個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。樓市政策的變化對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？昨天，記者采訪了相關(guān)專家。不少專家與業(yè)內(nèi)人士對(duì)明年樓市的走向并不樂(lè)觀，認(rèn)為明年房?jī)r(jià)下跌不太現(xiàn)實(shí)。
投資性需求將受抑制
“其實(shí)今年有些樓盤(pán)本不應(yīng)該賣出這么高的價(jià)格，但是因?yàn)槿藶榈某醋?，投機(jī)和投資需求已經(jīng)全面壓倒了剛性需求和改善型需求，占到了一些樓盤(pán)需求總量的六七成，甚至八成。”南京雅居樂(lè)花園售樓部經(jīng)理邵晴表示，因此國(guó)家此舉對(duì)一些投機(jī)需求過(guò)多的項(xiàng)目將會(huì)造成直接打擊，因?yàn)榈唾I高走、快進(jìn)快出是投機(jī)需求的原始特征，現(xiàn)在周期變長(zhǎng)了，投機(jī)性購(gòu)房的退出門(mén)檻和心理成本都被抬高了。
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授也表示，這次營(yíng)業(yè)稅政策的恢復(fù)表明，中央已經(jīng)察覺(jué)到當(dāng)前市場(chǎng)上的投機(jī)行為很突出，2年免征恢復(fù)到5年其實(shí)對(duì)抑制投機(jī)需求有一定好處。
房?jī)r(jià)走高，再現(xiàn)觀望
南京合眾聯(lián)恒房地產(chǎn)策劃代理有限公司程鵬分析說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的征收從2年恢復(fù)到5年，實(shí)際上是走了2006年的“老路”，在一定程度上推高了二手房的房?jī)r(jià)，也間接抬升了一手價(jià)格。“普通買房人面對(duì)高昂的新房?jī)r(jià)格，自然是‘消受’不起；沒(méi)想到轉(zhuǎn)身邁進(jìn)中介的大門(mén)，卻發(fā)現(xiàn)由于營(yíng)業(yè)稅的關(guān)系，房?jī)r(jià)又漲了，”程鵬說(shuō)，與投資者不同，普通買房人對(duì)價(jià)格相當(dāng)敏感，而且也很容易選擇觀望，因此對(duì)于明年的樓市走勢(shì)，他表示并不樂(lè)觀。
樓市上行趨勢(shì)恐難改變
鋒尚國(guó)際副總經(jīng)理劉宏認(rèn)為，首先要分析一下2009的樓市為什么這么火，在他看來(lái)，由于去年對(duì)金融危機(jī)負(fù)面預(yù)期太大，同時(shí)出口、實(shí)體等方面又很低迷，為了走出危機(jī)，政府出臺(tái)了救市措施，同時(shí)放開(kāi)信貸，大量的資金進(jìn)入了樓市、股市，所以今年的“高燒”根源不在于政策放松，而主要是流動(dòng)性太大造成的。
此前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)釋放出信號(hào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有微調(diào)，但仍將保持積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，所以如果不斬釘截鐵地給樓市“斷血”、相反明年新增貸款量繼續(xù)放大的話，那么樓市還是會(huì)往上走。
還有不少樓市專家則認(rèn)為，從政府對(duì)明年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的定調(diào)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌不太現(xiàn)實(shí)，最好的方式還是“小步慢跑”，類似南京今年這樣的猛漲確實(shí)應(yīng)該打壓，不過(guò)漲幅應(yīng)該控制在合理的范圍內(nèi)。高波教授表示，不太贊成這種單純靠增加交易成本來(lái)達(dá)到調(diào)節(jié)的目標(biāo)，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上下工夫、推出適合老百姓的住宅產(chǎn)品，才能真正解決問(wèn)題。
馬祚波 劉莉 陸艷
新聞背景
優(yōu)惠政策實(shí)施一年
房?jī)r(jià)漸漸走向瘋狂
今年初，國(guó)家為了鼓勵(lì)人們購(gòu)房消費(fèi)，出臺(tái)了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，以南京為例，對(duì)契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等均實(shí)施了減免，大大降低了購(gòu)房成本，在交易量不斷創(chuàng)記錄的同時(shí)，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截止到昨晚，南京今年總共銷售一手商品住宅89407套，比2008年翻了一番；在二手房方面同樣表現(xiàn)驚人，今年一共賣了85637套二手房，而去年只賣掉3.7萬(wàn)套。銷量的迅速回升與政府的刺激政策密不可分，然后，其中也充斥著投資性以及投機(jī)性的購(gòu)房行為，將房?jī)r(jià)越抬越高。
盡管南京市房管部門(mén)尚未公布相關(guān)數(shù)據(jù)，不過(guò)不少板塊的漲幅已經(jīng)突破人們的心理承受極限，如江寧板塊不少樓盤(pán)已經(jīng)報(bào)到了1萬(wàn)元的天價(jià)，江北個(gè)別樓盤(pán)也標(biāo)出了七八千元，幾乎比年初漲了一倍還要多。城中板塊的樓盤(pán)動(dòng)輒就是2萬(wàn)、3萬(wàn)，甚至還有的打算要賣到5萬(wàn)元一平方米， 豪宅比比皆是。在二手板塊中，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前南京的二手成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米10600元，而二手房房主的報(bào)價(jià)還要更高一些，種種跡象顯示，樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出不理性的狀態(tài)?；蛟S正是為了抑制瘋狂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家適時(shí)公布了營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整政策，能否起到調(diào)控作用，頗為值得期待。馬祚波劉莉陸艷
新華視點(diǎn)
“放號(hào)風(fēng)波”愈演愈烈
有非法集資變相攬儲(chǔ)嫌疑
通宵排隊(duì)、5000人搶100多套房、一個(gè)房號(hào)炒到10萬(wàn)元……近期,樓市瘋狂的“搶房號(hào)”現(xiàn)象在各地頻繁上演。究竟是房源緊張還是“炒作圈錢(qián)”?“放號(hào)風(fēng)波”背后有著怎樣的黑洞?透過(guò)這些怪現(xiàn)象,人們看到的是一些開(kāi)發(fā)商的有恃無(wú)恐,也有一些相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管缺位。
據(jù)調(diào)查,目前開(kāi)發(fā)商放號(hào)形式五花八門(mén),令購(gòu)房者眼花繚亂。
名頭一:誠(chéng)意金。開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)尚未開(kāi)盤(pán)時(shí),向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”,數(shù)額由幾萬(wàn)至數(shù)十萬(wàn)元;名頭二:vip卡。有的開(kāi)發(fā)商承諾,預(yù)交意向金購(gòu)買vip卡可優(yōu)先選房并享受打折優(yōu)惠;名頭三:倒房號(hào)。杭州、南京等地最近出現(xiàn)倒賣房號(hào)牟利的現(xiàn)象,有的樓盤(pán)剛一開(kāi)盤(pán)就宣布“基本售罄”,隨后就有人在網(wǎng)上發(fā)布消息,明碼標(biāo)價(jià)出售房號(hào)。
記者在調(diào)查中了解到,今年以來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖且快速升溫,一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)未取得預(yù)售證或即將申請(qǐng)預(yù)售證時(shí),便開(kāi)始搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu),公開(kāi)放號(hào)或收取誠(chéng)意金、辦vip卡,不僅能圈取大量資金,還能借機(jī)摸底市場(chǎng),控制銷售節(jié)奏,制造假象哄抬價(jià)格。就是在這種讓消費(fèi)者感覺(jué)恐慌的氛圍中,房?jī)r(jià)開(kāi)始飛漲。
值得注意的是,“搶房號(hào)”現(xiàn)象愈演愈烈,一些金融機(jī)構(gòu)在其中也起了推波助瀾的作用。如北京南二環(huán)的一家大型樓盤(pán),就規(guī)定排號(hào)客戶需以自己的名義向指定的商業(yè)銀行存入數(shù)十萬(wàn)元現(xiàn)金后,才可成為銀行的vip客戶,同時(shí)也獲得樓盤(pán)項(xiàng)目的vip金卡,可參與這家樓盤(pán)的產(chǎn)品認(rèn)購(gòu),選到房后還可在總價(jià)上獲得相應(yīng)的優(yōu)惠。銀行由此把潛在購(gòu)房客戶吸納為存款客戶和 理財(cái)客戶。
有關(guān)部門(mén)三令五申,禁止樓盤(pán)在沒(méi)有取得預(yù)售證時(shí)以任何形式收取訂金,但一些開(kāi)發(fā)商置若罔聞。顯然,相關(guān)部門(mén)必須及時(shí)出手監(jiān)管,加大打擊違規(guī)銷售行為的力度,才能斬?cái)喾績(jī)r(jià)非正常暴漲的“推手”,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
針對(duì)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)售前收取“誠(chéng)意金”的行為,一些房地產(chǎn)律師表示,“誠(chéng)意金”并不具有法律約束力,消費(fèi)者向房地產(chǎn)商支付誠(chéng)意金所購(gòu)買的只是一種機(jī)會(huì),并非實(shí)物。部分樓盤(pán)收取的客戶誠(chéng)意金有的高達(dá)數(shù)億元,有非法集資或變相攬儲(chǔ)的嫌疑,存在極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。