154位地產(chǎn)富豪扎堆富豪榜“囤地”融資助長樓市泡沫———
“房價(jià)太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動(dòng)蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造首富；租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會(huì)想起；臨近年關(guān)，新一輪搶購潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀，這樣，也許來得更實(shí)際一些。
154位地產(chǎn)富豪扎堆富豪榜
樓市動(dòng)輒幾十億、上百億的房企融資，以及卷土重來的房企上市潮，讓地產(chǎn)“首富頻出”成了時(shí)下樓市最熱鬧的一景。
11月5日，《福布斯》發(fā)布2009年中國富豪榜單，比亞迪董事長王傳福 以396億元身家登頂內(nèi)地首富。但是，榜單發(fā)布當(dāng)天，正是恒大地產(chǎn)(3333.hk)在港上市首日，之前位居《福布斯》第86位的恒大地產(chǎn)董事局主席許家印持股市值達(dá)480億港元，僅上市資產(chǎn)就超越了王傳福，“首富”當(dāng)日易主。統(tǒng)計(jì)同時(shí)顯示，在《福布斯》2009年中國富豪榜上，中國有154位個(gè)人和家族房地產(chǎn)富豪扎堆在這個(gè)富豪榜上，地產(chǎn)行業(yè)富豪占比高達(dá)38.5%。
內(nèi)地房企靠“囤地”融資
正所謂外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，事實(shí)上，部分學(xué)者和多位不愿意透露姓名的開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)，對“首富頻出”的現(xiàn)象不以為然。
北京嘉恒置業(yè)投資有限公司董事長李磊認(rèn)為，仔細(xì)分析在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)，不難看到，“首富”都是機(jī)構(gòu)追捧出來的，香港的散戶投資者并不是很熱情，寶龍地產(chǎn)還因散戶認(rèn)購不足，不得不調(diào)整ipo定價(jià)并延長了認(rèn)購期。另一方面，這些企業(yè)在路演的時(shí)候很受國際基金等機(jī)構(gòu)青睞。“國內(nèi)外基金機(jī)構(gòu)緣何追捧這些赴港上市房企？很多是為了解套。”多位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士如是表示。“因?yàn)楹芏鄼C(jī)構(gòu)在這些房地產(chǎn)企業(yè)上市之前，甚至在一些企業(yè)2007、2008年那一輪計(jì)劃ipo之時(shí)，就已經(jīng)對其投資，只有這輪追捧，才能解套獲利。”
另一個(gè)是“囤地”融資問題。“香港認(rèn)可的上市指標(biāo)就是土地儲備，多家赴港ipo房企融資的核心競爭力就是‘土地儲備量’，也正是如此，恒大會(huì)說自己有5100萬平方米的土地儲備，龍湖也稱有1900萬平方米的土地儲備。而事實(shí)上，這與國土部的有關(guān)規(guī)定并不符合。”據(jù)介紹，2007年11月，國土部曾出臺過文件，明確只有開發(fā)商付了全部的土地款才能獲得土地證，以此判斷，很多ipo企業(yè)所謂的“土地儲備”根本不實(shí)，根本不是國土部認(rèn)可的“土地儲備”；另一方面，ipo房企為上市“囤地”，也不符合國土部有關(guān)閑置土地處置的規(guī)定，而這如果不引起有關(guān)部門注意的話，將會(huì)引發(fā)新一輪囤地競賽。
“囤地”融資助長樓市泡沫
“囤地”融資可能將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫，是很多業(yè)內(nèi)人士的一致看法。在他們看來，2006、2007年中國樓市那一輪 房價(jià)暴漲，很大程度上是房地產(chǎn)上市潮引發(fā)的。“當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在一樣，很多房地產(chǎn)企業(yè)都開始囤地以求去香港上市。囤地的結(jié)果就是引發(fā)地價(jià)上漲，并造成供應(yīng)量不足，最終推高了房價(jià)。而現(xiàn)在，歷史似乎在重演。”李磊等人分析。“在流動(dòng)性本來就很強(qiáng)的前提下，ipo企業(yè)為上市不斷‘囤地’，ipo后又拿錢高價(jià)拿地，以追求數(shù)字利潤，如果有關(guān)方面不加管理，新一輪泡沫就可能爆發(fā)。”
今典集團(tuán)董事長張寶全表示，“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，對上市公司而言，土地只是資本運(yùn)作的工具，價(jià)格高低不是考慮重點(diǎn)。”陽光100置業(yè)集團(tuán)董事長易小迪則更尖銳地指出，“如果圈錢引發(fā)的‘土地戰(zhàn)爭’繼續(xù)的話，那就只存在地產(chǎn)不存在房產(chǎn)了，所有的基金和銀行都會(huì)介入房地產(chǎn)業(yè)競爭，因?yàn)樗鼈兏绣X。那這個(gè)行業(yè)就不存在了，這對房地產(chǎn)業(yè)是災(zāi)難性的。”
而按國家規(guī)定，閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)，超過兩年沒有開發(fā)的要無償收回。但截至今天，全國因閑置而被收回的土地不超過5例。而很顯然的是，以土地儲備較多的某公司為例，按其前三季度銷售速度推算，夠其開發(fā)8.5年。因此，李磊等人提出，國土部應(yīng)該對“土地儲備”量大的上市房企進(jìn)行檢查。