樓市風生水起的2009年即將過去。由于房價的快速上漲,近期中央頻頻釋出信號,將遏制部分城市房價過快上漲,抑制投資和投機性購房行為,相應政策措施也逐漸出臺。那么2010年樓市將走向何處,是高位盤整還是將出現(xiàn)拐點?對于投資者來說,明年樓市是否還具有投資的價值,也是一個必須思考的問題。
○政策
樓市“降溫”政策密集出臺
過去短短半個月時間,樓市政策密集調整幾乎令人應接不暇。
12月6日結束的中央經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年樓市政策定了一個基調:以穩(wěn)為主,略有調整。
隨后,12月9日,國務院常務會議開始具體著手調整:個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。消息剛出,不少業(yè)內人士長舒一口氣。調整僅僅涉及二手房營業(yè)稅,比此前預期小了很多。
不過,這些業(yè)內人士并沒有高興太久。12月14日召開的國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出臺了4條具體措施,當中包括要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險。繼續(xù)整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監(jiān)測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理”。這個被業(yè)內稱為“國四條”的全新表述,比前一次國務院常務會議更為收緊。此前“打擊投資性購房”的表述也已變?yōu)?ldquo;抑制投資投機性購房”。
很快,12月17日,財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署五部委聯(lián)合出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
中國樓市是個政策市,政策的松或緊直接影響到樓市心理預期、成交情況和景氣程度。因此討論2010年是否適合投資樓市,把握好政策的大趨勢至關重要。
○市場
近期房價仍將高位運行
目前已經明確的樓市利空政策主要是兩項,一是二手房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年；二是開發(fā)商買地首付比例不得低于50%。營業(yè)稅政策調整主要打擊投機性購房行為；而買地首付提高到50%主要是對開發(fā)商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。這在較短時間內對投資者心理和房地產業(yè)有一定負面影響。不過客觀來看,這兩個政策雖然能對遏制部分城市房價過快上漲起到一定作用,但對樓市的直接影響并不大。
我們從歷史來看,2007年導致樓市出現(xiàn)拐點的關鍵因素是二套房貸的收緊。此前業(yè)內擔憂的也是二套房貸優(yōu)惠從明年起取消,從而導致樓市重新進入調整通道。不過,中央經濟工作會議確定2010年將保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,并支持居民自住和改善性購房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國務院常務會議雖然提出要“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”,但由于中央仍需鼓勵改善型需求,因此業(yè)內普遍認為,二套房貸政策不會突然收緊。
因此,盡管樓市政策的調整很可能繼續(xù),但綜合已出臺的政策和可能出臺的政策來看,這些調整只處于“微調”層面,真正的“殺手锏”不會輕易放出。國泰君安報告指出,從目前宏觀經濟和地產行業(yè)所處階段看,政策實際拐點還看不到。目前開始嚴厲的政策打壓將影響8月才開始實質性恢復的房地產投資及其產業(yè)鏈、9月才開始加大供應的地方政府賣地財政收入,進而影響全局。
合富輝煌首席分析師黎文江還指出,從表面上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏制房價。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環(huán)節(jié)稅費等。但從以往經驗來看,這些辦法在現(xiàn)實中有可能一一被化解。“比如即便二套房貸緊縮,也約束不了有門路的投機客和那些善于違規(guī)的銀行。”
此外,由于去年開發(fā)商采取了收縮策略以縮減開工面積,加上今年的銷售暢旺,目前可售房源大概僅相當于4個月的銷售量。較之去年房市最低迷時的22到24個月的存貨大大降低。而像廣州,由于明年將舉辦亞運會,也會有大約2個月時間的停工期,新增貨量的不足也將導致房價高居不下。
工商銀行投行部研究中心高級分析師張貽倫表示,目前來看,樓市短期內不會出現(xiàn)大的波動,房價在一段時間內仍將高位運行,價格即便出現(xiàn)小幅調整,最早也將在明年6月以后。省房協(xié)會長蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會不會出現(xiàn)調整,還要看政策收緊到什么程度,以及上半年樓市的總體情況。
○預測
虎年樓市漲跌專家分歧大
如果這些關于明年樓市整體情況的預判成立,那明年到底是否適合投資樓市呢?
張貽倫預測,明年經濟總體情況將好過今年,而從流動性來看,美元貶值和 人民幣升值的預期,將成為流動性增加的主要因素。12月16日有媒體表示明年總體信貸規(guī)?？赡苓_到7.5萬億元,加上今年沒有消化的2萬億元,信貸規(guī)模將基本與今年持平。“流動性充足,存貨又少,可以說是錢多房少,想買趁早!”
當然,并不是所有人都像張貽倫如此樂觀。中原地產胡廣東表示,中央經濟工作會議以來,政策調整密集,未來還有可能繼續(xù)。而目前一線城市房價普遍偏高,投資應該充分考慮政策風險。從目前中央明確要“抑制投資投機性購房”來看,相信仍會有具針對性的政策出臺,明年應該不是投資的最好時機。
胡廣東表示,“我個人覺得,最近幾個月是敏感期,不建議出手。明年房價還是有可能會降,即使不降,上升空間也很小,基本是高位盤整的狀態(tài),對投資來說,沒有太大的盈利空間。”不過他指出,從長期來看,房價是波段上升的,目前通脹預期高漲,如果長線操作,更多從保值的角度考慮,倒仍可以投資房產。“當然,也可能有比房地產更好的保值手段。”
還有業(yè)內人士指出,房地產投資除了要把握大勢,踩準一些重要的結點也很重要。無論什么時候,一些交通基礎設施的開工,重大項目的立項等等,都可能帶動周邊樓市的上漲預期,抓住機會就可能從中獲利。而一些具有稀缺資源的物業(yè),也往往具有投資的價值。(盧軼)