近日天價(jià)拿下北京新地王的大龍地產(chǎn)越發(fā)引人關(guān)注。
在經(jīng)歷了21日其子公司拿下天竺22號(hào)地的短暫輝煌后，業(yè)內(nèi)與媒體的質(zhì)疑之聲就開始不絕于耳。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，拍賣成交后，競(jìng)得人應(yīng)在《拍賣成交確認(rèn)書》確定的時(shí)間，與拍賣人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和其他有關(guān)合同。因特殊原因不能按時(shí)簽訂合同，經(jīng)拍賣人同意可以另行約定簽訂時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過十五日，而大龍地產(chǎn)是11月21日競(jìng)得的天竺22號(hào)地。也就是說，12月5日前，大龍地產(chǎn)要支付地價(jià)款10.1億。
而《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪大龍地產(chǎn)董秘處工作人員時(shí)，對(duì)于記者提出的首付款交付情況、50億巨款如何籌集和究竟打算怎樣開發(fā)等問題，均表示不清楚。這不禁讓人對(duì)大龍地產(chǎn)拿地背后的動(dòng)機(jī)產(chǎn)生懷疑。
五年未分紅無(wú)法公開融資
拿地資金究竟從何而來(lái)
《證券日?qǐng)?bào)》此前曾獨(dú)家刊出大龍地產(chǎn)17年凈利潤(rùn)不抵50億地款的報(bào)道。其巨額拿地資金的來(lái)源受到眾人的質(zhì)疑。
作為“鐵公雞”之一的大龍地產(chǎn)，五年來(lái)未曾分紅一分錢，因此喪失了公開增發(fā)的資格。并且，今年7月，公司剛剛公布定向增發(fā)融資8億元的公告，再次定向增發(fā)似乎已不可行，那么只剩下銀行貸款了，而50億元的天量貸款將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大龍地產(chǎn)29.41億元的總資產(chǎn)。
2006到2008年，大龍地產(chǎn)的主營(yíng)收入分別只有4.65億元、3.26億元和1.37億元，凈利潤(rùn)則只有區(qū)區(qū)2958萬(wàn)元、3785萬(wàn)元和236萬(wàn)元。盡管2009年前三季度大龍地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入暴漲到11.73億元，但即便按此估計(jì)全年收入最高也只能達(dá)到16億元左右，同50.5億元的競(jìng)拍價(jià)相比依然相差極大。
而通過股市融資籌集巨額競(jìng)拍資金的方式，一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為似乎也行不通。早在7月20日大龍地產(chǎn)發(fā)布融資公告，計(jì)劃以每股11.33元的價(jià)格定向增發(fā)不超過7000萬(wàn)股、募資不超過8億元。然而這筆資金用途早已確定，6.5億元將用于王府井“西部會(huì)館”項(xiàng)目，其余用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。況且大龍地產(chǎn)上市5年來(lái)未分配一次紅利，而按有關(guān)規(guī)定，連續(xù)3年不分紅就要喪失公開配股與發(fā)行新股的資格。這使得大龍地產(chǎn)的的融資渠道變得非常狹窄。
而銀行借款或債券融資會(huì)不會(huì)成為大龍地產(chǎn)考慮的籌資方式呢？市場(chǎng)人士分析這二種可能性都很小，因?yàn)樗鼈儠?huì)極大增加公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用，大大降低公司的盈利能力。
根據(jù)大龍地產(chǎn)的第三季度報(bào)告，截止到2009年9月底，可以動(dòng)用的現(xiàn)金包括變現(xiàn)資產(chǎn)最多只有9934萬(wàn)人民幣流動(dòng)資金。這樣看看公司今年的凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流，再看一看公司需要的貸款數(shù)字，相信即使大龍獲得了銀行借貸其支付的利息等費(fèi)用也會(huì)吞沒大龍地產(chǎn)的大部分利潤(rùn)。而且這么大的資金用量很可能讓大龍舍棄部分項(xiàng)目資金來(lái)給北京“新地王”輸血，那么其別的項(xiàng)目同樣將面臨新的資金問題。
而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，大龍地產(chǎn)的這份土地出讓合同最遲簽訂日期是在12月5日。也就是說，12月5日前，大龍地產(chǎn)要支付地價(jià)款10.1億。
地王不是那么好賣的
項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)難
根據(jù)克而瑞研究中心9月提供的一份報(bào)告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國(guó)50個(gè)“地王”項(xiàng)目中，約有半數(shù)尚未開工，僅有四分之一的土地已經(jīng)項(xiàng)目完工上市銷售。不到兩成的“地王”項(xiàng)目處于在建中，個(gè)別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。
而已經(jīng)在售的項(xiàng)目中，也出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目賠本出售的現(xiàn)狀。曾經(jīng)的“地王”如今多數(shù)成為開發(fā)商手里的燙手山芋。
雖然有極少數(shù)“地王”項(xiàng)目也如期上市銷售，但從所拿土地的成交樓板價(jià)與其項(xiàng)目的成交價(jià)格來(lái)看，該部分項(xiàng)目不僅沒有盈利，而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)75億元拿下了重慶彈子石組團(tuán)地塊，土地成交樓板價(jià)高達(dá)3260元/平方米，項(xiàng)目上市后平均成交均價(jià)僅為4361元/平方米。土地成本再加上項(xiàng)目的建筑安裝成本、管理費(fèi)用等其他稅費(fèi)，該項(xiàng)目不僅沒有盈利空間，反而會(huì)虧本。 (王 崢)