本報訊 在不到半個月的時間里，樓市調(diào)控政策頻頻發(fā)力。從“國四條”到“拿地首付不低于50%”，再到“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個樓市調(diào)控政策。就在政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的調(diào)控措施頻頻發(fā)力的同時，樓市“高燒”依然不退。專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控措施開始進(jìn)入密集出臺期，未來或有“重拳”出擊。
“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止的消息公布后，具體采取哪種方式進(jìn)行征收是業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。12月23日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》對此進(jìn)行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
接受采訪的多位專家表示，營業(yè)稅細(xì)則對于中低價二手房市場，特別是90平方米以下二手房市場，影響將非常有限。不過，對于北京短期內(nèi)購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大，預(yù)計占比達(dá)8%左右的大戶型二手房將涉及在內(nèi)。
“政府傳遞的信號非常明確，即遏制房價的過快上漲。指向性也是非常明顯的，有保有壓，抑制投機(jī)性購房，鼓勵自住和改善型購房。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者。
同樣是在23日這一天，為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用。
分析人士指出，雖然短期內(nèi)國務(wù)院出臺的調(diào)控措施難以產(chǎn)生較大的影響，但政府隨后應(yīng)該還會出臺相關(guān)措施，比如收緊二套房貸利率等，而如果房價仍然過快上漲的話，不排除政府明年出臺更加嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭預(yù)計，明年一季度整個房地產(chǎn)市場將明顯降溫；二季度如果房價重新高漲，還有其它政策出臺；若保持穩(wěn)定和調(diào)整狀態(tài)，則緊縮政策不會再加碼。
光大證券新近發(fā)布的一份報告稱，緊接著國務(wù)院層面、銀監(jiān)會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實，如差別化信貸管理，對于投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監(jiān)管、捂盤的政策，對二套房、大戶型、區(qū)別化城市進(jìn)行收緊，對異地購房進(jìn)行限制等。
國家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅顯調(diào)控意圖
23日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
就在同一天，國土資源部也通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實閑置土地處置有關(guān)政策。
專家認(rèn)為，再次調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅凸顯利用稅收政策工具加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控意圖，通過提高房屋交易成本，遏制當(dāng)前房價過快上漲勢頭，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。雖然短期內(nèi)國務(wù)院出臺的調(diào)控措施難以產(chǎn)生較大的影響，但政府隨后應(yīng)該還會出臺相關(guān)措施，如二套房貸利率上調(diào)等，如果房價仍然過快上漲的話，不排除會有更嚴(yán)厲的措施出臺。
聚焦 1 營業(yè)稅差額征收對市場影響不一
業(yè)內(nèi)人士指出，該政策對二手房市場的實際影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于此前的預(yù)估。
與去年12月“131號文”出臺優(yōu)惠政策之前相比，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；而對于不足5年的普通住房，是全額征收的。
“現(xiàn)在政府把非普通住宅打回原形，而對普通住宅則由全額變差額，可見，普通住宅交易還是享受到了稅收優(yōu)惠。這說明中央還是繼續(xù)支持普通住宅交易的。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
據(jù)測算，如果按照一套80平方米市場成交價格為200萬，原購買價為100萬的二手房計算(房齡三年)，如果優(yōu)惠取消按照全額計算的話，按照5.5%的稅率計算，要征繳11萬元的營業(yè)稅，而如果按照差額，僅需要繳納5.5萬元。
美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，在大家都預(yù)計營業(yè)稅按照全額收取的時候，出臺差額詳細(xì)解釋，對于中低價二手房市場一定程度上反而是重大利好，特別是90平方米以下二手房市場，影響將有限。
“兩部委公布的營業(yè)稅細(xì)則，首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點還是放在了打壓投機(jī)、鼓勵自住及改善需求上面。”張大偉說。
張大偉預(yù)計，這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環(huán)節(jié)費用太高而轉(zhuǎn)而選擇一手商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移，而市場上中低價、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。
對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇指出，營業(yè)稅差額征收的細(xì)則體現(xiàn)了政府對于二手房市場的態(tài)度：一方面市場過熱需要收緊，另一方面又不希望把樓市管死，因為從政府層面來說，還是需要讓樓市保持一定活力來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
不過，“鏈家地產(chǎn)”認(rèn)為，營業(yè)稅細(xì)則，對于北京短期內(nèi)購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。據(jù)統(tǒng)計，北京140平方米以上二手房成交占比在14%左右，其中五年內(nèi)大戶型占比在8%左右。
“鏈家地產(chǎn)”預(yù)計，未來，除營業(yè)稅成本有所上升外，投資風(fēng)險加大外，根據(jù)歲末多個房地產(chǎn)相關(guān)會議的基調(diào)，短期大戶型投資心理預(yù)期也將縮緊。
聚焦 2 政策重拳之下市場表現(xiàn)“過激”
在政府調(diào)控措施頻頻發(fā)力房地產(chǎn)市場的同時，樓市熱度依舊不退。
開發(fā)商年底突擊圈地的行為更是絲毫不“避諱”政策敏感期。就在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》發(fā)布次日，龍湖地產(chǎn)旗下上海公司聯(lián)合集團(tuán)控股股東嘉遜發(fā)展香港控股有限公司，以總價約17.29億元人民幣奪得嘉定新城2幅地塊，與地價相比溢價率高達(dá)417%。北京、廣州等地也同樣如此，溢價率高達(dá)200%至300%也并不罕見，“地王”的刷新速度并沒有因政策的密集出臺而減緩。
更讓人驚訝的是，22日，被譽(yù)為“中國第一拍”的廣州亞運城地塊正式開拍，經(jīng)過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體以255億元的天價奪得，創(chuàng)全國地王新紀(jì)錄。此前有觀點認(rèn)為，由于近期樓市調(diào)控政策不斷出臺，預(yù)計亞運城最終成交價不會超過200億元。
與此相呼應(yīng)的是商品房交易市場的火爆。來自國信證券的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策密集出臺的一周，北京、成都、昆明等城市商品房銷售量再創(chuàng)新高。各地區(qū)一手商品房市場并未因為行業(yè)政策收緊而降溫，國內(nèi)11個城市的商品房銷量仍保持3位數(shù)的同比增長，9個城市出現(xiàn)2位數(shù)的環(huán)比上漲，其中北京、成都、昆明上周成交量創(chuàng)2007年以來的歷史最高水平。
以北京為例，冬季蕭瑟的寒氣中商品房交易市場熱情高漲。上周期房住宅簽約5250套，同比增長100.8%，環(huán)比增長18.6%，創(chuàng)2007年以來的歷史新高。一手商品住宅銷售成交均價19849元/平方米，同比上漲125.8%，環(huán)比上漲16.4%，再創(chuàng)2007年以來的歷史新高。
21不動產(chǎn)北京安信瑞德多家門店反映，在營業(yè)稅調(diào)整明確后，客戶量依然比較平穩(wěn)，并沒有出現(xiàn)太大的變化。分析師認(rèn)為，二手房營業(yè)稅免征優(yōu)惠的消息傳出，市場不會對此有這么快的反應(yīng)，由于政策末班車因素的推動，近期成交的準(zhǔn)客戶數(shù)量確實明顯增加，預(yù)計本月會出現(xiàn)新一輪的成交高峰。
國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士坦言，購房者對于政策收緊的反應(yīng)短期并不顯著，目前的市場依舊瘋狂。“可以享受員工折扣價我都不敢買房，可很多人都在拼命搶購，投資市場就是這樣，價格到了高位反而有更多人瘋狂。”該人士透露，就在上周末，其房地產(chǎn)公司的銷售情況仍舊喜人，預(yù)定率高達(dá)100%的樓盤并不鮮見。
此前的11月，房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)顯示，11月新增開工面積達(dá)1.6億平方米，同比增長198%，環(huán)比增長100%。“今年9月份之前，購房者表現(xiàn)得很瘋狂，而開發(fā)商在一定程度上還是比較謹(jǐn)慎、理性的，但10月份以后，開發(fā)商也變得非常樂觀，與購房者一起瘋狂。”上述人士擔(dān)憂地表示。
對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，政府調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)需要一個過程，不會立竿見影，市場層面的反應(yīng)是緩慢的，不可能說政府調(diào)控一出，房價就應(yīng)聲而落。
聚焦 3 不排除更嚴(yán)厲調(diào)控措施出臺
從12月7日的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，到12月9日和12月14日的國務(wù)院常務(wù)會議，再到五部委出臺的“土地新政”，可以說，進(jìn)入12月份，房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺開始進(jìn)入密集期。專家表示，政府傳遞的信號非常明確，即抑制投機(jī)性購房，鼓勵自住和改善型購房，遏制房價的過快上漲，下一步或有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺。
天職國際會計師事務(wù)所高級稅務(wù)經(jīng)理劉梅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，在未來一段時間內(nèi)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)稅收政策或不會再有大的調(diào)整，畢竟稅收政策不能朝令夕改，況且調(diào)控政策應(yīng)是配套出臺，稅收政策只有與其他政策協(xié)調(diào)配合才能起到最優(yōu)效果。
“就房地產(chǎn)而言，政府的調(diào)控措施其實是有很多的，包括稅費、土地、信貸等。從已經(jīng)出臺的措施來看，調(diào)控措施應(yīng)該是一套組合拳，實際上，政府也在權(quán)衡，考慮政策出臺的時機(jī)和力度。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)說。
為嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、炒地行為，國土資源部12月23日通報了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑置情況，督促各地方政府及國土資源部門進(jìn)一步落實閑置土地處置有關(guān)政策，警示房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)實際開發(fā)能力理性取得土地，及時開發(fā)利用。
陳國強(qiáng)認(rèn)為，抑制樓市投機(jī)更有效的辦法是商業(yè)銀行放貸審核嚴(yán)格把關(guān)和嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的信貸政策，不過，政府是否會采用這一政策還要看明年房地產(chǎn)的具體情況而定。
就在12月21日，有消息說，相關(guān)部門已制定調(diào)控政策，不但明確要求各大商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業(yè)貸款首付比例提高至50%。此消息頓時緊繃了市場的神經(jīng)。對此，央行未予置評，各地銀行也紛紛表示沒有接到調(diào)整通知。
光大證券新近發(fā)布的一份報告預(yù)測，緊接著國務(wù)院層面，銀監(jiān)會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實，如差別化信貸管理，對于投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監(jiān)管、捂盤的政策，對二套房、大戶型進(jìn)行收緊，對異地購房進(jìn)行限制等。
國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)資深人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，雖然二手房營業(yè)稅差額征收這一政策對市場影響不大，但其透露出的信息對開發(fā)商的心理預(yù)期影響很大，開發(fā)商現(xiàn)在擔(dān)心后面還會有更加嚴(yán)厲的措施出臺。