每經(jīng)記者 朱玲 發(fā)自廣州
255億元！內(nèi)地新地王在廣州誕生！
昨日(12月22日)，富力地產(chǎn)聯(lián)合雅居樂、碧桂園三家香港上市房企，組成“民企”聯(lián)合體，以超出底價90億元的價格，擊敗由保利、中海、萬科組成的“國企”聯(lián)合體，鯨吞了總體量達430多萬平方米的廣州亞運城巨無霸項目，成交價遠超2007年長沙北辰地王的92億元。
新地王·拍賣
民企“意外”擊敗國企
引起市場諸多猜想的廣州亞運城項目，22日終于揭開謎底。這個以165億元底價起拍的巨無霸項目，僅底價就已成為我國內(nèi)地的總價地王。
由于亞運城體量龐大，即使參與競標的開發(fā)商均為地產(chǎn)巨鱷，也不得不組建“聯(lián)合艦隊”參與投標。其中，“國企”聯(lián)合體以保利為首，聯(lián)合萬科、中海組成保利聯(lián)合體；“民企”聯(lián)合體以富力為首，聯(lián)合碧桂園、雅居樂組成富力聯(lián)合體。此外，還有單刀赴會的“央企”正規(guī)軍——中信地產(chǎn)。
據(jù)了解，廣州亞運城項目總建筑面積高達438萬平方米，包括已建好的8000多套住宅，以及14宗未開發(fā)的地塊。目前已開發(fā)的物業(yè)僅86萬平方米，未開發(fā)的物業(yè)面積達352萬平方米。“開發(fā)商要多少年才能累計到如此大的地塊面積？”不少業(yè)內(nèi)人士如此表示。
競拍現(xiàn)場，保利聯(lián)合體和富力聯(lián)合體之間的競爭異常激烈。由于競價階梯為2億元，僅10個回合，就已達到之前市場預期的200億元。
當競拍價格達237億元時，富力聯(lián)合體代表提出：可否將競拍價格改變一下？此后，改為以1億元階梯競拍，繼續(xù)上演強強相爭。
最終，市場一致看好的保利聯(lián)合體意外敗下陣來，富力聯(lián)合體以255億元“天價”拿下內(nèi)地新地王，折合樓面地價達5822元/平方米。
值得注意的是，在競拍過程中，“央企”代表中信地產(chǎn)一直未舉牌。
競拍結束后，富力地產(chǎn)華南地區(qū)總經(jīng)理朱榮斌對在場記者笑稱，沒有心理價位，首先考慮是如何能夠拿下來。
對于后期如何運作，朱榮斌表示，將依照各家公司所長來開發(fā)，目前僅有初步想法。但可以肯定的是，富力、碧桂園、雅居樂三家同為廣州本地公司，又同為香港上市企業(yè)，背景相似，在參與亞運城項目競標前，已做好充分準備。
新地王·付款
不執(zhí)行50%首付比例
廣州亞運城項目占地面積達263萬平方米，建筑總體量達到了438萬平方米，光居住面積就有385萬平方米，是名副其實的“巨無霸”項目。
據(jù)了解，今年廣州市政府計劃推商品住宅用地為250萬平方米，但廣州亞運城一個項目的出讓量，就已超出全年的計劃供應量。
此外，亞運城項目開發(fā)周期為6年，每年將會向市場提供60萬平方米住宅，按每套100平方米計算，每年將會有6000套房源入市。
廣州市國土資源和房屋管理局相關負責人表示，只有這樣才能在不削弱市場價值的前提下，給予市場穩(wěn)定持續(xù)的商品供應，不會形成區(qū)域性壟斷以及對市場的沖擊。
近期國家針對樓市出臺了一系列政策，包括要求分期繳納的土地出讓金繳清期限原則上不超過一年，且首次繳款比例不得低于全部地價的50%。據(jù)悉，廣州亞運城項目并不會執(zhí)行此規(guī)定，而是先繳納40%款項，剩余款項在未來兩年內(nèi)支付完成。
廣州市國土房管局相關人士解釋說，亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺，因此，此次拍賣將繼續(xù)按之前的公告文件執(zhí)行。該負責人還表示，廣州土地出讓金管理一直比較嚴格和規(guī)范，大部分合同約定，土地出讓收入在成交60日內(nèi)一次性繳清。對于個別高價地塊，才會分期支付，但繳納期限也不會超過兩年，首期繳納比例一般也會高于50%。
業(yè)內(nèi)人士也分析認為，富力、碧桂園、雅居樂三家開發(fā)商的整體實力已經(jīng)足夠強大，255億元土地款兩年內(nèi)完成支付應無問題。
新地王· 房價或超1.3萬元/平方米
對于此次遠超業(yè)內(nèi)預期的255億元成交價格，廣州市國土房管局相關負責人對外表示，考慮到亞運城項目用地規(guī)模、交通、教育等生活配套情況等，以這樣的整體價格出讓是合理的，符合其內(nèi)在價值，也可看出市場對亞運城項目是積極和肯定的。
另據(jù)了解，此次拍賣采取了不同于以往土地出讓的做法，除了設置165億元的起始價格后，還設置了175億元的保密底價。只有競買人最高報價達到或高于保密底價，才能確認成交。這個掛牌起始價和保密底價，均是由房地產(chǎn)專業(yè)機構根據(jù)政府對亞運城項目以及周邊配套投資成本，再加上未開發(fā)用地市場價格進行科學評估后而確定的。
目前，廣州亞運城周邊銷售的樓盤價格集中在6500元~8500元/平方米。廣州地產(chǎn)營銷專家謝逸楓表示，按255億元總價計算，扣除公建配套和其他建筑成本及稅等費用后，亞運城住宅部分的樓面地價，實際上達到了7200元~7500元/平方米。因此，住宅銷售整體均價會在13000元~15000元/平方米。若首期能賣到1萬元/平方米，其后市風險較小。
合富輝煌(中國)副總經(jīng)理龍斌表示，盡管這樣的價格比預期的要高，但從該項目是政府重點打造區(qū)域來看，這個價格仍是比較理性的，兩大陣營出價還是相對比較謹慎。他還表示，在房地產(chǎn)市場面臨調(diào)控的情況下，未來市場能否接受如此價格，市場如何走向，都會給三家開發(fā)商帶來巨大挑戰(zhàn)。