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樓市猛藥對(duì)首次置業(yè)者影響最大
2009/11/17 9:56:56    http://www.18kuo.com

  “首套房七折利率”、“改善型二套房貸放松”、“二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免”是否取消最受業(yè)內(nèi)關(guān)注

  業(yè)內(nèi)認(rèn)為,如果二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放松等優(yōu)惠政策到期終止,樓市剛性需求將受較大壓制。

  去年年底,中央和地方政策出手救北京樓市于“低谷”,其中,被業(yè)內(nèi)稱為“猛藥”的有首套房七折利率、改善型二套房貸放松、二手房交易營(yíng)業(yè)稅減免等。

  在不少業(yè)內(nèi)人士看來,去年年底密集的樓市優(yōu)惠政策出臺(tái),對(duì)于購(gòu)房者來說受惠范圍已經(jīng)涵蓋了首次置業(yè)需求、改善型需求。一方面,購(gòu)買首套房可享七折利率,同時(shí)營(yíng)業(yè)稅征收范圍從五年以內(nèi)改為兩年以內(nèi),征收的標(biāo)準(zhǔn)也由評(píng)估價(jià)全額的5.5%改為按買賣差價(jià)征收5.5%,這使不少剛性需求結(jié)束觀望,帶動(dòng)樓市回暖。另一方面,放開了改善型二套房貸,取消了限外,這就促使了改善型需求和投資型需求積極入市。

  對(duì)于開發(fā)商來說,優(yōu)惠政策也使其極大緩解了資金壓力。除了明確指出要支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求外,優(yōu)惠政策中還有條款規(guī)定,對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地,在不影響土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下,受讓方由于困難不能按時(shí)付款的,市國(guó)土管理部門可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示,延期最長(zhǎng)不超過6個(gè)月。

  在大力度優(yōu)惠政策等利好因素的刺激下,今年北京樓市一改去年的萎靡姿態(tài),年初就開始回暖,4月份以后,北京樓市更是步入了快速上升軌道,不僅成交量大增,而且房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,10月北京樓市的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到15891元/平米,為兩年以來的最高值,而2008年北京樓市成交均價(jià)最高的8月份,也僅為13814元/平米。在土地市場(chǎng)上,去年鮮見的“天價(jià)地”現(xiàn)象,今年也卷土重來,不時(shí)有地塊刷新“地王”記錄。一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂地認(rèn)為,樓市已經(jīng)從去年的“過冷”轉(zhuǎn)為了今年的“發(fā)燒”。

  現(xiàn)如今,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、改善型二套房貸放開、限外等一些優(yōu)惠政策的時(shí)限將到,而首套房貸七折利率等政策是否會(huì)有變數(shù),現(xiàn)在也受到業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的廣泛爭(zhēng)議和討論。搜狐網(wǎng)正在進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示,有56%的網(wǎng)友認(rèn)為2008年底出臺(tái)的優(yōu)惠政策對(duì)其作出買房決策影響較大,而對(duì)于明年的政策走向,64%的網(wǎng)友認(rèn)為政策的走向是逐漸收緊。

  離年底僅剩一個(gè)半月時(shí)間,本報(bào)對(duì)優(yōu)惠政策中的重點(diǎn)條款進(jìn)行分析和解讀,以期展現(xiàn)其市場(chǎng)影響和前景。

  政策 1

  首套房可享基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠

  出臺(tái)時(shí)間:2008年10月22日

  期限:無明確限定

  解讀:居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。優(yōu)惠前標(biāo)準(zhǔn)———基準(zhǔn)利率下浮15%。

  關(guān)注度:★★★★★

  【算賬】

  百萬房產(chǎn)可省利息近10萬

  一套100萬元住房,首付款為20萬元,比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的30萬減少了10萬元,貸款80萬元以等額本息還款法貸款20年,按七折最低利率來算,每月還款額4915.7元,利息總支出約379773.3元,按8.5折優(yōu)惠利率來算,每月還款額5301.6元,利息總支出約472381.8元。由此可見,七折最低利率比八五折優(yōu)惠利率每月還款額少385.9元,共節(jié)省利息支出約92608.5元。

  【取消之影響】

  抑制新增購(gòu)房需求

  鏈家地產(chǎn)認(rèn)為,一旦最低七折的優(yōu)惠利率不再執(zhí)行,相當(dāng)于購(gòu)房成本增加了一成,在當(dāng)前房?jī)r(jià)處于高位、六成以上購(gòu)房者處于被迫購(gòu)房的狀態(tài)下,驟然增加的較高貸款成本,將起到很強(qiáng)的抑制新增需求的作用,至少會(huì)影響六成以上人群推遲購(gòu)房。

  同時(shí),將可能發(fā)生需求無力入市與房源拋售并舉的現(xiàn)象,造成二手房成交低迷,甚至推及到整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)來說,新增需求迫于成本壓力難以入市,發(fā)生整個(gè)交易市場(chǎng)跌入谷底的情況。

  政策 2

  兩年以上普宅轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅

  出臺(tái)時(shí)間:2008年12月20日

  期限:暫定執(zhí)行至2009年12月31日

  解讀:根據(jù)國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào),二手房交易中,營(yíng)業(yè)稅征收范圍從證滿五年改至證滿兩年,對(duì)于兩年內(nèi)的次新房,營(yíng)業(yè)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)也由之前的評(píng)估價(jià)全額5.5%改為按買賣差價(jià)征收5.5%。

  關(guān)注度:★★★★★

  【算賬】

  百萬房產(chǎn)稅費(fèi)最高增5萬多

  假如該政策不再續(xù)期,產(chǎn)權(quán)證未滿五年的次新房都受影響,房屋總價(jià)越高,則增加的稅費(fèi)越多。我們假定的情況是原購(gòu)買價(jià)為現(xiàn)在出售價(jià)的50%,而且交易是按照貸款全額納稅,那么出售價(jià)為100萬的5年內(nèi)次新房,增加營(yíng)業(yè)稅為2.75萬元至5.5萬元;出售價(jià)為150萬的5年內(nèi)次新房,增加的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為4.125萬至8.25萬;出售價(jià)為200萬的5年內(nèi)次新房,增加的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)更高,為5.5萬至11萬元。而五年以上的房產(chǎn),由于交易時(shí)需要繳納的稅費(fèi)中只有契稅和個(gè)人所得稅,并不涉及營(yíng)業(yè)稅,所以不受影響。

  【取消之影響】

  初次置業(yè)者購(gòu)房受限

  “營(yíng)業(yè)稅年底到期后可能不再續(xù)期的消息,從9月份就開始傳了”,美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉如是告訴記者,近期樓市成交量呈上漲之勢(shì),而房源掛牌量也出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。隨著接近年底,這一比例還有繼續(xù)上升的可能。目前,對(duì)于營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠是否會(huì)續(xù)期,業(yè)內(nèi)看法不一。如果到年底該政策不再續(xù)期,那么從影響群體來看,交易成本的增加將主要影響初次置業(yè)群體為主的剛性置業(yè)群體。

  政策 3

  松綁改善型二套房貸

  出臺(tái)時(shí)間:2008年12月20日

  期限:暫定執(zhí)行至2009年12月31日

  解讀:根據(jù)國(guó)辦發(fā)[2008]131號(hào),在落實(shí)居民首次貸款購(gòu)買普通自住房,享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時(shí),對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降木用?,再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套普通自住房,可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策,即貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例為20%。對(duì)其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的,貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。而優(yōu)惠出臺(tái)前,所有的第二套房的首付一般為四成,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

  關(guān)注度:★★★★

  【算賬】

  百萬房產(chǎn)可省利息20多萬

  首付方面的差別比較明顯,一套純粹用于改善居住條件的第二套普通自住房,總價(jià)100萬元,首付款最低為20萬,比優(yōu)惠政策出臺(tái)前的40萬減少了一半。

  貸款情況變化也較大,假設(shè)需要貸款80萬元,以等額本息還款法貸款期限20年,如果是按七折最低利率來算的話,每月的還款額是4915.7元,而利息總支出是約379773.3元;如果是按1.1倍利率來算的話,每月還款額是5981.18元,利息總支出是約635481元。由此可見,七折最低利率比1.1倍二套房貸利率每月還款額少1065.5元,共節(jié)省利息支出約255707.7萬元。

 

  【取消之影響】

  加大升級(jí)置業(yè)者的購(gòu)房壓力

  由于當(dāng)前對(duì)于第一套房產(chǎn)的人均面積很難審核和界定,二套房貸執(zhí)行又在逐漸縮緊,因此貸款購(gòu)買第二套房實(shí)際上基本都按1.1倍利率執(zhí)行。“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部認(rèn)為,改善型二套房利率執(zhí)行的相對(duì)嚴(yán)苛以及四成首付的較高要求,讓升級(jí)置業(yè)者的購(gòu)房壓力加大,這直接體現(xiàn)在交易市場(chǎng),就是90—120平米升級(jí)置業(yè)群體較為集中選擇的中檔戶型成交格局縮小。

  政策 4

  契稅等稅費(fèi)稅率下調(diào)或減免

  出臺(tái)時(shí)間:2008年10月22日

  期限:無明確限定

  解讀:根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào),個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%,對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅和土地增值稅。優(yōu)惠之前,140平米以下普通住宅契稅為1.5%,140平米以上非普通住宅契稅為3%,優(yōu)惠出臺(tái)后,90平米以下可以只交1%。優(yōu)惠前印花稅買賣雙方要各付0.05%,政策出臺(tái)后若買賣雙方都為個(gè)人,可以免印花稅。

  關(guān)注度:★★★☆

  【算賬】

  百萬房產(chǎn)僅省6000元

  如果是首次置業(yè),購(gòu)買一套總價(jià)100萬的房子,在優(yōu)惠政策出臺(tái)前,需要交納1.5%的契稅,即1.5萬元,還需0.1%的印花稅即1000元,而在優(yōu)惠期內(nèi),需要繳納1%的契稅即1萬元,無需繳納印花稅和土地增值稅。

  【影響】

  影響心理而非實(shí)際交易

  “雖說契稅優(yōu)惠到期將增加購(gòu)房者成本,但鑒于首次置業(yè)者多為自住型,增加0.5%的契稅對(duì)其不會(huì)產(chǎn)生較重負(fù)擔(dān)”,麥田房產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳存勝認(rèn)為,契稅優(yōu)惠政策動(dòng)向?qū)τ谖磥硎袌?chǎng)影響不大,更多可能在心理效應(yīng),若取消此優(yōu)惠,可能令購(gòu)房者從心理上產(chǎn)生對(duì)于未來政策層面的猜測(cè),從而影響到購(gòu)房信心。

  政策 5

  賣 經(jīng)濟(jì)適用房再買房契稅按差額

  出臺(tái)時(shí)間:2009年1月23日

  期限:無明確限定

  解讀:居民將經(jīng)適房,危改回遷房、集資建房等上市出售后1年內(nèi),如果按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房,或者此類住房出售前1年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房的,參照“公有住房上市出售實(shí)施辦法”繳納契稅。經(jīng)適房家庭如果出售自己的經(jīng)適房,1年內(nèi)再購(gòu)買商品房,將按新購(gòu)商品房與出售經(jīng)適房成交價(jià)的差額繳納契稅。

  關(guān)注度:★★☆

  【算賬】

  按差價(jià)的1.5%交契稅

  如果按照50萬賣掉經(jīng)濟(jì)適用房一年內(nèi)再買價(jià)值150萬商品房的,就按差價(jià)100萬元來繳納契稅1.5%,合計(jì)1.5萬,而如果沒有這個(gè)優(yōu)惠政策則需要繳納2.25萬,這一政策優(yōu)惠了7500元。

  【影響】

  涉及范圍小影響有限

  美聯(lián)物業(yè)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,這一政策延期與否對(duì)市場(chǎng)的影響有限。首先,契稅按照成交價(jià)的1.5%計(jì)稅,即使按照商品房標(biāo)準(zhǔn)納稅,一套房產(chǎn)交稅也在2萬以內(nèi)。其次,在經(jīng)濟(jì)適用房交易中因?yàn)樾枰U納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款,所以實(shí)際納稅總額較小,對(duì)市場(chǎng)的影響也不會(huì)很大。

  政策 6

  土地出讓金延期支付

  出臺(tái)時(shí)間:2009年1月22日

  期限:無限制期限

  解讀:對(duì)以招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地,在不影響土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下,受讓方由于困難不能按時(shí)付款的,市國(guó)土管理部門可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期并公示,延期最長(zhǎng)不超過6個(gè)月。

  關(guān)注度:★★★

  【取消之影響】

  房企資金鏈或再度緊張

  在北京政府推出的十五條優(yōu)惠政策中,土地出讓金可延期支付的寬松政策也對(duì)開發(fā)商形成了利好。中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究人員指出,在全球金融危機(jī)的大背景和房地產(chǎn)行業(yè)周期性調(diào)整的形勢(shì)下,這項(xiàng)政策極大地緩解了開發(fā)商的財(cái)務(wù)壓力,幫助開發(fā)商較為平穩(wěn)地度過了行業(yè)的“寒冬”。土地出讓金延期支付既可以幫助開發(fā)商暫時(shí)緩解資金壓力,降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),也促進(jìn)部分有實(shí)力的開發(fā)商敢于拿地,在行業(yè)調(diào)整期做好土地儲(chǔ)備,以待行業(yè)復(fù)蘇時(shí)更有競(jìng)爭(zhēng)力。如果停止執(zhí)行,拿地較多的房企有可能再度面臨資金緊張的情況。

  政策 7

  “限外令”暫時(shí)松綁

  出臺(tái)時(shí)間:2009年1月22日

  期限:至2009年12月31日

  解讀:暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》(京建交〔2007〕103號(hào))中,對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。

  關(guān)注度:★★★

  【取消之影響】

  高端物業(yè)可能滯銷

  松綁限外令的政策,對(duì)北京高端物業(yè)有一定影響。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男分析認(rèn)為,雖然存量高端住宅的市場(chǎng)占比不高,但由于其較高的銷售價(jià)格,使得其存量銷售額較高,部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置,不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益,加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也是對(duì)城市稀缺資源的極大浪費(fèi)。暫停“限外令”給高端物業(yè)的銷售打開了一條新的途徑,一旦關(guān)閉這扇大門,高端物業(yè)銷售會(huì)相對(duì)較慢一些。

  - 他城動(dòng)向

  部分省份優(yōu)惠政策或順延

  優(yōu)惠政策年底到期后是否續(xù)期至今懸而未決,盡管業(yè)內(nèi)眾說紛紜,但是住建部遲遲沒有對(duì)此表態(tài),最終結(jié)果如何,可能要等到歲末才能正式揭曉,在這之前變化猶存。

  不過,盡管中央層面態(tài)度尚未明確,但是一些地方政府已經(jīng)表露態(tài)度,據(jù)媒體報(bào)道,湖南、吉林等省份分別通過不同方式向開發(fā)商表示,2010年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消。

  投資增長(zhǎng)下降是湖南省、吉林省再次提出穩(wěn)定房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要?jiǎng)右颉?/p>

  10月中旬,吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)柳青在“吉林省前三季度房地產(chǎn)形勢(shì)和保障型安居工程進(jìn)展?fàn)顩r匯報(bào)”中指出,吉林省部分地區(qū)的非住宅二手房交易量、交易價(jià)格處于同比下降階段,吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著開發(fā)商投資意愿不強(qiáng)、投資信心不足等問題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面,還需要政府給予更好的支持。

  “建議將2008年底出臺(tái)的吉林省穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策,順延到2010年底。”柳青自上述匯報(bào)材料中如是說。

  此外,安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份,也紛紛通過各種形式給地方省級(jí)政府提出建議,希望順延2008年底出臺(tái)的地方性扶植房地產(chǎn)政策。

  - 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

  陳云峰

  近兩三個(gè)月不會(huì)變化

  通過對(duì)市場(chǎng)的觀察,中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰發(fā)現(xiàn),最近出現(xiàn)了恐慌性購(gòu)買,買房的人多是基于對(duì)政策改變的擔(dān)心。但他預(yù)計(jì)到這個(gè)月月底,政府會(huì)明確這一條。同時(shí)他認(rèn)為,購(gòu)房人沒有必要這么著急,基于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷,短期內(nèi)政府不會(huì)收回優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用,就好像家庭中的長(zhǎng)子,如果家里日子不好過了,會(huì)把所有資源都讓給老大,讓他吃飽穿暖有力氣出去干活賺錢。當(dāng)然,一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)了,日子好轉(zhuǎn)了,受打壓的肯定是房地產(chǎn)。他預(yù)測(cè),明年5月份前后,政策調(diào)整的可能性會(huì)更大一些。

  中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心

  政府不會(huì)貿(mào)然大幅反向調(diào)整

  在全球宏觀經(jīng)濟(jì)并沒有表現(xiàn)出確定的復(fù)蘇和增長(zhǎng)之時(shí),為確保由于多次全球聯(lián)合救市而來之不易的企穩(wěn)局面,各國(guó)政府應(yīng)當(dāng)不會(huì)貿(mào)然進(jìn)行政策的大幅反向調(diào)整。今年前三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要還是由投資來拉動(dòng)的,投資在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起到了主要的作用。然而很多投資存在效率欠缺、就業(yè)創(chuàng)造不足的問題。因此,除了gdp外,作為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控者的中央政府還要關(guān)注就業(yè)、民生、環(huán)保、效率、民間資本的活力等等問題,而這些問題在當(dāng)前gdp好轉(zhuǎn)的情況下并沒有顯示出同步的好轉(zhuǎn),甚至有些指標(biāo)是反向的。因此,過早地進(jìn)行大幅反向調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)更大。作為整個(gè)救市政策的一個(gè)重要的組成部分房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠、刺激措施應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)大幅的反向調(diào)整,最穩(wěn)妥的是漸進(jìn)性地調(diào)整。

  - 購(gòu)房者說

  買家怕沒優(yōu)惠 賣家怕跌價(jià)

  “我要在年底之前買到房。”張玲最近在很積極地找房子,9月份,她聽同事老伍說到明年很多優(yōu)惠政策有可能不再續(xù)期,就開始著急了。“去年出新政策的時(shí)候,沒太注意,現(xiàn)在怕趕不上末班車。”張玲說,她算了一下,買一套總價(jià)一百萬的房產(chǎn),各種優(yōu)惠加起來能省十幾萬。

  記者在周邊人群中小范圍調(diào)查后發(fā)現(xiàn),無論是想要買房的還是想要賣房的,像張玲這樣,因擔(dān)心優(yōu)惠政策明年不再續(xù)期,而感到焦慮的人并不在少數(shù)。而一些賣家也在擔(dān)心政策變后,市場(chǎng)轉(zhuǎn)向,急于將房子出手。

  “擔(dān)心政策有變, 房?jī)r(jià)下跌。”劉暢有兩套房子,其中一套今年7月份開始閑置起來,她沒時(shí)間管理,也不想再出租了,一直想賣而沒提上日程。9月份,她聽說關(guān)于二手房的一系列優(yōu)惠政策有可能停止,她開始擔(dān)心。“2007年房子能賣150萬,到了2008年縮水到120萬,去年政策出來后,現(xiàn)在又值160多萬了。”劉暢這三年的經(jīng)歷,讓她認(rèn)識(shí)到,政策導(dǎo)向?qū)τ诜績(jī)r(jià)影響多么大。她擔(dān)心,一旦政策轉(zhuǎn)向,她的房產(chǎn)就又貶值了,不如趁現(xiàn)在賣個(gè)好價(jià)錢。

  于是,11月初,她就把房子掛到經(jīng)紀(jì)公司了,周末接待了十幾組看房人,“他們大多挺急切的,也擔(dān)心政策有變。”劉暢覺得有意思的是,她擔(dān)心政策有變房產(chǎn)會(huì)貶值,別人卻在擔(dān)心享不到優(yōu)惠而著急買房。見這樣她將房?jī)r(jià)又提高了一點(diǎn),但目前仍未成交。

  “我找了一個(gè)月房,能感覺到房?jī)r(jià)在上漲。”看了一個(gè)多月房,張玲感到很疲憊,“算了,沒準(zhǔn)政策一變又跌了呢。”她干脆放棄購(gòu)買。

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