寬松貨幣政策升溫樓市政策變動(dòng)能否帶來房地產(chǎn)健康發(fā)展
政策一直是中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。在2009年，樓市由冷轉(zhuǎn)熱更是離不開政策的大環(huán)境。2008年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條，土地流拍、樓盤打折、開發(fā)商資金鏈緊張，觀望是整個(gè)市場(chǎng)的基調(diào)。
當(dāng)年12月20日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》發(fā)布。國(guó)辦的這個(gè)131號(hào)文件拉開了政府救市的序幕，明確了信貸政策、稅收政策的優(yōu)惠，也明確了“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”，這為市場(chǎng)堅(jiān)定了信心。
首次購(gòu)房首付兩成，貸款利率7折，個(gè)人購(gòu)買住房超過兩年(含兩年)轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅；印花稅、土地增值稅，契稅下調(diào)至1%。這樣的政策很快開始發(fā)揮作用。
2009年兩會(huì)期間，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的新聞發(fā)布會(huì)上，該部副部長(zhǎng)齊驥公開表示，在國(guó)務(wù)院131號(hào)文件下發(fā)以后短短兩個(gè)多月里，相當(dāng)多的城市商品住房銷售在逐步回暖，今年1月和2月，40個(gè)重點(diǎn)城市的銷售量比去年同期增長(zhǎng)了6.9%。
在這個(gè)文件的基調(diào)下，始自2008年11月的“適度寬松”貨幣政策延續(xù)了下來，2009年新增貸款開始不斷攀高。
第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，而2008年全年僅有4.91萬億元的新增規(guī)模。到2009年三季度，新增人民幣貸款已達(dá)到8.67萬億元。這樣的天量放貸讓很多業(yè)內(nèi)人士樂觀地放出話來：2009年全年新增貸款將達(dá)到10萬億元。
有多少資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)
今年，有多少資金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，至今還沒有明確的統(tǒng)計(jì)。但有目共睹的是，并未列為十大振興行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)從二季度開始突然就火了。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的重要原因，就是寬松的信貸環(huán)境，流動(dòng)性泛濫是房地產(chǎn)反彈的重要條件。市場(chǎng)由冷到熱，離開信貸這個(gè)環(huán)境無法實(shí)現(xiàn)。
來自北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，在房貸利率、稅費(fèi)等一系列利好政策帶動(dòng)下，壓抑許久的購(gòu)房熱情在2009年得到了釋放。與2008年相比，2009年北京房貸市場(chǎng)整體交易量漲幅近30%。寬松的貨幣政策對(duì)購(gòu)房人起到了明顯的鼓動(dòng)作用。
不僅購(gòu)房人的購(gòu)買意愿被激發(fā)出來，個(gè)人住房貸款量也出現(xiàn)了變化。
“過去，購(gòu)房人的貸款金額主要集中在30萬~50萬元，但今年，這個(gè)數(shù)字上升到了60萬~100萬元。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉說，一方面是房?jī)r(jià)快速上漲需要更多的貸款才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房，另一方面，信貸政策的寬松也支持了購(gòu)房人的大額貸款。
在胡景暉看來，2009年是歷史上低利率、低稅費(fèi)的最好時(shí)期，住房需求不釋放都不可能。
除了銀行新增貸款部分進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)外，開發(fā)商也在這一年展開股市融資。在經(jīng)歷了2007年下半年以來的資金鏈緊張痛苦后，開發(fā)商們明白，募集更多的資金將是保障自身安全的重要砝碼。
于是，數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)在今年公布了融資方案。
7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。第二天，中國(guó)建筑成功登陸上海證券交易所，融資501億元。
8月17日世聯(lián)地產(chǎn)在深交所中小板上市，融資6億元。
此后，恒盛地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)相繼成功上市。
開發(fā)商的資金變得充裕起來。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48170億元，同比增長(zhǎng)44.2%，國(guó)內(nèi)貸款8994億元，增長(zhǎng)40.2%。此外，個(gè)人按揭貸款也超過7000億元。