營業(yè)稅減免政策到期，是自動中止、部分續(xù)期或是全部續(xù)期，或由地方政府決定？
越靠近年底，營業(yè)稅減免措施“倒計時”效應越強烈。廣州二手房市場再度升溫，買家、業(yè)主紛紛搶在年底前入市、出貨。
去年出臺一系列救市措施中，只有營業(yè)稅減免及首次置業(yè)契稅下調(diào)是有時間限制的。據(jù)去年國家出臺的政策，營業(yè)稅征收范圍從證滿不到五年減為證滿不到兩年的物業(yè)，由全額征收變?yōu)榘床铑~征收。證滿五年改兩年，全額5.5%變?yōu)椴铑~的5.5%，二手房交易稅費得以大幅下降，致使今年二手樓市成交大增。有業(yè)內(nèi)人士估計，今年廣州二手樓成交量有望超一手樓。這個有限期的減免措施在12月31日24時后，會發(fā)生什么變化？這些變化又會對樓市造成什么影響？記者為此采訪了多位資深業(yè)內(nèi)人士，各有不同猜測，大部分認為營業(yè)稅減免會到期自動中止，明年一季度成交量會大幅縮減。若沒有任何減免，二手房轉讓的各項稅費占成交價10%左右。從本報監(jiān)測廣州市30大二手樓盤價格變動看，全部已超越“07高位”，大部分樓價比“07高位”超出30%以上。廣東中原黃韜表示，現(xiàn)在不僅是低收入者買不起樓，連年薪二三十萬元者都買不起?？梢?，樓市升浪已出現(xiàn)不正常態(tài)勢，營業(yè)稅減免沒有令購房者真正獲益，減免措施應到期“下車”，樓市應趁勢有所調(diào)整。 文/圖：記者李鳳荷
猜想一： 減免措施會否延續(xù)？
合富輝煌首席分析師黎文江認為，營業(yè)稅減免措施很有可能自動到期中止，原因有兩個：一，刺激內(nèi)需目的已達到，市場反應遠超政府所預期，估計今年廣州二手住宅成交量會比一手多；二，營業(yè)稅減免以兩年為界，短時持有即出手的多為投資客或投機客，不利于政府抑制房產(chǎn)投資需求?；谝陨蟽蓚€原因，黎文江認為營業(yè)稅減免很有可能到期不再續(xù)。
廣東中原項目部總經(jīng)理黃韜認為，中央政府可能會“一刀切”停止營業(yè)稅減免措施，某些二線城市的地方政府或許以其他方式延續(xù)營業(yè)稅減免措施，但廣州等一線城市恐怕不會再網(wǎng)開一面。
滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，最大可能是將現(xiàn)在房產(chǎn)證“未滿兩年”轉讓按差額征收營業(yè)稅，改為按全額征收營業(yè)稅，這樣可以有效增加短炒客戶的操作成本。而超過兩年轉讓免征營業(yè)稅的措施繼續(xù)實行,直到政府覺得可以完全取消的時機到了，才會取消。
猜想二： 減免措施取消，樓價如何走？
合富置業(yè)市場部總監(jiān)陳慧紅表示，稅費及政策調(diào)整對樓價變化存在一定影響，但樓價的走勢仍取決于多方因素的共同作用，至于決定樓價走勢的關鍵依然取決于市場需求及買賣雙方對未來大市的預期。在經(jīng)濟持續(xù)回暖的情況下，買家出于防通脹預期而購房的情況會持續(xù)增加。對比起2007年投資客瘋狂入市的情況，稅費優(yōu)惠政策取消和房貸收緊也可以說是對炒家重新設立了一道“門檻”，可抑制“非理性”需求的增長，這有助于使樓價保持健康穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。
搜房網(wǎng)廣州 二手房頻道主編朱華清表示，若年底營業(yè)稅費減免優(yōu)惠到期不續(xù)，業(yè)主會在現(xiàn)有基礎上保持價格進一步觀察市場趨向。滿堂紅周峰認為，若營業(yè)稅的優(yōu)惠政策完全取消，樓價加稅費的總計成本肯定更高，最后攤分的樓價起碼比現(xiàn)在高出8%。
猜想三： 消費者重新陷入觀望？
合富置業(yè)陳慧紅認為，買家雖然在稅費和政策調(diào)整期會出現(xiàn)一定的觀望情緒，但需求始終沒有消失，不少買家仍在等待一個值得入市的機會，而不是退出樓市。
廣東中原黃韜表示，目前有不少人加緊入市，希望享受到5.5%的稅費減免，但同時也有不少人是在觀望，他們認為樓價比預算高10%而享受5.5%的稅費，不如等樓價跌10%再入市，就算是要承受5.5%的稅費也劃得來。不過他認為，樓價從高價跌下來速度會較慢，即使是受營業(yè)稅減免影響而跌價，也只會是小幅下降。
搜房網(wǎng)朱華清認為，假如優(yōu)惠取消，不少購房者會重新考慮當前是否立即買房，后期政策會不會有所調(diào)整，因此可能會出現(xiàn)短暫性整體觀望現(xiàn)象。
猜想四： 減免措施取消，利空何時顯現(xiàn)？
滿堂紅周峰表示，第一季度頭兩個月是春節(jié)淡季，一般不會用作市場成交量觀察月份，最好用3月作為觀察月份。若完全取消營業(yè)稅優(yōu)惠政策，2010年3月成交量肯定比目前萎縮三成以上，比2009年3月的成交量萎縮兩成。
合富置業(yè)陳慧紅分析，由于春節(jié)前后是傳統(tǒng)上二手市場的淡季，若要檢驗政策調(diào)整對整個二手市場影響到底有多大，可能要等到明年第二季度甚至下半年才可較顯著地反映出來。且明年舉辦亞運會，也可能導致開發(fā)商施工進度延緩，讓一手貨量或無法滿足需求，從而導致買家轉移二手市場，有可能導致二手市場交投熱度提升。
猜想五： 市場再現(xiàn)盤比客多的現(xiàn)象？
搜房網(wǎng)朱華清表示，根據(jù)目前他們監(jiān)測的數(shù)據(jù)看，番禺、白云區(qū)放盤量有較大幅度增長，其次是天河區(qū)，而這幾個區(qū)是投資客較集中區(qū)域。
中原地產(chǎn)盈嘉及匯峰分行主管楊穗娟表示，近段時間珠江新城雖然未見投資客大量拋售物業(yè)，由于今年價格不斷飆升，不少買家對珠江新城的樓市望而生畏，即使目前營業(yè)稅優(yōu)惠尚在，但二手成交已經(jīng)明顯放緩，導致區(qū)域現(xiàn)時盤源供過于求。
滿堂紅周峰認為，目前市場總體盤客對比是1∶6，不排除在優(yōu)惠政策取消后，盤客對比快速回落到1∶3的水平，但不會出現(xiàn)盤比客多的情況。
合富置業(yè)陳慧紅表示，由于近期剛性需求買家和高端買家都錄得成交比例的上升，由此推斷，除剛需買家大量流向二手市場外，從防止通脹和保值升值角度來看，買家將資金投入樓市的計劃一直存在，這并不會導致市場供求狀況出現(xiàn)突然轉向。