產(chǎn)生很大的風(fēng)險。例如,房市過快增長,就促使地價過快增長,作為企業(yè)必須拿地才能發(fā)展,一旦房市低迷,而高昂的地價就得自己消化。所以,健康的房地產(chǎn)市場才讓企業(yè)長久的發(fā)展。

  -記者觀察

  二套房政策一直很嚴(yán)的背后

  新年伊始,有關(guān)二套房首付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會回應(yīng)說,并未就二套房貸出臺新政策,對“首付比例調(diào)高”的說法亦“不要誤傳”。昨天,國務(wù)院又正式下發(fā)通知,再次明確二套房首付不低于40%。

  政府部門兩次重申二套房貸款的首付比例,可見對其非常重視。去年12月中旬,國務(wù)院常務(wù)會議上提出了“加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”等要求。中央連續(xù)強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)政策,而且一次比一次嚴(yán)厲,意在校正業(yè)界對中央經(jīng)濟(jì)工作會議在房地產(chǎn)政策上面的誤解與盲目樂觀。當(dāng)時有專家預(yù)計(jì),二套房貸在2010年還要進(jìn)一步緊縮。可見,管理層很明白,二套房貸是潘多拉魔盒,一旦松口,勢必助長樓市投機(jī),對金融系統(tǒng)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。

  事實(shí)上,自央行與銀監(jiān)會就二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)確立以來,針對投資投機(jī)行為的二套房貸從來就沒有放松過。

  二套房貸的嚴(yán)格主要體現(xiàn)在兩點(diǎn):一是利率相對于第一套房不僅不打折優(yōu)惠,而且要上浮10%以上;二是對于二套房貸的首付比例規(guī)定不得低于40%。這個規(guī)定,在樓市瘋狂的2008年以前,在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且,政府出于金融安全的考量,即使在2008年樓市最低迷的時候,上自中央,下至地方,關(guān)于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破,唯有二套房貸,至少在官方文件里,從來沒有放松過的跡象。

  可見,收緊二套房貸,讓狂熱的房地產(chǎn)降溫,自上而下的監(jiān)管層心里都非常有數(shù),這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險,更是在降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險,如果始終陶醉在啤酒的泡沫里不能自拔,恐怕遲早要付出慘重的代價。

  -專家分析

  改善性住房需求未提及

  申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)高級分析師李虹接受記者采訪時稱,此次通知內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致,后續(xù)仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性,但實(shí)際操作可能會非常靈活和寬松。

  李虹稱,通知沒有提及“改善性住房需求”,盡管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定,如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭人均住房建筑面積33.4平方米作為改善型購房的標(biāo)準(zhǔn),但對全國來說差異化較大,仍有待進(jìn)一步明確。

  短期內(nèi)征物業(yè)稅可能性小

  專家認(rèn)為,通知強(qiáng)調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策,引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念”,但沒有明確提及物業(yè)稅,預(yù)計(jì)物業(yè)稅在短期內(nèi)開征的可能性非常小,但不排除在全國范圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點(diǎn)對商業(yè)地產(chǎn)開征物業(yè)稅。

  -其他看點(diǎn)

  房企應(yīng)明碼標(biāo)價對外銷售

  通知規(guī)定,已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按照申報價格,明碼標(biāo)價對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度,加大交易資金監(jiān)管力度。

  對此,宏源證券宏觀分析師杜征征表示,這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項(xiàng)的關(guān)注,有利于房地產(chǎn)銷售過程的透明化,消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

  防止境外“熱錢”沖擊我國

  在國際金融危機(jī)的沖擊下,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出異常火暴的態(tài)勢,對于境外“熱錢”具有極大的吸引力。

  中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示,當(dāng)前在全球普遍低利率環(huán)境下,國際跨境資金短期流動加劇,在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時,新興市場這兩個領(lǐng)域價格不斷上漲,不斷吸引著“熱錢”的進(jìn)入。

  通知明確提出,有關(guān)部門要加強(qiáng)對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控,防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場,防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

  尹中立說:“預(yù)計(jì)今年海外熱錢會進(jìn)一步進(jìn)入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域,帶來這兩個領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔(dān)憂,明確提出加強(qiáng)對跨境投融資活動的監(jiān)控,防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策。”

  探索辦法劍指“地王”頻出

  2009年“地王”頻出的現(xiàn)象,引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議,在肯定其促進(jìn)土地市場公平交易的同時,這種“價高者得”的方式也引起詬病。

  通知明確要求,各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素,合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容,探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。

  對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人,要限制其參與土地出讓活動。從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。

  國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說:“探索土地出讓綜合評標(biāo)方法等一系列涉及土地市場的政策,一方面是防止‘地王’現(xiàn)象,另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。”

  地方越權(quán)減免稅要清理糾正

  通知明確要求,各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場情況,抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé),市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。國務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對各地貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo),對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進(jìn)行重點(diǎn)督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導(dǎo)力度,加強(qiáng)監(jiān)督檢查,確保各項(xiàng)工作措施落到實(shí)處。

  對此,一位不愿透露姓名的券商地產(chǎn)行業(yè)分析師表示,通知提出要重點(diǎn)督查房價上漲過快的城市和地區(qū),強(qiáng)調(diào)工作責(zé)任制,這在以往國務(wù)院下發(fā)的通知中較為罕見。 (綜合本報記者高晨 翟烜新華社報道)

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