自房地產(chǎn)飛速升溫以來(lái)，蘇州樓市中低調(diào)開盤的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，不做大范圍宣傳，不搞開盤慶典，甚至放棄傳統(tǒng)的周六、周日這樣方便購(gòu)房者的日子……盡管“低調(diào)”開盤，但房子卻比以往賣得更順暢，這讓購(gòu)房者有些懵懂不解。開發(fā)商葫蘆里究竟賣的什么藥呢？
差房
區(qū)域房源稀缺似乎是導(dǎo)致開發(fā)商低調(diào)開盤的主要原因，由于受金融危機(jī)的影響，08年不景氣的樓市讓開發(fā)商對(duì)09年樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度，紛紛放慢了開發(fā)進(jìn)程。旺銷的情形是所有人都始料未及的，全年的銷售指標(biāo)上半年就全部完成，開發(fā)商表示無(wú)房可售。
以11月7日開盤的瀾泊灣為例，開發(fā)商表示：“房源稀缺，供不應(yīng)求，因此低調(diào)開盤。”上周六，筆者到獨(dú)墅湖板塊某樓盤，據(jù)悉，該樓盤在售房源僅剩兩套。售樓小姐還表示：“我們要到明年才有下一期房源入市，所以現(xiàn)在剩下的可以慢慢賣了。”據(jù)了解，該盤均價(jià)不可思議的飆升至1.4萬(wàn)元/平方米，而且優(yōu)惠都取消。
從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，用“房荒”來(lái)形容獨(dú)墅湖板塊是最恰當(dāng)不過(guò)了。整個(gè)板塊內(nèi)年末之前的可售房源僅一百余套。從上表來(lái)看，不僅是單個(gè)項(xiàng)目無(wú)房可售，擴(kuò)大到整個(gè)板塊也房源稀缺?；乜?9年8月、9月的兩次地王事件均與獨(dú)墅湖板塊有關(guān)，保利地產(chǎn)19.9億拍得8月蘇州地王，9月綠城以61億摘冠蘇州新地王，其中一塊單價(jià)高達(dá)28057元/平米的地塊正位于獨(dú)墅湖輻射區(qū)，但是這幾宗地王地塊均屬于別墅用地，加上新近開工的中海獨(dú)墅島項(xiàng)目，獨(dú)墅湖區(qū)域顯然已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的集聚地，普通住宅房源將會(huì)一路稀缺下去。
房源稀缺不僅僅局限于獨(dú)墅湖板塊，城北板塊也僅合景峰匯一個(gè)項(xiàng)目在售，交通大幅提升了區(qū)域的升值潛力，加上品牌開發(fā)商對(duì)區(qū)域的親睞，土地市場(chǎng)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。合景峰匯國(guó)際 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)開盤即售罄，價(jià)格也水漲船高，從六月份首次開盤的6000元/平向萬(wàn)元邁進(jìn)。
筆者最近走進(jìn)幾大樓盤，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣都很淡，賣家也都不急，幾乎沒有促銷行為，正所謂“不缺錢、不降價(jià)”，甚至有開發(fā)商在打著“以價(jià)補(bǔ)量”的小算盤。也許，低調(diào)就是最優(yōu)雅的捂盤———這正是當(dāng)下賣家心態(tài)的寫照。
不差人
連夜排隊(duì)、托人買房，這些久違視線的購(gòu)房表現(xiàn)再次回歸。一位多次參加排隊(duì)的購(gòu)房者告訴筆者，很多人都是沖著搶一套房子而去，去晚了要么買不到合適戶型，要么就買貴了，購(gòu)房者不得不為"低調(diào)"買單，大批的買房人存在讓開發(fā)商們想不低調(diào)也難。
被炒大的通脹預(yù)期，被寄予厚望的房子增值保值功能，地價(jià)陡漲“地王”再現(xiàn)。自住、改善和投資需求聯(lián)袂登場(chǎng)，直接促成蘇州樓市持續(xù)火爆、房?jī)r(jià)不斷上漲。面對(duì)泛著泡沫的房?jī)r(jià)和迷霧重重的市場(chǎng)環(huán)境，買還是不買？買，有追漲之嫌，不買，又有踏空之憂，很多購(gòu)房者被逼成了哈姆雷特。購(gòu)房者擔(dān)心自己去晚了就買不到房子的恐慌情緒直接推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲。
筆者以唯亭板塊的青湖語(yǔ)城項(xiàng)目為例，10月17日，置地青湖語(yǔ)城 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 地圖搜索)于園區(qū)國(guó)際博覽中心3a館舉行盛大的開盤儀式。開盤當(dāng)日共計(jì)推出6棟樓，產(chǎn)品以中小戶型為主，面積集中在51-119平米之間，價(jià)格在5500-6700元/平米之間。開盤當(dāng)天，2500組客戶爭(zhēng)搶300套房源，所有房源當(dāng)日售罄。據(jù)悉，由于預(yù)約客戶過(guò)多，開發(fā)商臨時(shí)將開盤現(xiàn)場(chǎng)改至國(guó)際博覽中心，開盤時(shí)間由原計(jì)劃的上午推至下午，購(gòu)房方式也選擇搖號(hào)進(jìn)行。
之后項(xiàng)目的二次加推臨時(shí)變更至11月6日周五，由于所推房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)約人數(shù)，因此開發(fā)商也選擇了低調(diào)開盤，不僅開盤時(shí)間選擇了正常工作日，而且對(duì)于開盤時(shí)間及盛況都采取了不宣傳不報(bào)道的態(tài)度。有業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商此舉是為了減少炒房者跟蹤，降低外界的關(guān)注，緩解擁擠局面。
不差錢 差地
在今年全國(guó)各地土地招拍掛現(xiàn)場(chǎng)，總是能夠看到地王前仆后繼涌現(xiàn)的身影。在“房?jī)r(jià)總是會(huì)上漲”的預(yù)期下，開發(fā)商你追我趕，將地價(jià)拉出了一條向上的曲線。究其原因，無(wú)非是財(cái)大氣粗的開發(fā)商今年不差錢。
今年的樓市不僅出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，而且真正上演了“七月流火”，然后“金九銀十”一路走高，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量齊漲”。消費(fèi)者熱議買房，炒房團(tuán)卷土重來(lái)，“地王”頻頻再現(xiàn)。沒有預(yù)測(cè)，沒有征兆，就像車市創(chuàng)了新高，股市漲得咂舌，2009的蘇州樓市再次上火，與08年資金鏈趨緊的情況截然相反，眾開發(fā)商均表示：“早早完成了既定的銷售目標(biāo)，資金已經(jīng)不能成為制約企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，而是轉(zhuǎn)移到土地儲(chǔ)備不足方面。”
房源稀缺是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)工期節(jié)奏趕不上，而土地儲(chǔ)備量不足成為一切的源頭，因此我們能看到開發(fā)商大筆資金砸向土地市場(chǎng)，下半年全國(guó)各地地王頻現(xiàn)。以蘇州為例，國(guó)企保利19.9億的地王寶座一個(gè)月就被浙江綠城奪下，28057元/平米的樓面價(jià)更創(chuàng)下蘇州房地產(chǎn)記錄，而11月5日的土拍中，成交總價(jià)達(dá)120億元，單幅最高溢價(jià)率達(dá)317.8%
蘇州棲霞建設(shè)相關(guān)人員曾在8月5日土拍空手而歸后表示，將放慢在售兩大項(xiàng)目的銷售節(jié)奏。11月5日，棲霞建設(shè)發(fā)力摘得東環(huán)路絕版地塊，地塊成交總價(jià)55500萬(wàn)，樓面單價(jià)為5436元/平米，漲幅101.3%。土拍結(jié)束后筆者曾第一時(shí)間采訪公司營(yíng)銷總監(jiān)，他表示：“將加快iala國(guó)際項(xiàng)目的推盤速度，銷售結(jié)束后將大量的人力資源集中到新項(xiàng)目中去。”截然相反的兩種態(tài)度表明，對(duì)開發(fā)商而言，不差錢，拿地才是王道。
蘇州土地儲(chǔ)備中心吳維群主任在接受記者采訪時(shí)表示，元旦前后蘇州樓市還將會(huì)有至少一次土地拍賣，而我們由此也可以預(yù)見，未來(lái)蘇州樓市將迎來(lái)新一輪的供應(yīng)量，以滿足市場(chǎng)需求?？梢灶A(yù)見未來(lái)兩年蘇州樓市將迎來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)品集中爆發(fā)期，無(wú)論是開發(fā)商本質(zhì)低調(diào)還是以此來(lái)掩飾捂盤的真正事實(shí)，未來(lái)樓市走向值得開發(fā)商關(guān)注。